購屋負擔能力計算機的運作分為三個步驟：你輸入總收入與現有每月負債，接著輸入頭期款與貸款條件，工具就會依據 28/36 負債比法則，傳回你所能負擔的最高房價、最高貸款金額，以及每月最高房貸支出。這個工具不是先設定一個貸款金額再往前算出月付額，而是反向運算——它從你每月實際能負擔的金額出發，將這個上限代入符合你利率與年數的反推貸款公式，找出該月付額能支撐的最大貸款額度。28/36 法則是貸款機構的指導原則，將住房支出限制在每月總收入的 28%（前端比率），並將所有循環債務限制在 36%（後端比率）；計算機會取兩者中較低的上限。當你其他負債較少時，通常由 28% 前端比率決定；當負債較重時，36% 後端比率就會把數字往下拉。所有運算都在你的瀏覽器內進行，你輸入的任何內容都不會被上傳或儲存，調整任何一個欄位都會立即重新計算，讓你可以隨時比較各種取捨。
在打開計算機前要準備哪些資料
在載入工具之前，請先準備好五個數字，這樣你第一次執行就能得到可用的結果，而不是憑空猜測。
- 總收入。 稅金與扣款之前的總薪資。如果有共同借款人，請將兩人的總收入合併計算。
- 每月循環債務。 包含車貸、學貸、信用卡最低應繳款、信用貸款、子女扶養費以及其他分期債務的每月最低應繳金額總和。水電、雜貨、訂閱服務不算在內——只有具有固定月付額的債務才適用 28/36 法則。
- 現金頭期款。 你能為購屋支付的現金金額。計算機會直接將這筆金額加到最高貸款額度上，以計算出最高房價。
- 預期利率。 在開始前先上網查詢一、兩個利率報價，讓利率欄位的數字貼近現實，而不是憑空猜的整數。
- 貸款年限。 30 年最常見，但若想降低總利息，15 年與 20 年也值得拿來比較。
把這些數字整理在同一頁面上，你第一次跑完計算機大約只需要一分鐘。
計算機的三步驟工作流程
這個工具圍繞著三組輸入與三個輸出數字設計，你做的任何變更都會立即重新計算輸出結果。
- 收入與負債（第一組輸入）。
- 頭期款、利率與貸款年限（第二組輸入）。
- 輸出：可負擔房價、可負擔貸款金額，以及每月最高房貸支出。
在開始前先了解這個版面配置，可以讓你透過一次改變一個欄位、觀察輸出結果的變化，來執行各種情境模擬——例如較大的頭期款、較短的年限、清償掉的債務。即時重算這項功能，是大多數初次使用者最容易低估的部分：你不必只跑一次然後就相信那個數字，而可以像試算表一樣反覆測試。
輸入收入、負債與頭期款
在第一組輸入中，輸入你的總收入，並透過切換開關選擇該數字是月收入或年收入。如果你只知道年薪，就選年；如果你是以月薪來思考，就選月。計算機會在內部進行換算。在其下方，輸入你每月循環債務的總額——包含車貸、學貸、信用卡最低應繳款，以及其他分期債務的加總。計算機會利用這個數字來判斷 36% 後端比率是否會比 28% 前端比率更早限制你的可負擔額度。
接著，輸入你預計支付的現金頭期款。較大的頭期款會直接提高可負擔房價，因為它會加在反推公式所算出的最高貸款額度之上。一般經驗法則是支付 20% 頭期款以避免私人抵押貸款保險，但這個工具接受從零開始的任何金額。你每多投入一元到頭期款，就等於在可負擔房價上加上一元，對公式不會產生其他影響——這就是為什麼頭期款是結果中最具線性的控制桿。
設定利率與貸款年限
在第二組輸入中，以百分比輸入你預期的年利率——例如 6.5，而不是 0.065。如果有貸款機構提供的利率，就使用那個數字；如果沒有，請使用目前的全國平均利率，讓結果能反映實際情況。接著輸入以年為單位的貸款年限。30 年是標準選擇；15 年與 20 年是常見的替代方案，可以用較高的月付額換取貸款期間內大幅降低的總利息。
利率與年限會透過反推攤銷公式共同作用。較低的利率能讓每月支付的一塊錢發揮更大的效用，進而提高貸款額度。較短的年限則會降低貸款額度，因為月付額必須在更短的月份內攤還本金。綜合效果：降低利率通常會提高可負擔房價；縮短年限通常會降低它。兩者的綜合效果在第一次執行時通常不直觀，所以請在同一個操作過程中同時測試這兩項控制桿。
解讀計算機回傳的三個數字
計算機會顯示三個會在你輸入時同步更新的輸出結果：
- 可負擔房價——這是你實際搜尋範圍的最高上限。也就是你的最高貸款額度加上頭期款。
- 可負擔貸款金額——這是在你所輸入的利率與年限下，你的最高月付額所能支撐的最大貸款額度。
- 每月最高房貸支出——取你每月總收入的 28% 以及每月總收入扣掉其他債務後的 36% 兩者中較小的數字。這個單一數字會驅動所有其他結果。
每月最高房貸支出是支撐其他數字的關鍵數字。它直接來自 28/36 法則，內部並未預先納入利率或年限的影響。貸款金額與房價都是由這個上限再加上你的貸款條件所推導出來，這就是為什麼兩位收入相同但利率不同的人，可能負擔得起差異極大的貸款金額。如果你的負債較少，通常會由 28% 前端比率決定月付額；如果負債較高，36% 後端比率就會產生較小的數字，你的搜尋範圍也會隨之下降。如果負債非常高，預算可能會歸零——這是一個明確的訊號，代表下一步應該先償還現有債務。
開始使用：逐步操作說明
- 在本網站上打開購屋負擔能力計算機。
- 在第一組輸入欄位中，輸入你的總收入，並選擇月或年。
- 在負債欄位中，輸入你每月循環債務的總額。
- 在頭期款欄位中，輸入你預計支付的現金頭期款。
- 以百分比輸入你預期的年利率。
- 輸入貸款年限——30、20 或 15 年是最常見的選擇。
- 讀取三個輸出數字：可負擔房價、可負擔貸款金額，以及每月最高房貸支出。
- 調整任何輸入以比較情境——例如較大的頭期款、較短的年限、或清償一筆車貸——然後即時觀察輸出結果的變化。
28/36 法則對你的數字代表什麼
28/36 法則對你每月能負擔的金額設了兩個上限。前端比率將住房支出——本金與利息——限制在每月總收入的 28%。後端比率則將循環債務總額（也就是未來的房貸加上車貸、學貸與信用卡最低應繳款）限制在總收入的 36%。消費者金融保護局將這兩個比率描述為貸款機構用來判斷新住房支出是否能納入借款人整體債務負擔的兩項標準基準。
