28/36 負債收入比規則將住房成本上限設為每月總收入的 28%，將所有循環債務上限設為 36%，而 房屋負擔能力計算機 會利用這兩項上限，將您的收入、債務、自備款、利率與貸款期限轉換為最高可負擔的房價。針對一位年總收入 $80,000、每月車貸 $300、自備款 $20,000、利率 7%、貸款期限 30 年的買家，計算機得出的每月最高住房付款約為 $1,866.67、最高貸款金額約為 $280,600，實際可承擔的房價區間頂端約為 $300,600——這個數字之所以會落在這個位置，正是因為前端 28% 比率比後端 36% 比率先形成約束。逐步走完這個例子，是理解每項輸入如何影響結果、現有債務如何悄悄壓縮您的住房預算，以及公式在哪些地方存在自然極限的最清楚方式，您應將這些極限視為起點參考，而非最終的貸款決策。
28/36 規則如何決定您的住房預算
房屋負擔能力計算機從多數買家最先會問的問題開始：「我實際上能負擔多少月付？」它用 28/36 負債收入比準則來回答這個問題，這也是貸款機構在核定貸款額度時所引用的同一套前端與後端比率架構（Consumer Financial Protection Bureau, "What is a debt-to-income ratio?"；Wikipedia: Debt-to-income ratio）。
這項規則設定了兩道上限。前端比率限制住房成本——也就是未來房貸的本金與利息——不得超過每月總收入的 28%。後端比率則限制所有每月循環債務——未來房貸加上車貸、助學貸款以及信用卡最低應繳金額——不得超過總收入的 36%。您的最高住房預算取決於兩者中較小的那個數字：
- 前端上限 = 0.28 × 每月總收入
- 後端上限 = (0.36 × 每月總收入) − 現有每月債務
| 比率 | 上限 | 公式 | 計算範圍 |
|---|---|---|---|
| 前端 | 每月總收入的 28% | 0.28 × 收入 | 僅計算房貸本金與利息 |
| 後端 | 每月總收入的 36% | 0.36 × 收入 − 其他每月債務 | 房貸加上車貸、助學貸款、信用卡最低應繳金額 |
當您的其他債務較低時，前端比率通常就是實際形成約束的數字。當債務較高時——例如有多筆車貸、龐大的助學貸款餘額，或較高的信用卡最低應繳金額——後端比率就會把上限往下拉，在極端情況下甚至可能讓住房預算降到零。計算機會將結果限制在零，因此輸出中絕對不會出現負數付款金額。
接著把這個每月最高付款金額，反向代入您所輸入的利率與期限的標準房貸公式（也就是年金現值公式），即可將每月付款上限轉換為最高貸款金額。再加入現金自備款，就能得出可負擔的房價。只要調整任何一項輸入，整個計算結果會在幾秒內重新計算，因此您可以一次只改一個欄位，比較 15 年期與 30 年期的差異，或看出還清車貸能釋放出多少空間。
$80,000 收入與 $20,000 自備款的試算範例
為了實際看到公式運作，請將下列輸入代入房屋負擔能力計算機：
- 年總收入：$80,000（以年輸入）
- 每月循環債務：$300（一筆車貸）
- 自備款：$20,000
- 年利率：7%
- 貸款期限：30 年
步驟 1 — 將年收入轉為月收入。 $80,000 ÷ 12 = 每月 $6,666.67。
步驟 2 — 套用前端上限。 0.28 × $6,666.67 = $1,866.67。
步驟 3 — 套用後端上限。 0.36 × $6,666.67 = $2,400.00；扣除每月債務 $300，得到 $2,100.00。
步驟 4 — 取兩者中較小者。 $1,866.67 小於 $2,100.00，因此前端比率形成約束，最高每月住房付款為 $1,866.67。後端比率本來允許稍高的付款金額，但規則採用較保守的數字。
