標準的貸款機構基準指出，您的住房貸款還款金額不應超過每月毛收入的 28%，而每月總債務（包括未來的房貸）則應維持在 36% 以下。第二項上限正是凸顯現有債務如此重要的原因：一筆 $500 的車貸不僅會壓縮您預算中的住房空間，還會直接降低您能夠申貸到的房價。從這兩項比率、自備款金額以及貸款利率反推，可以為您算出一個務實的上限，而不是房地產網站上常見、較為樂觀的開價區間。房屋可負擔計算機正是執行這項反向計算的工具：它套用 28/36 法則找出您每月最高的住房支出，再將該支出代入房貸攤銷公式的反函數，以還原出最大可支撐的貸款金額，最後加上您的現金自備款，得出您真正能負擔的房價。
為什麼 28/36 法則決定了您的真實上限
大多數首次購屋族都聽過某種版本的「年薪兩到三倍」經驗法則。這是一個不錯的起點，但貸款機構實際上並不是用這種方式進行核貸。他們是依據債務收入比（DTI）來核貸，而最常被引用的版本，就是由消費者金融保護局所記錄、並在維基百科債務收入比頁面中詳細說明的 28/36 法則。
這條法則包含兩個部分。前端比率將住房成本限制在每月毛收入的 28%。後端比率則將所有經常性債務——未來的房貸加上車貸、學貸及信用卡最低應繳金額——限制在毛收入的 36%。您的最高住房預算是這兩個數字中較小的那一個，以公式表示為最高還款金額 = min(0.28 × 收入，0.36 × 收入 − 每月債務)，若您的債務已超過 36%，則結果會被限制為零。
當其他債務較低時，前端 28% 的比率通常是決定因素。當現有債務較高時，後端 36% 的比率則會把數字往下拉。若現有債務非常高，預算可能會降至零，這正是計算機在提醒您：是先償還部分債務再去看房的時候了。了解哪個比率對您的情況具有決定性，就能解釋為什麼兩位收入相同的買家，最終能夠申貸到的房價可能會差距甚大。
房屋可負擔計算機的不同之處
標準的房貸計算機以貸款金額為起點，再計算每月還款金額。當您已經選定一戶房屋、想了解還款金額樣貌時，這是正確的工具。但對於每位買家真正會問的第一個問題——以我的收入和債務為基礎，我實際上可以鎖定的最高房價是多少？——它就不是合適的工具了。
房屋可負擔計算機反轉了工作流程。它接收您的每月毛收入以及現有的每月債務還款金額，套用 28/36 法則推導出最高住房支出，再透過年金現值公式的反推，算出在您所選擇的年限與利率下，該還款金額所能支撐的最高貸款額度。最後，它會加上您的現金自備款，呈現出一個單一數字——您務實範圍內的最高房價。所有計算都在您的瀏覽器中執行，因此您所輸入的內容不會被上傳、儲存或分享。
計算您可負擔的房價
- 輸入您的每月毛收入，或輸入您的年收入並切換為年度設定，讓計算機能以一致的「月」為單位進行運算。請使用毛收入而非淨收入，因為貸款機構是以毛收入進行核貸。
- 加總您目前積欠的所有經常性每月債務——車貸、學貸、信用卡最低應繳金額、信用貸款、子女教養費或贍養費——並輸入總額。請略過水電瓦斯帳單與訂閱服務；只有會出現在信用報告上的債務才會計入 DTI。
- 輸入您實際能在交屋時拿出的現金自備款、預期的年利率，以及貸款年限（通常為 30 或 15 年）。
- 讀取三項輸出結果：可負擔的房價、可負擔的貸款金額（等於房價減去自備款），以及決定這兩個數字的最大每月住房還款金額。
- 變更任何一項輸入，即可即時查看取捨結果。償清一筆車貸、提高自備款或縮短年限，觀察每次調整後房價如何隨之變動。
以兩項比率進行實際試算
為了讓數字更具體，以一位每月毛收入 $7,000、現有每月債務還款 $500（車貸加上少額學貸餘額）的買家為例。兩項上限分別為：