計算機會同時套用這兩個比率並保留較小的數字，接著使用年金現值公式將這個每月上限轉換為最高貸款額度。其中 r 等於你的年利率除以 12，n 等於年數乘以 12：
每月最高住房支出 = min(0.28 × 收入，0.36 × 收入 − 每月負債)，下限為 0。
最高貸款額度 = 月付額 × [(1 + r)n − 1] / [r × (1 + r)n]，或當 r = 0 時為 月付額 × n。
可負擔房價 = 最高貸款額度 + 頭期款。
計算結果僅包含本金與利息——不含稅金、保險、社區管理費或私人抵押貸款保險——且利率在整個貸款期間內視為固定。上限會被限制在零，因此沉重的債務負載會產生誠實的零，而不是負數。
以年收入 $80,000 為例的逐步演練
假設你的總年收入為 $80,000，每月循環債務合計 $200，頭期款 $20,000，預期利率 6.0%，貸款年限為 30 年。
步驟 1 ——每月收入：$80,000 ÷ 12 = $6,666.67。
步驟 2 ——前端上限：0.28 × $6,666.67 = $1,866.67。
步驟 3 ——後端上限：0.36 × $6,666.67 − $200 = $2,400 − $200 = $2,200。
步驟 4 ——取兩者中較小的數字：min($1,866.67, $2,200) = $1,866.67。由於你的其他債務較少，因此由 28% 前端比率決定。
步驟 5 ——將月付額轉換為貸款額度。以 r = 0.06 ÷ 12 = 0.005，n = 30 × 12 = 360 個月，反推攤銷公式計算出最高貸款額度約為 $311,300。
步驟 6 ——加上頭期款：$311,300 + $20,000 ≈ $331,300。
如果你的每月負債上升到 $1,000，後端上限會下降到 $1,400——大約是前端數字的四分之三——而你的可負擔房價也會下降約 25%。這個敏感度是第一次操作時最值得注意的一點：在你開始看屋之前先清償一筆每月債務，效果會比小幅度的利率變動或稍微提高頭期款更為顯著。
輸出對各項輸入的敏感度
在第一次操作時，了解哪些輸入對結果影響最大會很有幫助。每月最高住房支出完全由收入與負債決定——利率與年限完全不參與計算。貸款金額則由利率、年限以及該月付額三者共同決定。可負擔房價則由貸款金額加上頭期款所決定。
| 輸入變更 | 可負擔房價的變動方向 | 原因 |
|---|---|---|
| 總收入提高 | 上升 | 直接拉高 28/36 上限 |
| 每月負債增加 | 下降（有時降至零） | 壓低 36% 後端上限 |
| 現金頭期款提高 | 上升 | 直接加在最高貸款額度之上 |
| 利率降低 | 上升 | 透過反推攤銷讓月付額發揮更大效用 |
| 貸款年限較長（例如 30 年比 15 年） | 上升，但總利息較多 | 將相同的月付額分散到更多月份 |
| 貸款年限較短 | 下降，但總利息較少 | 攤還本金的月份數較少 |
當你在比較兩個情境時，請一次只改變一個輸入，這樣才能歸因於是哪個決定造成的變動。同時改變三個輸入雖然也會產生結果，但會掩蓋真正驅動結果的決策。
What to Do With the Result — and What It Doesn't Include
The number you get is a starting benchmark, not a final approval. The estimate covers loan principal and interest only; property taxes, homeowners insurance, HOA dues, and private mortgage insurance will all add to your true monthly cost and lower the home price you can comfortably carry. Some loan programs — FHA, VA, and conventional — use different DTI limits, and some lenders stretch ratios higher than 28/36, so the figure is a widely used guideline rather than a guarantee. Real underwriting also weighs your credit score, cash reserves, employment history, and the specifics of the property.
Treat the result as the top of a realistic search range. Once you have a specific listing in mind, run the same numbers through a mortgage calculator to see what the payment would be at that exact loan amount, and confirm the final figures with a licensed mortgage professional before you make an offer. For a deeper walk-through of how debts and other inputs shape the number, see How Existing Debts Cut Into Your Home Affordability.
If you're weighing options, Confirm Home Affordability Calculator by Income Numbers covers this in detail.