要判斷購屋負擔能力，請將 28/36 負債比規則套用至您的月總收入與現有每月債務：住房支出應低於收入的 28%，而總經常性債務（包括未來的房貸）應低於收入的 36%。這兩個數字中較小的即為您的每月最高住房支出金額。接著將該金額透過反向攤還轉換為最高貸款額，再加上您的頭期款，即可得出您在合理範圍內能負擔的最高房價。手工計算需要兩個公式——28/36 上限與年金現值方程式——當利率變動或債務改變時容易算錯。購屋負擔能力計算機可在您的瀏覽器中自動執行此流程。您輸入總收入、每月經常性債務、頭期款、預期利率及貸款年限，工具便會立即回傳三個數字：最高房價、最高貸款額，以及符合預算的最高每月付款。任一輸入變更時，結果會即時重新計算，因此您無需離開頁面即可比較不同條件或模擬提前清償債務。所有運算皆在本機執行——您輸入的內容不會被上傳或儲存。
28/36 規則與其設定的兩道上限
貸款機構核貸並非依據房屋價格——而是依據每月付款佔您收入的比例。28/36 規則將此概念編碼為兩道上限，皆以您的月總收入（稅前與扣除額前的收入）百分比表示。前端比率將住房成本——在本計算機中為貸款本金與利息——上限設為 28%。後端比率將所有經常性債務（包括未來房貸加上車貸、學貸及信用卡最低應繳額）上限設為 36%。計算機會採用這兩個數字中較小者作為您的每月最高住房預算，因此公式如下：
最高住房付款 = min(0.28 × 收入, 0.36 × 收入 − 每月債務)
當您的其他債務較少時，28% 前端比率通常具有約束力，您可將全部 28% 用於住房。當您的其他債務較多時，後端比率會把上限往下拉。若您現有債務本身已超過總收入的 36%，公式會回傳零——代表依此規則沒有空間容納房貸付款。
以具體例子說明，假設一戶家庭月總收入 $7,000，每月債務 $500（例如一筆車貸和一筆學貸最低應繳額）。前端上限為 0.28 × $7,000 = $1,960。後端上限為 0.36 × $7,000 − $500 = $2,520 − $500 = $2,020。由於 $1,960 較小，因此每月最高住房預算為 $1,960。此 $1,960 會由計算機代入反向攤還公式，找出您的預算所能負擔的最高貸款額。28/36 規則廣為貸款機構引用，維基百科關於負債收入比的條目與消費者金融保護局皆有詳細說明。
影響負擔能力數字的輸入項目
五項輸入決定結果，且每一項都會以可預測的方向影響答案。
- 總收入。總收入愈高，28% 與 36% 兩道上限都會提高。輸入時可選擇月或年——計算機會在內部將年額轉換為月額。
- 每月經常性債務。車貸、學貸及信用卡最低應繳額會逐元扣減後端上限，但不影響 28% 前端上限。
- 頭期款。較多的現金頭期款會減少您所需借貸的金額。由於每月最高付款已由 28/36 規則固定，您每多付一元，鎖定的房價上限就能提高一元。
- 年利率。利率愈高，每期付款能償還的本金愈少，因此最高貸款額——及房價——會下降。較低的利率則讓相同的付款負擔更多。
- 貸款年限。較長的年限（例如 30 年而非 15 年）將相同的總利息與本金分散至更多月份，使每月付款較小、最高貸款額較大。較短的年限則會產生較大的每月付款與較小的最高貸款額。
如何判斷您的購屋負擔能力
當數字攤在眼前時，計算只需三項輸入與即時結果。
- 輸入您的總收入並選擇為月或年，接著加入您的每月經常性債務總額。請包含車貸、學貸及信用卡最低應額——但排除訂閱服務或雜貨等可自由支配支出。
- 輸入您計畫支付的現金頭期款、預期年利率及以年為單位的貸款年限。頭期款是您用於過戶的現金，而非總價。利率可以是目前的報價或壓力測試用的假設值。
- 讀取可負擔房價、可負擔貸款額及每月最高住房付款。每次變更輸入時，三個數字都會依 28/36 規則即時重新計算，因此您可調整頭期款、利率或年限，並觀察房價如何回應。
直接開啟購屋負擔能力計算機，以您自己的數字執行這些步驟。
負擔能力與房貸計算機：並列比較
這兩個計算機回答相反的問題，使用錯誤的工具會得到不符合您狀況的數字。下表顯示每個工具接收的輸入與回傳的結果。
| 功能 | 購屋負擔能力計算機 | 房貸計算機 |
|---|---|---|
| 主要問題 | 我負擔得起多少錢的房子？ | 這筆貸款的每月付款是多少？ |
| 起點 | 您的收入與現有債務 | 貸款金額與利率 |
| 關鍵輸入 | 總收入、每月債務、頭期款、利率、貸款年限 | 貸款金額、利率、貸款年限、頭期款 |
| 主要輸出 | 最高可負擔房價與貸款額 | 每月本金與利息付款 |
| 套用規則 | 28/36 負債收入比上限 | 標準攤還公式 |
| 最佳使用時機 | 您正開始購屋搜尋，並希望得到合理的價格範圍 | 您已有特定物件或貸款方案，想了解付款金額 |
簡言之，負擔能力計算機從您的預算回推以找出合適價格，而房貸計算機則從價格往前推算以找出合適付款。若想完整了解這些數字如何銜接到實際貸款，房貸計算機接續本工具未竟之處。
默默重塑您預算的輸入項目
28/36 上限畫出一條硬界線，但界線內仍有數個槓桿，可讓相同收入延伸到不同的房價。
- 提前清償車貸或學貸。每月債務每減少 $100，後端上限就提高 $100，進而拉高每月最高住房付款，因此提升可負擔價格。
- 提高頭期款。由於最高貸款額受 28/36 付款約束，每多付一元都會讓您鎖定的房價上限增加一元——而不會改變每月付款。
- 選擇 30 年期而非 15 年期。較長的年限會降低每月付款，使相同的 28/36 上限得以支撐更大的貸款額。代價是貸款期間需支付的可觀利息。
- 在申請前提升信用分數。較好的信用通常可換得更低的利率，當您在利率欄位調整時，負擔能力計算機會即時反映此變化。
- 加入共同借款人的收入。若伴侶、配偶或家人將列名於貸款上，可合併總收入以等比例擴大 28% 與 36% 兩道上限。
估算未涵蓋的項目
您看到的數字是本金與利息的上限，並非完整的每月成本上限。數項經常性費用通常附加於房貸付款之上，會降低您能舒適承擔的房價：
- 財產稅。通常隨每月房貸付款收取並存入代管帳戶。
- 屋主保險。通常為貸款機構所要求，並與稅款一同代管。
- 管理費或公寓費用。常見於連棟住宅、公寓及規劃型社區。
- 私人房貸保險 (PMI)。當頭期款低於房價的 20% 時通常為必要。
請將這些支出加入每月最高住房付款，以了解您真正的住房預算——並在下定決心前，與持牌房貸專家確認實際數字。28/36 規則雖為廣泛使用的指引，但實際核貸也會衡量您的信用分數、現金儲備、就業紀錄及特定貸款方案（FHA、VA 與傳統貸款各有不同上限，部分貸款機構甚至會拉高比率）。請將計算機的輸出作為搜尋的起點基準，再向貸款機構核實。
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