以收入計算購屋負擔能力時，會使用 28/36 的負債收入比法則，來設定每月最高的住房預算；接著把這個預算，轉換成在你的利率與年限下，能負擔的最大貸款金額；再加上你的頭期款，就得出了你在實際購屋時，應該鎖定的最高房價。多數買家會用工具來跑這三個步驟，而不是用紙筆計算，因為中間那一步——從每月還款金額反推本金（運用年金現值公式）——需要用到複利的次方運算，不只徒手計算很麻煩，也很容易按錯數字。購屋負擔能力計算機在瀏覽器中處理這個轉換，只要變更任何輸入，三個輸出結果會即時更新，而且你的所有財務資料都只留在你的裝置上，不會傳送到任何地方。接下來會完整說明這個工具使用的方法、它預期接收的確切輸入、輸出結果中三個數字實際代表的意義，以及 28/36 的天花板與實際核貸人員最後在你房貸申請上核准的金額之間，有什麼不同。
收入如何決定你的房價天花板
多數首次購屋者會先問「我實際上能負擔多少錢的房子？」，之後才會問「我想要什麼樣的房貸？」。以收入為核心所建立的負擔能力計算，正是逆向回答這個問題——你的收入與現有債務會餵進負債收入比法則，法則設定出每月最高的住房還款金額，這個金額再轉換成在你的預期利率與年限下，能負擔的最大貸款金額，貸款金額加上你的頭期款，就得出最高房價。購屋負擔能力計算機完全依照這個順序運作：你提供前三項資訊，它回傳最後一項結果。由於每個輸出結果都來自你能隨時調整的輸入，這個工作流程也能當作一個沙盒，用來測試各種取捨——例如在購屋前先還清車貸、從 30 年期改為 15 年期，或是再多存一年以湊出更高的頭期款。
28/36 法則背後的兩個比率
28/36 法則結合了對你每月預算的兩道天花板。消費者金融保護局 (CFPB) 把這些上限描述為核貸人員在衡量房貸申請規模時常用的通用準則；只要知道在你情況下是哪一道天花板在約束，參考依據其實很直觀 (CFPB：什麼是負債收入比？)。「前端比率」把單純的住房支出壓在每月毛收入的 28% 以內，而「後端比率」則把包含未來房貸在內的所有每月經常性債務，壓在 36% 以內。計算機所使用的最高住房還款金額，會取這兩個數字中較小的那一個；哪一個限制較嚴，就會實際約束你的申請。
| 構成項目 | 它限制的內容 | 計算方式 |
|---|---|---|
| 前端比率 | 未來住房還款占收入的比例 | 0.28 × 每月毛收入 |
| 後端比率 | 所有每月經常性債務（含未來房貸） | 0.36 × 每月毛收入 − 現有每月債務 |
| 最高住房預算 | 兩道天花板中較嚴的那一個 | min(0.28 × 收入，0.36 × 收入 − 債務)，下限為 0 |
哪一個公式產生較小的數字，哪一個就會決定你的住房天花板；這就是為什麼即使毛收入在帳面上看起來很充裕，揹著沉重的現有債務仍會把你負擔得起的房價往下拉。如果你的其他債務非常高，後端公式可能會算出負數，而計算機會把最高住房還款金額箝制在 0，不會讓預算告訴你並不存在的錢。
用你的收入跑跑看購屋負擔能力計算機
- 輸入你的毛收入（可選擇年收入或每月收入），並把所有你必須支付的每月經常性債務都加進來——車貸、學貸、信用卡最低應繳額、子女扶養費、贍養費，以及會出現在信用報告上的個人貸款。在這裡漏掉一筆 $200 的最低應繳額，就足以把你負擔得起的房價砍掉好幾千美元，所以務必誠實反映完整的後端面貌。
- 輸入你能帶到交屋現場、作為頭期款的現金、你預期會被報出的年利率（如果你沒有即時報價，也可以用目前的全國平均利率），以及以年為單位的貸款年限——多數買家會比較 30 年期與 15 年期的結果，看看其中的取捨。
- 三個結果一出來就立刻讀取：28/36 法則允許的最高每月住房還款金額、能支撐該還款金額的可負擔貸款金額，以及把頭期款加回去之後的可負擔房價。每當你修改任何輸入，每一個數字都會立即更新。
所有運算——28% 與 36% 的比率、依你的利率與年限進行的反向攤還、以及頭期款的加總——都是在瀏覽器中透過購屋負擔能力計算機完成。你輸入的任何內容都不會被上傳、儲存或送到伺服器；當你不想為了取得概略數字，就把收入資料交給某個網站時，這點很重要。
解讀結果中的三個數字
計算機的三個輸出分別回答三個不同的問題，把它們混為一談會誤導你。「最高每月住房還款金額」是帶動另外兩個數字的槓桿；「可負擔貸款金額」是該還款金額在你的利率與年限下能支撐的本金；「可負擔房價」則是在頭期款補上貸款金額與購屋價格之間的落差後，你實際上能在房屋物件上出價的金額。
| 輸出項目 | 它代表的意義 | 它的計算來源 |
|---|---|---|
| 最高每月住房還款金額 | 在 28/36 法則下，你本金加利息的上限 | min(0.28 × 收入，0.36 × 收入 − 債務) |
| 可負擔貸款金額 | 你的利率與年限能承擔的最大房貸本金 | 最高還款金額的反向攤還 |
| 可負擔房價 | 未計入稅費與保險前的最高實際出價 | 可負擔貸款金額 + 你的頭期款 |
