您能負擔的最高房價，等於依據 28/36 法則您所得與債務所能核定的貸款金額，再加上您在交屋時準備的自備款。根據該法則，您的每月住房總支出應維持在月總收入的 28% 以內，而每月債務總支出（住房加上車貸、學貸以及信用卡最低繳款額）應維持在月總收入的 36% 以內。「房屋負擔能力計算機」會同時套用這兩道上限，從您符合資格的每月還款金額反推，並回推出在您預期的利率與貸款年期下，能產生該還款金額的貸款本金。在該貸款本金之上再加計自備款，便得到您可負擔的購屋價格。由於每家貸款機構的公式皆建立在這兩個比率之上，因此這套方法是您在開始找房或與房貸經紀人洽談之前的標準第一道篩選。
在您對某個物件一見鍾情之前就先掌握自己的數字，能節省時間、強化您所提出的任何出價，也能避免您被說服承擔一筆會把每月預算拉過真正上限的房貸。計算本身並不複雜，但它確實結合了好幾個輸入項——所得、債務、自備款、利率與年期——而其中任何一項出現細微變動，都可能將您的最高房價挪動數萬美元。這也正是多數買家會選擇使用專屬工具來跑數字，而不是自己慢慢做長除法的原因。
28/36 法則的真正意涵
28/36 法則是貸款機構用來判斷一個家庭能夠安全承擔多少房貸債務的兩段式指引。第一個數字 28 指的是前端比率：住房支出（本金、利息、財產稅與屋主保險，常縮寫為 PITI）不得超過月總收入的 28%。第二個數字 36 是後端比率：所有定期債務還款（含住房支出）合計不得超過月總收入的 36%。
由於後端比率已將住房還款本身納入計算，28% 的前端上限只有在您沒有其他債務時才具有實質意義。背負大額車貸或學貸的買家會先撞到 36% 上限，前端比率也因此被壓縮。許多買家會驚訝地發現，光是還清一筆小額車貸，就能讓最高房價明顯提高，即使所得與自備款維持不變也是如此。
影響可負擔房價的輸入項
計算時需要輸入五個項目，每一項都會以可預測的方向影響結果：
- 月總收入。所得越高，兩道比率上限都會提高，最高房價也隨之上升。
- 每月定期債務。車貸、學貸與信用卡最低繳款會壓縮所得中留給住房的份額，進而拉低最高房價。
- 自備款。較高的自備款會降低貸款金額，但不會改變您符合資格的每月還款金額。它能提高您能提出的房價，卻不會改變您每月的支出。
- 利率。利率較低時，每一塊錢的月還款能買到更多本金，因此最高貸款金額會增加。
- 貸款年期。較長的年期（30 年相較於 15 年）會將同一筆本金攤提到更多期數中，降低每月還款金額，進而提高最高房價。較短的年期累積權益較快，但會壓低您符合資格的房價。
| 輸入項 | 應填入的內容 | 影響方向 |
|---|---|---|
| 總收入 | 稅前的月收入或年收入 | 收入越高，最高房價越高 |
| 每月定期債務 | 車貸、學貸、信用卡最低繳款 | 債務越多，最高房價越低 |
| 自備款 | 交屋時可動用的現金 | 自備款越多，購屋價格越高 |
| 利率 | 預期的年度房貸利率 | 利率越低，最高房價越高 |
| 貸款年期 | 完全還清所需的年數（通常 30） | 年期越長，最高房價越高 |
計算您可負擔的購屋價格
同時整合這五個輸入項最快速的方式，是將它們丟進一個能同時處理兩道比率與房貸數學的單一工具。開啟房屋負擔能力計算機，依序填妥下方的三個欄位，並讀取右方顯示的三項輸出結果。只要您變更任何輸入項，數字就會即時更新，因此您可以測試各種情境，例如還清一筆車貸，或將貸款年期由 30 年換成 15 年。
- 輸入您的所得與債務。輸入您的總收入，並選擇該數字是以月或以年為單位。接著加總您每月的定期債務還款——車貸、學貸、信用卡最低繳款——並輸入總額。計算機會將您的收入轉換為月數字，套用 36% 後端比率，再扣掉您現有的債務，算出您符合資格的最高每月住房還款金額。
- 輸入您的自備款、利率與年期。輸入您預計在交屋時準備的現金、您預期會被報價的年度利率（目前全國平均水準是合理的起點），以及以年為單位的貸款年期。計算機會將這三個數字與步驟 1 得到的最高每月住房還款金額結合，反推能在該利率與年期下產生該確切還款金額的貸款本金。
- 讀取三項輸出結果。可負擔的房價、可負擔的貸款金額，以及最高每月住房還款金額會同時顯示。房價等於貸款金額加上您的自備款；貸款金額就是在您輸入的利率與年期下，能產生您符合資格之每月還款的本金；每月還款金額則是步驟 1 中滿足 28/36 法則的那個數字。
一旦您得到一個數字，最有用的下一步就是測試一兩個實際的變動情境。試著提高自備款，看看在不增加每月還款的情況下能解鎖多少房價；接著試著縮短貸款年期，看看當更多還款金額流向本金時，房價會下降多少。這種並排測試能回答每個買家都會面對的兩個問題：「我是否買得起比想像中更貴的房子？」以及「若想加速還清，房價上會多付出多少代價？」
計算機可處理的常見情境
由於每個輸入項都可編輯，同一個工具就能涵蓋實際購屋過程中最常出現的情況。以下所述僅為定性關係——精確數字會隨每次利率變動與每位買家所得水準而有所不同，若要得到精確數字，請將您的實際情況代入房屋負擔能力計算機。
- 背負學貸的首購族。較高的學貸餘額會壓縮所得中留給住房的份額，因此最高房價會明顯低於所得相同但無學貸的買家。在申請房貸前先償還部分學貸，即可提高符合資格的金額。
- 雙薪家庭。合併兩份薪水大致會將兩個比率的收入面翻倍，但 36% 後端上限仍會將家庭的全數債務加總計算。雙薪買家通常能符合較高的房價，但增幅並非嚴格等比，因為債務仍共用同一道上限。
- 以舊換大、以換屋為目標的買家。來自前次售屋的較高自備款，會在每月還款不增加的情況下拉高購屋價格。這是在每月住房成本持平下，去標購較貴房屋最乾淨俐落的方式。
