房屋貸款可負擔金額是指借款人在合理情況下能負擔的最高房價，計算方式是將 28/36 規則套用於總收入、每月經常性債務、自備款、利率與貸款年期。28/36 規則是貸方廣泛使用的核貸指引：每月住房支出（本息、稅費與保險）應維持在每月總收入的 28% 或以下，而每月債務總支出不應超過每月總收入的 36%。若要計算房屋貸款可負擔金額，請將您的總收入、每月經常性債務總額、自備款、預期利率與貸款年期輸入套用 28/36 規則的計算機，然後讀取其回傳的最高房價、可負擔貸款金額與每月最高住房支出。
在您開始購屋前先了解可負擔上限，可以避免您愛上一間會把每月預算拉到危險水位以上的房子。當您出價時，這也能讓您處於更有利的位置，因為賣方與仲介會認真看待已取得預先核貸、以預算為依據的買家。一旦您理解貸方重視的兩個比率，以及自備款、利率與年期如何影響結果，計算本身就很直觀。
28/36 規則實際衡量的是什麼
第一個數字 28% 稱為前端比率，它將您預估的每月住房成本——通常是本息、財產稅與屋主保險（常簡稱 PITI）——與您的每月總收入進行比較。第二個數字 36% 是後端比率，它將您的每月債務總義務（住房加上其他所有債務）與每月總收入進行比較。這兩道上限共同決定了傳統貸方願意核貸多少金額。
如果您的前端比率符合但後端比率不符，您在紙面上會被視為「有房沒現金」，這是其他條件合格的買家遭到拒貸最常見的原因。28/36 規則是指引而非法律，因此 FHA、VA 與巨型貸款各有自己的門檻，但以比率設限的相同邏輯仍是計算的基礎。
影響結果的輸入項目
在可負擔金額計算中，有五個數字幾乎決定了一切：
- 每月總收入。來自所有來源的稅前收入，包括薪資、獎金、佣金、業外收入，以及適用時的共同借款人收入。
- 每月經常性債務。汽車貸款、學生貸款、信用卡、私人貸款與子女撫養費或贍養費義務的最低繳款金額。
- 自備款。於交屋時可動用的現金，可降低貸款金額，進而降低每月還款。
- 利率。預期的年利率，會直接改變任何貸款金額的每月還款金額。
- 貸款年期。以年為單位的還款期間，最常見的是 30 年，也有 15、20 或 25 年。
財產稅與屋主保險通常以房價的固定百分比估算（每年合計約為房屋價值的 1% 到 1.5%），並納入 28% 住房成本檢核中。較高的自備款會縮減貸款金額與每月還款，進而讓您在相同的比率下有資格購買更貴的房子。較長的年期將同一筆貸款分攤到更多個月，從而降低每月還款金額，再次提高您能負擔的房價。
如何使用計算機計算房屋貸款可負擔金額
取得可信數字最快的方式，是使用套用 28/36 規則的專屬房屋可負擔金額計算機。這個工具會做反向運算：不是從房價算出還款，而是解出符合您比率條件的房價。
- 輸入您的總收入，並選擇該數字是月還是年；若為年，計算機會於內部轉換為月。加入您每月經常性債務繳款總額，包括汽車貸款、學生貸款與信用卡最低繳款。
- 輸入您預計支付的自備款現金、您預期會被報價的利率（或依您信用狀況查得的目前平均值），以及以年為單位的貸款年期。
- 讀取三個輸出：可負擔的房價、可負擔的貸款金額（房價扣除自備款），以及在 28/36 規則下的每月最高住房支出。只要您更動任一輸入，這三個數字都會立即重新計算。
您可以用不同的自備款、利率或年期重新運算，觀察每個變數如何移動您的上限。多數買家最終會跑個三、四次，才決定要帶去貸方的那個目標房價。
比較情境而無需重做計算
由於計算機承擔了主要的運算工作，下表整理了每個槓桿的定性方向。請用此工具將這些方向轉換為您自己數字的精確金額。
