房屋貸款可負擔金額是指貸款機構允許您借入的最高房屋價格,根據您的每月總收入、每月固定債務總額、可動用的自備款、預期利率以及貸款年期計算得出。貸款機構採用 28/36 規則:住房支出應維持在每月總收入的 28% 或以下,而包含房貸在內的每月總債務則應維持在每月總收入的 36% 或以下。房屋可負擔計算機會將這兩個比率套用於您輸入的數值,並回傳可負擔的房價、可負擔的貸款金額,以及您符合資格的最高每月住房支出,而且只要您更改任何數字,所有結果都會即時重新計算。
大多數詢問如何計算房屋貸款可負擔金額的買家,通常都從同一個問題開始:我實際上負擔得起多少房貸?誠實的答案需要檢視您的整體債務狀況,而不僅僅是您的薪資。一位年收入 $80,000 且沒有其他債務的借款人,比同樣收入但每月還有 $400 車貸和 $300 學生貸款最低繳款額的借款人,所能取得的貸款額度明顯高出許多。理解這項差異,正是能否順利獲得符合需求的房屋預先核准,以及避免高估每月實際負擔能力的關鍵。
28/36 規則的真正意涵
28/36 規則是大多數貸款機構用來評定房貸額度的核貸框架。第一個數字 28 稱為前端比率:它將您的每月住房總支出(包括本金、利息、財產稅和屋主保險)限制在每月總收入的 28% 以內。第二個數字 36 是後端比率:它將您的每月債務總支出(在房貸之上再加上車貸、學生貸款、信用卡最低繳款額以及其他固定債務)限制在每月總收入的 36% 以內。貸款機構會以兩者中較嚴格的限制作為您的借款上限。
舉例來說,一個每月總收入 $7,000 的家庭,前端比率上限為 $1,960 的住房支出,後端比率上限則為 $2,520 的所有債務合計。若該家庭已有 $600 的非住房債務,後端比率檢驗後,新辦房貸的整月付只能剩 $1,920,這便成為具約束力的限制。依照如何手動計算房屋貸款可負擔金額的步驟,意思就是在向貸款機構洽詢之前,自行先進行這項檢驗。
開始之前您需要的輸入資料
在將數字輸入任何計算機之前,請先準備好五項資料,讓計算結果反映您真實的借款狀況,而不是籠統的概估值。
- 每月總收入:稅前與扣除前的薪資,而非實領的到手薪資。若為共同申請,請納入所有收入來源。
- 每月固定債務總額:車貸、學生貸款、信用卡餘額、個人貸款,以及任何出現在信用報告上的其他債務之最低繳款額。
- 現金自備款:您可投入購屋的現金,與成交費用分開計算。自備款越多,貸款額度越小,可負擔的房價也越高。
- 預期利率:目前的報價或合理的估計值。即使利率僅變動半個百分點,也會明顯影響可負擔的房價。
- 貸款年期:通常為 30 年或 15 年。30 年期可降低每月還款金額並提高可負擔房價;15 年期的效果則相反。
如何計算房屋貸款可負擔金額
當輸入資料準備就緒後,計算本身是一個三步驟的程序,任何房屋可負擔計算機都能依據 28/36 規則為您代勞。
- 輸入您的總收入,並選擇該數字是以月或以年計算,接著加入您的每月固定債務總額,包括車貸、學生貸款及信用卡最低繳款額。
- 輸入您預計支付的現金自備款、預期年利率,以及貸款年數。
- 讀取可負擔的房價、可負擔的貸款金額,以及最高每月住房支出,只要您變更任何輸入項目,這些數值都會依據 28/36 規則即時重新計算。
如果您想在紙本上驗算結果,後端比率通常才是具約束力的限制。將您的每月總收入乘以 0.36,再扣除您現有的每月債務,即可得出包含新辦房貸在內的最高每月總支出。再除以由自備款所隱含的貸款成數因子,即可估算出房價。這項代數運算由工具代您完成,免除了貸款機構在四捨五入或權衡各項輸入時所帶來的不確定性。
計算機所提供的資訊
一個設計完善的可負擔計算機,其輸出包含三個值得您理解的數字。第一個是可負擔的房價,也就是您實際能成交的購入價格。第二個是可負擔的貸款金額,即從可負擔房價中扣除自備款後的數字,也是貸款機構進行核貸的依據。第三個是最高每月住房支出,這是您不應超過的全額住房成本(本金、利息、稅費與保險)。若想進一步了解該每月還款金額是如何組成的,請參閱計算房貸保險的指南,因為即使貸款本身固定不變,稅費與保費的變動仍會影響整體還款金額。
| 輸入項目 | 其影響的變數 | 效果方向 |
|---|---|---|
| 較高的總收入 | 28% 與 36% 上限 | 提高可負擔房價 |
| 較高的固定債務 | 36% 後端上限 | 降低可負擔房價 |
| 較多的自備款 | 所需貸款金額 | 提高可負擔房價 |
| 較高的利率 | 特定貸款的每月還款金額 | 降低可負擔房價 |
| 較長的貸款年期(30 年與 15 年相比) | 特定貸款的每月還款金額 | 提高可負擔房價 |
估算可負擔金額時常見的陷阱
有幾種常見的模式會導致買家高估自己的負擔能力。第一種是使用淨收入而非總收入,這會在無形中膨脹貸款機構實際核貸的比率。第二種是忽略了出現在信用報告中、卻在日常預算中容易遺漏的固定債務,例如小額個人貸款或百貨公司信用卡的最低繳款額。第三種是假設 30 年期的還款金額會一直令人感到輕鬆;在當前符合 28% 上限的情況下,一旦財產稅調漲、保費攀升,或是在可調利率房貸中利率重新設定,同樣的還款金額可能會變得較為吃緊。第四種是忽略成交費用,通常約為購入價格的 2% 到 5%,而且這筆費用必須在自備款之外另行以現金支付。為實際成交所需的全部現金編列預算,而不僅僅是自備款,才能避免臨時出現的意外狀況。
可負擔金額與您每月房貸的關聯
可負擔計算機所回傳的最高每月住房支出,正是您輸入專用的房貸計算機時的資料,以便了解該還款金額在整個貸款期間內如何分攤為本金與利息。可負擔金額回答的是「我買得起多少錢的房子?」,而房貸計算機則回答「每月及 30 年間,實際借款的成本是多少?」。將兩者連續搭配使用,即可獲得完整的全貌:價格上限、其下所支撐的貸款,以及長期持有該房屋的成本。對於同時希望模擬貸款分期攤還的買家,計算可負擔房屋購入價格的指南則以不同的切入角度,說明類似的工作流程。
依您的實際狀況調整結果
在獲得基準數字之後,有幾項調整值得嘗試。首先,試著提高自備款金額,即使僅多出 $5,000 或 $10,000,看看能讓可負擔房價提高多少,並降低每月還款金額。其次,比較 30 年期與 15 年期的差異;15 年期的每月還款金額會較高,但整個貸款期間所支付的總利息會大幅減少,而且可以提早 15 年實現無擔保的房屋產權。第三,在申請貸款之前先清償或還清一筆固定債務;舉例來說,消除每月 $300 的車貸,所能提升的可負擔房價,可能比小幅加薪的效果更顯著,因為這會釋放出 36% 後端比率下的額度。若希望從更廣泛的視角了解債務如何左右借款能力,相關指南中關於三步驟計算房屋貸款可負擔金額的說明,以稍有不同的順序闡述了相同的邏輯。
若想深入了解,請參閱如何計算未來成本的通膨溢價。