- 多方比較利率。即便預期利率只變動半個百分點，在 30 年房貸上仍可能將最高貸款金額挪動數千美元。用兩到三個合理利率分別跑一次計算，就能看出您的購屋實力對貸款機構報價的利率有多敏感。
每一個情境都值得單獨跑一次，因為輸出結果的變動方向是您事先就能預測的。債務提高，數字就下降；收入提高、自備款提高、利率降低或年期拉長，數字就上升。與其把計算機視為一次性解答的工具，不如把它當成「假設情境」的演練工具，這才是它在整個購屋過程中各個階段都派得上用場的原因。
最高房價如何與您的每月還款連結
購屋價格與每月還款之間的連結，會透過貸款金額與利率發生作用。兩位所得與債務完全相同的買家，若一位自備 20%、另一位自備 5%，所能負擔的房價會差異極大，因為在達到同一成交價時，前者借得少、後者借得多。在同一利率與年期下，借得少會產生較低的每月還款，這能在 36% 後端比率下騰出更多空間，讓貸款機構把貸款金額再往上拉一些，進一步把最高房價推得比原本自備款的優勢更高。
貸款年期則帶來第二層變化。30 年房貸會將同一筆本金分攤到 360 期而非 180 期，因此每期還款金額大約只有一半。這筆較低的還款會拉高 36% 比率所能支撐的最高貸款金額，進而拉高最高房價。取捨是真實存在的：現在每月還款較低，代表整個貸款期間要支付更多利息。對於既想要較高核貸房價、又想要更快還清的買家，通常會妥協選擇 30 年期，並在偶爾多繳一點本金。
Putting the Number to Work
Once you have a solid maximum home price, the rest of the home-buying process gets easier. You can filter listings by price without wasting time on homes that would not qualify for financing, walk into a lender's office already knowing what you should be approved for, and negotiate from a position of clarity when a seller responds to your offer. If you want to follow the number into a concrete monthly payment, the Mortgage Calculator shows the full amortization for any principal, rate, and term you enter, and the Loan Payoff Calculator shows how extra principal payments shorten the payoff date. Pairing the affordability number with those two tools gives you a complete picture of what the home will actually cost, both this month and over the full life of the loan.
For a step-by-step companion that walks through the same three inputs in plain language, the guide on determining your affordable home purchase price in 3 simple steps pairs naturally with the calculator. Together they cover the "should I buy?" question (what can I qualify for?) and the "what will it cost?" question (what will my monthly payment be?) without leaving you to do the long division by hand.
Run the numbers once with your current debts and income, then run them again after any change that matters — a car loan paid off, a raise, a larger down payment, a rate drop. The maximum home price you can afford is not a single fixed figure; it is a moving target that responds to every input, and the calculator is the simplest way to keep it accurate as your situation evolves.
For a deeper look, see How to Calculate Loan Payment Timeline With a Fixed Budget.
For a deeper look, see Calculate Simple Interest in Seconds Without Formulas.
For a deeper look, see How to Calculate Home Affordability From Your Income.