步驟 5 — 反向攤還。 設 r = 0.07 ÷ 12 = 0.005833，n = 30 × 12 = 360 個月，年金現值因子為 (1 − (1 + r)−n) ÷ r。計算 (1.005833)360 ≈ 8.1165，因此因子等於 (1 − 1 ÷ 8.1165) ÷ 0.005833 ≈ (1 − 0.1232) ÷ 0.005833 ≈ 0.8768 ÷ 0.005833 ≈ 150.31。乘以每月付款：$1,866.67 × 150.31 ≈ $280,579。
步驟 6 — 加上自備款。 $280,579 + $20,000 = $300,579，四捨五入後約為 $300,600，也就是實際可承擔房價區間的頂端。
因此這個範例得出三項輸出：最高每月住房付款 $1,866.67、最高貸款金額約 $280,600，以及可負擔房價約 $300,600。同樣擁有 $80,000 年收入但沒有其他債務的人，得到的結果會一樣——這個例子中後端上限 $2,400 屬於未使用的餘額，因為前端上限先形成約束。若想了解情況類似的買家在已知貸款金額下要付多少，而非從收入反向推算，請使用 房貸計算機 來計算。
如何使用房屋負擔能力計算機
這個工具遵循明確的輸入順序：先輸入收入與債務，再輸入自備款、利率與期限，最後讀取三項輸出。
- 輸入您的總收入（年或月），並加總所有每月循環債務付款——車貸、助學貸款以及信用卡最低應繳金額。這兩個數字會驅動整個 28/36 計算。
- 輸入您可動用的現金自備款、預期會得到的年利率（如果您是事先規劃，也可以用目前的全國平均利率），以及以年為單位的貸款期限——15、20 或 30 年是常見的選擇。
- 讀取三項輸出：可負擔房價、可負擔貸款金額，以及最高每月住房付款。只要您變更任何欄位，這三項就會即時重新計算，因此比較 15 年期與 30 年期的差別，只需要按一下。
所有運算都在您的瀏覽器中進行，這代表您輸入的內容不會被上傳、儲存或分享給貸款機構或第三方。這個結果僅作為規劃上的參考基準，並非預先核准。
實際預算中這項結果未涵蓋的部分
計算機所給出的 $1,866.67 上限與約 $300,600 的房價，僅涵蓋本金與利息。同一間房屋的實際每月住房成本，還包括財產稅、屋主保險，以及若傳統貸款的自備款低於 20% 時的私人房貸保險。在許多公寓和規劃社區中還會有 HOA 費用。這些項目各自獨立於 28/36 規則之外，可能會悄悄壓低您能輕鬆負擔的房價。
除了這些每月額外支出，28/36 規則本身只是準則而非保證。實際的核貸審核還會考量您的信用評分、過戶後的現金儲備、就業史，以及具體的貸款方案——FHA、VA 與傳統貸款各自適用不同的上限，部分貸款機構對於信用良好的借款人會放寬比率限制。請將 $300,600 這個數字視為您搜尋與預算討論的起點參考，並在針對特定物件出價之前，與持照房貸專業人士確認實際數字。
如何在開始看屋前對數字進行壓力測試
因為每項輸入都會在瀏覽器中即時重新計算，把這個單一範例轉化為個人規劃最簡單的方法，就是一次只更換一個欄位，觀察三項輸出的變化。
- 先還清車貸。 將每月債務 $300 降為 $0，後端上限就會從 $2,100 上升到 $2,400。在這個範例中前端比率仍是約束，因此房價幾乎不變，但較高的債務餘額能讓您在出價時更具彈性。
- 提高自備款。 將自備款從 $20,000 提高到 $40,000，可負擔房價大約會上升同樣的 $20,000，因為自備款會直接加到貸款金額上。
- 變更貸款期限。 15 年期的年金因子比 30 年期小，因此最高貸款金額會縮減；30 年期則能讓相同的付款金額對應到更大的貸款額度。在房屋負擔能力計算機中執行比較，即可看出確切的變化。
- 並排比較各種情境。 針對任何比較，請將輸入帶入計算機並記下產生的貸款金額與房價——輸入與輸出之間的關係每次都相同，但實際數值取決於您自己的數字。
如果您正在權衡各種選項，計算 5 年期單利：公式與範例對此有詳細說明。
如果您正在權衡各種選項，折扣計算機範例：逐步詳解對此有詳細說明。