一個依收入計算購屋負擔能力的計算器，只有在您輸入的數據與核貸時實際看到的資料相符，且將輸出視為貸款機構風格的上限而非個人支出目標時，才會回傳正確的結果。算式是固定的：該工具套用 28/36 債務收入比準則，將住房成本上限設為每月總收入的 28%，並將總經常性債務上限設為 36%，然後將兩者中較小的數字代入您輸入的利率與年限進行反推貸款攤還，以得出最高貸款金額，最後再加上您的自備款，得到可負擔的房價。因此，正確性並不在於公式是否正確，而在於您的總收入、每一筆經常性月付債務、自備款、利率與貸款年限是否反映實況。只要其中任何一項輸入有誤，可負擔的房價就會大致以等比例移動，因為公式在收入與最高月付金額上都是線性的。請把這個計算器當作一個精密儀器，但您仍必須小心對準目標。
依收入計算購屋負擔能力計算器的正確性如何定義
大多數線上購屋負擔能力工具都採用某種版本的 28/36 債務收入比法則，這款計算器也不例外。根據消費者金融保護局的說明，前端比率將住房成本限制在每月總收入的約 28%，而後端比率則將每月總債務（未來的房貸加上車貸、學貸與每張信用卡的最低還款額）限制在總收入的 36%。維基百科上關於債務收入比的條目也採用相同的 28/36 框架，並指出貸款機構將其作為篩選門檻，而非個人預算建議。因此，當這款工具回傳一個數字時，它就是在為您執行這兩項上限。正確性意味著該工具能忠實地依據您輸入的數字執行這些上限。本頁接下來的所有內容，都在於確保您輸入的數字是正確的。
最常讓計算結果失準的輸入項目
計算器產生的每一個結果都由五個數字驅動，而每一個都有常見的陷阱。
總收入。貸款機構是以稅前與扣除額前的總收入來評估您的資格，因此計算器也是如此。如果購屋者輸入的是實領薪水而非總收入，可負擔的房價會悄悄地減半。如果您是 W-2 員工，總收入就是薪資單上在任何扣項被移除之前的數字。如果您是自僱人士，貸款機構通常會以您 Schedule C 上近兩年的淨收入取平均數，並可能加回折舊，這通常會產生一個比總收入更嚴格的核貸數字。
每月債務。後端比率只有在每一筆經常性債務都被納入時才算誠實。車貸、正在還款的學貸、個人貸款分期款，以及每張信用卡的最低還款額，都應該全部納入。一筆您即將還清、但實際上尚未還清的餘額，仍然會被計入。一張您持卡但目前餘額為零的信用卡，則不會被計入。漏報一筆車貸可能就足以高估預算，讓您買進一棟實際上在貸款機構跑過同樣數字後根本無法核貸的房子。
自備款。該工具將這視為可降低您所需貸款金額的現金，因此您輸入的任何數字都會加到最高貸款額上，以得出可負擔的價格。請勿納入您尚未確認取得的贈與資金、請勿納入預期的賣方折讓，也請勿扣除估計的交屋費用——這些會減少交屋時的現金，而非貸款金額。
利率。結果對利率非常敏感。請使用貸款機構針對您打算申請的方案實際報給您的利率，而非一般的全國平均利率。在 30 年期貸款上，1 個百分點的利率波動就會顯著影響最高貸款額，因為月付與貸款金額之間的轉換會隨著利率本身而等比變動。
貸款年限。在相同的月付金額下，15 年期所產生的最高貸款額會低於 30 年期，因為每一期還款能償還更多本金。請選擇您實際會借的年限，而非能產生最大吸睛數字的那個年限。
逐步操作計算器
購屋負擔能力計算器分為三個明確階段，依序走過一遍是確保不漏失任何環節最俐落的方式。
- 輸入您的每月總收入（或是切換為年度輸入）。加入您的每月總經常性債務——車貸、學貸，以及每張信用卡的最低應繳金額。
- 輸入您實際可動用的自備款現金、您所得到的年利率，以及您打算使用的貸款年限。
- 讀取三項輸出結果：可負擔的房價、可負擔的貸款金額，以及最高每月住房支出。只要任何輸入變更，計算器就會即時重新計算這三項，因此您可以在不重新整理頁面的情況下，試算更高的自備款或不同的年限。
用 28/36 的算式驗算輸出結果
一個快速的手動檢查不到一分鐘就能完成，並能抓到最常見的錯誤。我們用一個具體算過的例子來看：以每月總收入 $7,000 加上其他每月債務 $500 來說，前端比率為 0.28 × $7,000 = $1,960，而後端比率則是 0.36 × $7,000 − $500 = $2,020。最高每月住房支出為兩者中較小者，即 $1,960，所以在這個例子中由前端比率決定上限。無論工具回傳給您的「最高每月住房支出」是多少，都應等於這兩個手算結果中較小的數字；如果不等，就代表您輸入的數字不是您原本預期的那組。至於從該月付金額進一步轉換為最高貸款額與房價的完整計算，計算器會以您輸入的利率與年限套用標準年金現值公式，這部分您可以交給工具處理，而不必自己手算。如果您想用白話進一步了解公式的運作方式，以白話文解說的購屋負擔能力計算器指南更詳細地涵蓋了同一套轉換過程。
計算結果悄悄省略的部分
計算器的可負擔房價，是假設您每月的住房支出只有本金與利息。實際持有房屋還包含了好幾層額外支出，忽略這些正是許多買家最後淪為「房奴」的原因。其拆解如下：
| 已納入計算 | 未納入計算 |
|---|---|
| 貸款的本金與利息 | 財產稅 |
| 您的總收入 | 屋主保險 |
| 您輸入的經常性每月債務 | 社區管理費或公寓費 |
| 現金自備款 | 私人房貸保險 (PMI) |
| 您輸入的利率與年限 | 維護、修繕與準備金 |
接下來有兩個實用的調整方式。第一，估算您購屋所在郡縣的財產稅率，以及該類型房屋的年度保險費，將兩者都除以十二，再從計算器給出的最高每月住房支出中扣除這筆合計的託管金額，然後才把該筆貸款視為可負擔。第二，如果您申請的是一般貸款且自備款低於 20%，請預先規劃一筆對您的住房成本有實質影響的 PMI 年增費用；若您申請的是 FHA 貸款，則其房貸保險費的計收期間更長、利率也不同，因此請以您實際打算申請的方案為準。
在看屋前請向貸款機構確認數字
依收入計算購屋負擔能力的計算器是一個規劃工具，而非預先核貸。真正的核貸還會評估您的信用評分、交屋後的現金準備、就業的穩定性，以及特定的貸款方案——FHA、VA、大額（Jumbo）與一般貸款各自有不同的 DTI 上限，有些貸款機構在具備補償條件的情況下，會核准後端比率超過 36% 的借款人。請用這個計算器來為您的搜尋設定一個務實的上限、比較 15 年期與 30 年期的差異，並觀察在看屋前先還清車貸或學貸能如何提高這個上限。然後把所得到的數字帶給一位持照的房貸專業人士，讓他們用實際的貸款方案、實際的物件與您實際的信用檔案來跑一次。雖然所有計算都在您的瀏覽器中完成，您輸入的內容不會被外傳，但這個輸出結果仍是一個用於對話的基準，而非最終定論。
若想更深入了解，請參閱規劃依收入計算購屋負擔能力的步驟。