房屋負擔能力計算機是一種反向抵押貸款工具，從您的收入與債務出發，套用 28/36 債務收入比規則，反向推算出您在現實條件下能負擔的最高房價。具體來說，它會將您的每月住房預算上限設為「毛每月收入的 28%」與「毛每月收入的 36% 扣除既有每月債務」兩者中較小者，接著運用反向貸款攤還公式，將該付款上限轉換為最高貸款金額，最後再加上您的頭期款，得出單一可負擔房價。這種反向運算正是此工具存在的全部原因：傳統的抵押貸款計算機接受貸款金額並詢問「我的每月還款額是多少？」，而這個工具則接受您的薪資並詢問「我實際上能負擔多少房價？」。所有運算完全在您的瀏器中執行，因此您的薪資、債務餘額與頭期款絕不會離開您的裝置。以下正是驅動 房屋負擔能力計算機 的完整機制——輸入項、公式與 28/36 計算。
為何此工具採用反向運算
兩種工具，起點相反。抵押貸款計算機在接受貸款金額後，會給您一個每月還款額。房屋負擔能力計算機在接受您的收入與既有債務後，則會給您一筆貸款金額（以及對應房價）。這個方向上的互換很重要，因為多數買家在開始搜尋時並不知道自己能貸到多少——只知道自己的收入。從收入出發、最終導向價格，負擔能力計算機能在您踏入任何一場看屋活動之前，先回答「我的實際合理範圍是多少？」這個問題。
這兩種工具是互補的，而非可互相取代。一旦您從負擔能力計算機得到目標房價，便可將其代入 抵押貸款計算機，查看該筆特定貸款的精確每月還款額、總利息以及完整攤還表。這第二輪檢視，正是您用以壓力測試負擔能力計算機所給數字的關鍵步驟。
| 回答的問題 | 抵押貸款計算機 | 房屋負擔能力計算機 |
|---|---|---|
| 起始輸入 | 貸款金額 | 毛每月收入 |
| 其他必要輸入 | 利率、貸款年期 | 每月債務、頭期款、利率、貸款年期 |
| 主要輸出 | 每月本息 | 最高可負擔房價 |
| 計算方向 | 正向（貸款 → 還款） | 反向（還款 → 貸款） |
| 最適用情境 | 為特定貸款定價 | 設定實際合理的搜尋範圍 |
計算機向您收集的輸入項
此工具要求六項數值，並允許您隨時更改其中任何一項。每一項都會驅動運算流程中的不同環節。
| 輸入項 | 在公式中控制的部分 | 應輸入的內容 |
|---|---|---|
| 毛收入 | 同時設定 28% 與 36% 兩條上限 | 您的稅前收入 |
| 收入期間（每月或每年） | 告知工具是否需除以 12 | 若以月報則選每月，若以年報則選每年 |
| 每月經常性債務 | 調降 36% 後端上限 | 車貸、學貸、信用卡最低應繳 |
| 頭期款 | 直接加入貸款以決定房價 | 您實際能在交屋時拿出的現金 |
| 年利率 | 驅動反向攤還運算 | 您實際預期能取得的利率 |
| 貸款年期（以年計） | 設定還款分攤的總月數 | 您選擇的貸款年期（以年計） |
收入期間的切換至關重要：若您輸入 $84,000 但將期間維持在「每月」，工具會將其視為每月 $84,000，導致 28% 上限顯得荒謬地高。請選擇與您輸入數字相符的期間。
執行房屋負擔能力計算機
此工具包含三組輸入區與一組輸出面板。按照順序操作，能讓運算流程更為清晰。
- 輸入您的毛收入，並選擇其為月計或年計，接著加入您所有每月經常性債務還款金額（車貸、學貸、信用卡最低應繳）。
- 輸入您預計支付的現金頭期款、預期年利率，以及貸款年期（以年計）。
- 讀取可負擔房價、可負擔貸款金額與最高每月住房還款額——三者皆依據 28/36 規則即時重新計算。
變更任何欄位，三項輸出會同步重新整理。此工具沒有送出按鈕，也不需等待伺服器往返，因為所有運算完全在您的瀏覽器中執行。
28/36 債務收入比規則內部解析
28/36 規則是計算機的核心。它為您每月可承擔的金額設定兩條獨立的上限，並由較小者勝出。
第一條上限為前端比率，將僅含住房成本（本金與利息）限制在毛每月收入的 28% 以內。第二條上限為後端比率，將所有經常性債務——您未來的抵押貸款加上既有車貸、學貸與信用卡最低應繳——限制在毛每月收入的 36% 以內。您的最高住房預算為兩者中較小的數值：min(0.28 × 收入，0.36 × 收入 − 每月債務)。當結果小於零時會被歸零，以避免在極高債務負載下產生負值。
根據 消費者金融保護局的說明，放款機構將債務收入比視為判斷借款人能否從容承擔新貸款的主要訊號之一。28 與 36 這兩個數字，是業界最常被引用的「僅住房」與「總債務」DTI 分界，其作為產業慣例已沿襲數十年——相關歷史背景請參 債務收入比 條目。
當您的其他債務較低時，28% 前端比率通常會形成約束，因為它產生的數字會小於「36% 收入減零債務」。當債務較高時，36% 後端比率則會拉低預算。若既有債務本身已超過收入的 36%，則最高住房預算將降至零，亦即規則判定您在還清這些債務之前完全無法再新增抵押貸款。
從最高還款額到最高貸款額
一旦計算機得出您的最高每月還款額，仍須將該上限轉換為具體的貸款金額。它透過將還款額代入標準貸款攤還的反向公式來達成此一步驟。
年金現值公式與放款機構用以從還款額反推貸款規模的數學完全相同。以 r 代表年利率（小數形式）除以 12，以 n 代表年期乘以 12，最高貸款金額為：
貸款 = 還款 × [(1 + r)^n − 1] / [r × (1 + r)^n]