- 前端：0.28 × $7,000 = $1,960
- 後端：0.36 × $7,000 − $500 = $2,520 − $500 = $2,020
具決定性的限制是較小的數字 $1,960，因為在債務不多的情況下，前端比率是較嚴格的上限。這位買家每月能夠輕鬆負擔的房貸本金與利息最高就是 $1,960。接下來要做的，是將每月 $1,960 透過標準房貸攤銷公式的反函數，換算成例如 30 年期、年利率 7% 條件下的最高貸款額度。由於答案取決於利率與年限，要看到最終的貸款金額以及對應的房價（貸款額加上您的自備款），最簡單的方式就是將相同的數字輸入房屋可負擔計算機，讓它代您執行年金現值的運算。
您的輸入如何改變結果
每項輸入對最終房價的影響力道各不相同。下表說明各項影響的方向與大致幅度，但不列出具體金額，因為實際數字取決於您選擇的利率與年限。請將任意組合輸入計算機，以取得精確的數字。
| 您所做的變更 | 對最高房價的影響 | 為什麼會變動 |
|---|---|---|
| 償清一筆每月 $300 的車貸 | 明顯上升 | 後端比率釋出 $300 的債務空間，提高了具決定性的還款上限 |
| 自備款增加 $20,000 | 大致上升約 $20,000 | 所需貸款金額隨自備款等額減少 |
| 由 15 年期改為 30 年期 | 大幅上升 | 較低的每月還款金額，在相同利率下可支撐更高的貸款額 |
| 利率由 7% 降至 6% | 小幅至中幅上升 | 反向攤銷使相同的還款金額能分攤到成本更低的資金上 |
| 新增共同借款人的收入 | 顯著上升 | 28% 與 36% 兩項上限均隨合併後的毛收入等比放大 |
| 現有債務已超過收入的 36% | 降至零 | 後端比率已被用盡，沒有剩餘空間容納住房還款 |
這項估計未涵蓋的部分
28/36 的估計是貸款機構式的上限，並非您持有房屋的每月總成本。計算機僅涵蓋貸款本金與利息。您實際的每月支出還會包括財產稅、屋主保險、社區管理費（HOA）或公寓費用，若自備款低於 20%，還會加上私人房貸保險（PMI）。上述每一項都會壓縮您在相同收入下能舒適負擔的房屋價格，因為它們都來自 28% 前端比率原先設計用來保護的同一筆月度現金流。
28/36 法則同時也只是指導原則，而非保證。實際的核貸會權衡您的信用評分、交屋後的現金儲備、就業史以及具體的貸款方案。FHA、VA 與傳統房貸各自適用不同的 DTI 上限，部分貸款機構對於條件優異的借款人甚至會容許較高的比率。請將計算機的輸出視為您搜屋與預算討論時的務實基準，並在實際下訂之前，向持牌的房貸專業人士確認實際核准的金額。
善用這個數字，避免自我誤導
理性的買家會將可負擔的房價視為搜尋範圍的上限，而非目標。以這個上限出價，將無法保留任何緩衝以因應修繕成本、搬家費用、前幾年較高的水電瓦斯帳單，或工作中斷。常見的作法是將計算機輸出結果扣除 10% 至 15%，作為您積極出價的價格，如此一來，就能保留同樣的月度現金流，支應 28/36 法則無法涵蓋的成本。
同一台計算機也能作為規劃工具。在開始看屋之前，先以您目前的債務試算一次，再以償清一筆車貸或信用卡餘額之後的債務試算一次。可負擔房價之間的差異，會以具體金額告訴您，償清那筆債務在住房預算上值多少錢。分別以 15 年期與 30 年期試算，觀察每月喘息空間與總利息之間的取捨。每次調整都會即時重算，這正是這種反向做法比單憑開價猜測、再祈禱還款金額能夠負擔，更為實用的原因。
若您正在權衡各種方案，線上使用房屋可負擔計算機是否安全？對此有詳細說明。
若您正在權衡各種方案，依收入計算的房屋可負擔計算機：涵蓋內容說明對此有詳細說明。