在您依收入計算出購屋負擔能力後，可以透過閱讀計算機輸出的三個數字來驗證結果——可負擔的房屋價格、可負擔的貸款金額，以及每月最高房屋支出——並確認該支出等於您每月總收入的 28% 與每月總收入扣除其他每月債務後的 36% 中的較小值。這個最小的數字是其他數字的計算上限，而貸款金額是透過反向推算該每月支出在您輸入的利率與年限下能支撐多大貸款，房屋價格則是該貸款加上您的頭期款。一旦理解這三個數字如何連結，您就能在不到一分鐘內驗證工具產生的任何結果。
按下計算後，計算機會顯示什麼
依收入計算的購屋負擔能力計算機圍繞著單一問題——您實際上能負擔多少房子——並以三個相互關聯的數字而非單一數字來回答。每一個輸出代表同一計算的不同層次，唯有一起閱讀才能確認結果反映您的真實情況，而不是預設值或過期的輸入。
三個輸出分別是:
| 輸出 | 代表的意義 | 計算方式 |
|---|---|---|
| 每月最高房屋支出 | 您每月可承擔的本金與利息部分 | 每月總收入的 28% 與每月總收入扣除其他每月債務後的 36% 中的較小值 |
| 可負擔貸款金額 | 您的每月支出所能支撐的最大房貸本金 | 依您的利率與年限對每月支出進行反向攤還 |
| 可負擔房屋價格 | 在您實際範圍內的總購屋價格 | 貸款金額加上您的頭期款 |
由於這三個數字相互關聯，最快發現問題的方式是先看每月最高房屋支出。如果它相對於您的收入看起來合理，其他兩個數字通常在內部是一致的。如果它看起來異常低或異常高，下一步就是判斷 28/36 的兩個上限中哪一個正在生效。
如何檢查您的購屋負擔能力計算機結果
閱讀結果是個簡短的過程。依序執行以下步驟，您就能知道這三個數字是否反映您所輸入的內容。
- 先看每月最高房屋支出。這是核心數字。其他所有數字都由此衍生，因此這裡是最快抓到輸入錯誤或您未預期到的規則限制的地方。
- 計算您每月總收入的 28%。如果您輸入的是年收入，在套用 28% 之前先除以 12。將每月數字乘以 0.28，並將該數字記下作為前端上限。
- 計算您每月總收入的 36% 扣除其他每月債務。將每月收入乘以 0.36，然後減去您輸入的每月經常性債務——車貸、學貸、信用卡最低應繳金額。結果即為後端上限。
- 確認計算機顯示的支出等於兩者中的較小值。步驟 2 與 3 中兩個數字的較小者，應與顯示的每月最高房屋支出相符。如果不符，請再次檢查收入期間(每月或每年)以及債務總額。
- 根據您的利率與年限檢查貸款金額。計算機依您輸入的利率與年限進行反向攤還，將每月支出轉換為本金。較低的利率或較長的年限，會在相同支出下產生較大的貸款。
- 驗證房屋價格等於貸款加上您的頭期款。將可負擔貸款金額加上您輸入的現金頭期款。總和應與顯示的可負擔房屋價格一致。
每一步都是合理性檢查，而非重新計算。例如，若每月總收入為 $7,000，其他每月債務為 $500，則前端上限為 0.28 × $7,000 = $1,960，後端上限為 0.36 × $7,000 − $500 = $2,520 − $500 = $2,020。較小的數字為 $1,960，因此前端比率生效，計算機應顯示每月最高房屋支出為 $1,960。如果顯示的支出、貸款與價格與這些檢核一致，則結果與您提供的輸入在內部是相符的。
如何解讀輸出中的每個數字
每月最高房屋支出是基於規則的上限，並非個人建議。它是採用 28/36 準則的貸款機構通常所允許的本金加利息合計上限，當您的其他債務較低時，它可能偏保守。請將其視為硬性上限，再自行決定是否真的要每月花費這麼多。
可負擔貸款金額是該上限在您選定年限下所能支撐的本金。由於計算方向相反——從支出回推本金，而非從本金計算支出——其表現可能與正向房貸估算不同。較高的利率會在相同支出下壓縮貸款金額;較長的年限則會拉大。若貸款金額感覺偏低，降低利率或延長年限即可在不更動每月上限的情況下提高它。
可負擔房屋價格是最常被引述的數字，但也是最常被誤讀的數字。它是貸款金額加上頭期款——而非僅貸款金額，也非您在特定物件上應該出價的金額。較大的頭期款會在相同每月支出下提高這個數字，這就是為什麼即使多存幾千塊，也能實質擴展您可考慮的房屋範圍。
結果未涵蓋的部分
結果僅為本金與利息的估算。財產稅、屋主保險、HOA 費用以及私人房貸保險(PMI)都不包含在計算中，而這些費用中的任何一項都可能降低您能輕鬆負擔的房屋價格。一個實用的處理方式是:從顯示的每月支出中扣除這些費用的粗估，然後重新檢核這個較小的支出能支撐多少房屋。
28/36 規則同樣是準則而非保證。實際核貸會考量您的信用評分、現金儲備、就業紀錄以及特定的貸款方案——FHA、VA 與傳統房貸各有不同的限制，某些貸款機構在特定情況下也會將比率拉高至超過 36%。請將計算機的輸出視為初步基準，然後在提出報價前，向持照房貸專業人員確認實際的預先核准數字。如需更深入了解這些注意事項如何影響實際上限，如何在下單前判斷購屋負擔能力一文會更詳細地說明貸款機構端的考量因素。
何時重新計算以及下一步可嘗試的方向
任何輸入的更動都會立即重新計算這三個數字，使此工具成為快速比較情境的方法。以下是幾個值得運行的比較:
- 15 年期與 30 年期比較。30 年期在相同每月支出下會產生較大的貸款，因此房屋價格會上升。15 年期則相反，房屋價格較低但還款速度更快。
- 提高頭期款。在相同每月支出下，提高頭期款會直接提高可負擔房屋價格。每月最高支出本身則不會改變。
- 先清償一筆債務。若後端比率正在生效——亦即 36% 上限是較小的那個——減少您所列的每月債務會提高後端上限，並可能拉高每月最高支出、貸款與房屋價格。
- 調高或調低假設利率。較高的利率會在相同支出下壓縮貸款;較低的利率則會擴大貸款。每月上限無論如何都仍受您的收入與債務錨定。
並排執行其中幾項，是最快看出哪個槓桿對結果影響最大的方式。在大多數情況下，清償一筆經常性債務的效果會大於調整年限，因為債務減少會同時影響後端比率與最終貸款。一旦您從負擔能力工具得到目標價格，房貸計算機則以相反方向運作——從房屋價格出發，讀出每月支出——這在您開始與貸款機構洽談之前，是一個有用的二次檢核。
延伸閱讀:在購屋負擔能力計算機中選擇年收入。