當 r 等於零——即零利率貸款的退化情形——公式會簡化為貸款 = 還款 × n，因為每 1 元的還款即對應 1 元的本金。
支撐此筆貸款的有三項輸入：還款上限、利率與年期。將年期從 15 年延長至 30 年，能讓同一筆還款額承擔更高的貸款金額，因為每月的金額被分攤至更多月份——雖然增幅遠不及兩倍，因為利息會在多出的年數中持續複利。較低的利率則有類似但較小的效果，因為每期還款中分攤至利息的部分減少、分攤至本金的部分增加。最後一步最為單純：可負擔房價即為貸款金額加上您的頭期款，這正好將可負擔的房價提升您實際帶進交屋流程的現金額度。
以整數範例完整演練
為使流程更具體，以下以一組簡單輸入呈現單一情境：
- 毛每月收入：$7,000
- 每月經常性債務：$500
- 頭期款：$40,000
- 年利率：6.5%
- 貸款年期：30 年
步驟 1 — 套用 28/36 規則：
- $7,000 的 28% = $1,960
- $7,000 的 36% = $2,520，扣除其他債務 $500 = $2,020
- 最高住房還款額 = min($1,960, $2,020) = 每月 $1,960
前端上限形成約束，因為 $500 的其他債務在 36% 預算中仍留下充足空間。
步驟 2 — 反向還：
- r = 0.065 / 12 ≈ 0.005417
- n = 30 × 12 = 360
- (1 + r)^n ≈ 6.9914
- 貸款 = $1,960 × [(6.9914 − 1) / (0.005417 × 6.9914)]
- 貸款 = $1,960 × (5.9914 / 0.03787)
- 貸款 ≈ $1,960 × 158.21 ≈ $310,100
步驟 3 — 加上頭期款：
- 可負擔房價 ≈ $310,100 + $40,000 = $350,100
這單一數字——大約 $350,000——即為 28/36 規則在尚未計入財產稅、保險、私人抵押貸款保險（PMI）與社區管理費（HOA）之前所支持的最高房價。如需一份能在相同輸入下調整利率與年期的逐步導覽，完整演練範例將從頭到尾涵蓋更多情境。
計算機刻意未納入的項目
此估算僅涵蓋本金與利息。您實際的每月住房成本通常還會包含：
- 財產稅，各地差異極大，且通常每月以託收方式併入抵押貸款還款
- 房屋保險，同樣通常以託收方式處理
- 社區管理費（HOA），當該物件屬於社區管理委員會時
- 私人抵押貸款保險（PMI），當頭期款僅占房價一小部分而採用傳統貸款時，通常會被要求投保
由於上述每一項都會增加每月支出，計算機所回傳的房價是上限，而非舒適的目標價。買家應將此結果視為天花板，並預留足夠緩衝以從容吸收稅費、保險與任何 PMI 成本。
28/36 規則同樣僅為指導原則，而非絕對保證。實際的核貸流程會綜合考量信用評分、現金儲備、就業歷史以及具體的貸款方案——FHA、VA 與傳統貸款各自適用不同的 DTI 上限，部分放款機構在優質案件上甚至會將比率放寬。請將此計算機的輸出作為您搜尋與預算討論的起點基準，再於實際出價前與持有執照的抵押貸款專業人士確認確切數字。
Practical Ways to Use the Output
Once you have a number, four practical use cases tend to come up:
- Sanity-check a listing before you tour — confirm it sits inside your range before spending a Saturday on showings.
- See how paying down a car loan or a student loan raises your budget — drop the monthly debt figure and watch the maximum price climb.
- Compare a 15-year versus a 30-year term — flip the term to see how much more house the longer amortization supports, while remembering that shorter terms carry higher monthly payments but lower total interest.
- Watch how a bigger down payment lifts the price one-for-one — every extra dollar of down payment adds exactly one dollar to the supported home price, because it is added straight to the loan.
Adjust any input and the three outputs refresh together, so exploring those trade-offs happens in real time.
If you're weighing options, How Much House Can I Afford on My Real Budget covers this in detail.