| 您所做的改變 | 對最高房價的影響 | 原因 |
|---|---|---|
| 還清或結清一筆汽車或學生貸款 | 上升，通常幅度明顯 | 每月經常性債務減少，在 36% 後端比率下釋出空間 |
| 較高的自備款 | 上升 | 貸款金額變小，因此相同房價下的每月還款變小 |
| 較低的利率 | 上升 | 每 1 元貸款餘額的每月成本降低，因此可放入 28% 上限的本金變多 |
| 較長的貸款年期（例如 30 年對 20 年） | 上升 | 同一餘額分攤到更多個月，降低每月本息繳款 |
| 加入一位有穩定收入的共同借款人 | 上升 | 每月總收入增加，擴大 28% 與 36% 兩道上限 |
| 經常性債務增加 | 下降 | 後端比率被其他貸款吃掉，留給住房的空間變少 |
先利用方向性觀點決定要拉動哪個槓桿，再將精確數字代入計算機，看看實際的金額影響。這比用手計算攤還可靠，特別是當您要比較不同貸方報價的利率時。
此步驟在您的購屋計畫中的定位
可負擔金額是三步購屋流程中的第一個數字。您先從能負擔的最高房價出發，接著估算特定貸款的實際每月還款，最後預測整個貸款期間的長期成本。至於第二步，房貸計算機可將選定的房價與利率轉為具體的 PITI 還款金額；第三步則由貸款清償計算機展示需要多久才能還清餘額。若要從房價面更廣泛地理解同一問題，請參閱如何計算可負擔的房屋購買價格指南；若想從收入角度切入，請閱讀如何根據收入計算房屋可負擔金額。
一個實用的小提醒：貸方會調閱您的信用紀錄並查證您所申報的債務，因此您輸入計算機的數字應與您信用報告上的實際資料一致。若您有已還清的貸款仍顯示餘額，請先處理掉或備好相關說明文件。消費者金融保護局（Consumer Financial Protection Bureau）有針對房貸資格的消費者指南，說明貸方如何審查收入、債務與資產，建議您在自行計算之餘一併閱讀。
常見扭曲數字的陷阱
有三個錯誤經常讓初次計算的人踩雷。第一，人們使用淨收入（實領薪資）而非總收入。28/36 規則以總收入為基礎，使用淨收入會低估上限，使算出的房價偏低。第二，人們忘了納入金額較小的經常性債務，例如百貨公司信用卡最低繳款、先買後付分期或親友間的私人貸款，這些貸方都會計入。第三，人們使用尚未實際存到的開價或硬擠出來的自備款，導致後續規劃不切實際。
第二組陷阱藏在帳戶的另一邊。有些買家在測試還款「日常感受上是否負擔得起」時，忽略了財產稅、保險、社區管理費（HOA）與私人房貸保險（PMI）。一棟在紙面上符合 28% 前端比率的房子，一旦把這些額外支出疊加上去仍可能讓人覺得吃緊，因此在 28% 以下留兩到三個百分點的緩衝會有所助益。計算機設定的是理論上的上限，您真正的預算應再往下調一格。
把數字轉為出價
一旦您從可負擔金額計算中得到目標房價，下一步就是向貸方取得預先核貸，讓這個數字背後有實際的核貸決策支撐，而不僅是指引。請備齊您的總收入證明文件、最近的薪資單、報稅資料，以及所有債務與資產的對帳單。若貸方核出的金額不同，請比較差距與您自己算出的數字差在哪個輸入項目，再用修正後的數值重跑計算機。
請把計算機視為規劃工具而非合約。市場會變動，利率會在報價與鎖定之間波動，您自身的狀況也可能從看屋到交屋之間發生變化。只要其中任何一項輸入改變，就重新跑一次可負擔金額檢查，讓您的目標保持誠實。
延伸閱讀：如何用 3 個步驟從 GDP 平減指數計算通貨膨脹。
延伸閱讀：如何用 3 個步驟計算房屋抵押貸款可負擔金額。