在你有一個基準數字之後，一篇值得延伸閱讀的文章，是把這套負擔能力方法套用到典型買家情境的真實每月預算上，在計算機本金加利息的天花板之上，再疊加預估的稅費與保險。購屋負擔能力計算機刻意設計成能讓你快速拿到本金加利息的數字——這些額外的持有成本被刻意排除，讓三個輸出結果仍可與貸款人會提供給你的 P&I 項目直接比較。
調整債務、利率或年限時，結果會如何變化
計算範例。假設一位單身借款人每月毛收入 $6,000，現有每月經常性債務 $400（一筆小額車貸加上學貸最低應繳額），備有 $40,000 現金頭期款，並申請一筆 30 年期、利率 6.5% 的固定型房貸。
前端天花板：0.28 × $6,000 = $1,680 後端天花板：0.36 × $6,000 − $400 = $2,160 − $400 = $1,760 最高住房還款金額：min($1,680, $1,760) = $1,680（前端比率產生約束）
在 6.5% 利率、360 個月的條件下，每月 $1,680 的還款金額大約能支撐一筆 $265,800 的貸款。加上 $40,000 的頭期款，計算機在這個情境中會回傳一個接近 $305,800 的可負擔房價。精確數字會依實際利率與小幅四捨五入差異而有所不同，這就是為什麼把同樣的數字丟進工具跑，會比信封背面概算的答案更準確。
現在把收入維持在 $6,000、頭期款維持在 $40,000，但把現有每月債務從 $400 提高到 $1,400——例如一筆較大的車貸、一個積極的學貸還款計畫，加上幾筆信用卡最低應繳額。
前端天花板：0.28 × $6,000 = $1,680（不變——收入沒有動） 後端天花板：0.36 × $6,000 − $1,400 = $2,160 − $1,400 = $760 最高住房還款金額：min($1,680, $760) = $760（後端比率現在產生約束）
住房天花板從 $1,680 掉到 $760，可負擔的貸款也隨之縮水。在同樣 6.5% 利率、30 年期的條件下，每月 $760 的還款金額能支撐的本金，遠少於 $1,680 時的水準；即使還沒有把頭期款加回來，可負擔房價就已經下跌了大約 $145,000。同樣的收入、同樣的利率、同樣的頭期款，只要把債務納入考量，就會產生截然不同的天花板——而這正是後端比率的重點。
調整其他輸入，會沿著可預期的方向改變結果：
- 降低現有債務。把每月債務從 $400 砍到 $0，後端天花板會從 $1,760 上升到 $2,160。在這個特定情境中，前端比率仍然以 $1,680 產生約束，所以最高住房預算不會動。但若收入較低或債務較重——例如每月 $700——那麼消除債務會改變哪個比率產生約束，並明顯拉高可負擔房價。
- 降低預期利率。利率從 6.5% 降到 6.0%，會讓同樣每月 $1,680 的還款金額支撐一筆更大的貸款，因為在較低的資金成本下，每一元還款能買到更多本金。金額上的影響會隨貸款規模放大，因此利率相差半個百分點，是預算上相當有力的槓桿之一。
- 縮短貸款年限。從 30 年期改為 15 年期，會急劇壓縮可負擔貸款金額，因為同樣的每月還款金額在較短的還款期間內，只能攤還較少的本金。較短的年限適合收入足以支撐較高還款金額的買家，而不是用來拉高可負擔房價的手段。
常常讓首次購屋者感到意外的一點是：透過後端比率，即使前端天花板完全沒有變動，光是還清一筆 $400 的車貸，就能把房價推高數萬美元——這是個有用的提醒：債務欄位不是走個形式，它對房價天花板具有乘數效果。
這個估計沒有涵蓋的部分
28/36 的計算與反向攤還的步驟，都只處理本金與利息。你實際的每月住房成本還包括財產稅、屋主保險、HOA 社區管理費，而對於頭期款低於 20% 的傳統型房貸，還包括私人房貸保險 (PMI)。在許多美國市場的自住單戶住宅上，稅費與保險合計通常會在每月帳單上額外加上房價的 1.5% 到 3%，這意味著一筆 $305,800 的購屋案，可能還會再背負每月 $400 到 $750 無法避免的持有成本，而這部分計算機並不會從你的天花板中扣除。請把「可負擔房價」視為對話的起點，而不是最終的定案數字——由你自行選用一個較低的最高還款金額重新計算，才能得到更誠實的購屋預算上限。
與貸款機構確認數字
28/36 規則是一個起點基準，而非保證核貸的承諾。實際的核貸作業還會考量信用評分、過戶後的現金儲備、就業歷史，以及特定的貸款方案——FHA、VA、USDA 和傳統貸款各自使用不同的 DTI 容許標準，部分貸款機構對於條件優質的案件會會採用更高的比率上限 (負債比 — 維基百科)。在提出報價之前，請將試算結果交給持有執照的房貸專業人士，由其將方案特定上限與貸款機構的附加條件套用於您的案件，並告知您實際上能夠舒適負擔的借款金額，而非僅依規則所允許的金額。試算工具的價值在於讓早期搜尋保持誠實；而貸款機構的預先核可函則能完成最後一環。
延伸閱讀：如何檢視你的購屋負擔能力試算結果。