負擔能力計算器會從收入和債務反向推算，估算可負擔的最高房屋價格；房貸計算器則從貸款金額開始，計算每月付款額。 當您心中已有特定貸款方案時，房貸計算器很有用：它能估算每月付款額。對於使用房屋負擔能力計算器依收入進行估算的人而言，計算方向恰好相反。該工具先取得總收入與每月經常性債務，再套用 28/36 債務收入比指引以確定住房付款上限，並將該上限換算成最高貸款額與房屋價格。實際差異在於要回答的問題：「這筆貸款每月多少錢？」對比「我的收入能負擔多少房價？」負擔能力計算可界定搜尋範圍，房貸付款計算則從特定貸款金額出發。任一結果本身都不保證貸款機構會核准購屋。
這兩種計算器的運算方向相反
計算順序很重要，因為每種工具都需要不同的起點。負擔能力計算屬於預算規劃流程；房貸付款分析則是貸款成本計算流程。如果需要其中一種工具時卻使用另一種，可能導致誤導性的結果，例如顯示輕鬆負擔的每月付款額，實際對應的房價卻超過您依債務計算的預算。
| 比較項目 | 房貸計算器 | 房屋負擔能力計算器 |
|---|---|---|
| 起點 | 貸款金額 | 總收入與每月經常性債務 |
| 主要計算 | 計算每月付款額 | 計算最高付款額、貸款額與房屋價格 |
| 回答的問題 | 這筆指定貸款每月需支付多少？ | 這份收入能負擔多少房價？ |
| 債務收入比規則 | 核心付款計算不需要 | 套用 28/36 指引以設定上限 |
| 最佳用途 | 計算指定貸款金額的每月付款額 | 在看房前設定符合現實的預算 |
這項區別也決定各項結果在何時有用。當房價或擬議貸款已具體確定後，房貸計算器便派上用場。負擔能力計算器則適合用於更早的階段，也就是已知收入、債務與自備款，但尚未確定目標房價的時候。最完善的流程是依序使用兩者，而非將它們視為可以互相取代的工具。
28/36 規則如何確定上限
消費者金融保護局的債務收入比說明提供比較每月債務負擔與每月總收入的背景資訊。此計算器採用常見的 28/36 指引，將收入換算成初步住房支出上限。
最高住房付款額 = min(0.28 × 每月總收入，0.36 × 每月總收入 − 其他每月債務)，最低為零。
第一個上限是前端比率：住房本金與利息不應超過每月總收入的 28%。第二個上限是後端比率：未來房貸與其他經常性債務合計不應超過每月總收入的 36%。當其他債務較少時，結果通常由 28% 上限決定。債務較高會減少 36% 上限下可用的金額，而極高的債務可能使住房預算降至零。
| 指引構成項目 | 限制 | 控制項目 |
|---|---|---|
| 前端住房比率 | 每月總收入的 28% | 每月住房本金與利息 |
| 後端總債務比率 | 每月總收入的 36% | 未來房貸加上汽車貸款、學生貸款、信用卡最低還款額及其他經常性債務 |
| 有效住房上限 | 每月總收入的 28% 與每月總收入的 36% 減去其他每月債務後兩者中的較小值，最低為零 | 計算中使用的最高每月住房付款額 |
設定付款額後，工具會使用反向攤還法 determine 可獲得的貸款。若月利率定義為 r，每月付款次數定義為 n，則貸款額等於 payment × ((1 + r)^n − 1) ÷ (r × (1 + r)^n)。利率為零時，貸款額等於 payment × n。估算的房屋價格接著等於最高貸款額加上現金自備款。此計算假設整個貸款期間採用固定利率。
依收入計算您可負擔的價格
- 輸入總收入並選擇其頻率。 選擇月或年，以符合您輸入的數字。接著加入您每月經常性債務付款總額，包括汽車貸款、學生貸款、信用卡最低還款額，以及負擔能力計算所計入的其他經常性義務。如果不確定如何處理年度收入，請參閱在房屋負擔能力計算器中選擇年度收入。
- 加入購屋假設。 輸入您打算支付的現金自備款、預期年利率與以年為單位的貸款期限。這些輸入項目會將依債務計算的付款上限換算成貸款金額，再換算成房屋價格總額估算。
- 查看三項結果。 計算器會顯示依 28/36 規則計算的可負擔房屋價格、可負擔貸款金額與最高每月住房付款額。變更任何輸入項目都會立即重新計算結果，讓您能比較更高的自備款、不同的貸款期限，或降低每月債務所產生的影響。
所有計算都在您的瀏覽器中完全進行，您輸入的內容不會上傳、儲存或分享。由於各項輸出會同步更新，這項工具適合用來探索各種取捨，而非將某個利率、期限或債務數字視為固定不變。其估算結果僅供一般資訊參考，並不構成財務建議。
解讀三項負擔能力輸出結果
最高每月住房付款額是依 28/36 規則產生的債務上限。可負擔貸款金額是依您輸入的利率與期限，本金及利息付款所能支持的貸款額。可負擔房屋價格則是該最高貸款額加上您計畫支付的現金自備款。
這些數字描述的是彼此相連的一套計算，而不是三項各自獨立的限制。較高的自備款可能提高可負擔房屋價格，因為更多購屋價格不需透過增加貸款來支付。償還汽車貸款或學生貸款可提高後端上限，但前提是原本構成限制的是 36% 上限。較長的貸款期限可在每月付款額相同的情況下支持更多本金，但確切影響取決於利率及其他輸入項目。
如需進一步瞭解各標籤，請參閱您的房屋負擔能力計算器輸出結果代表什麼。在開始看房前，這些結果也可用於進行實務比較：檢查房源是否落在您的基準範圍內、檢視擬議自備款如何改變您的可負擔範圍，以及找出是哪個輸入項目限制了計算。最好將這些數字視為規劃範圍，而非報價金額。
依決策需求選擇計算器
當價格仍未確定時，請使用負擔能力計算器。如果您需要依薪資、現有債務與可用現金Determining最高購屋價格，這是合適的起點。在比較社區或決定是否等債務還清後再開始看房時，這項工具尤其有用。
- 設定看房預算： 從負擔能力計算結果開始，因為目標價格尚未選定。
- 評估特定房源： 使用房貸計算器計算指定貸款金額所對應的付款額。
- 比較貸款方案： 使用房貸付款計算，檢視不同利率與期限對每月付款的影響。
- 探索負擔能力的變化： 變更自備款、債務餘額或計畫中的期限後，返回負擔能力計算器。
綜合檢視很簡單。首先，使用負擔能力計算，確定收入與債務可支持的最高價格。接著，將貸款金額輸入房貸計算器，檢視其每月付款額。如果房貸計算採用與負擔能力計算相同的利率、貸款期限與自備款時，所得付款額高於負擔能力上限，該房產的價格便高於 28/36 計算所建立的基準。您可以接著調整自備款或貸款假設，再次檢查其影響。
將各項成本與承保規則納入考量
負擔能力計算結果是初步基準，並非完整的持有預算。此計算僅涵蓋貸款本金與利息，不包括：
- 房產稅
- 房東與房客綜合保險
- 公寓管理費
- 可能的私人房貸保險，也就是 PMI
這些支出可能讓房屋的持有負擔比本金與利息估算所顯示的更沉重。評估房產時請另外將它們加計，並在必要時降低您能輕鬆負擔的價格。
28/36 規則也是廣泛使用的貸款機構指引，而非核准保證。實際承保結果可能取決於信用評分、現金儲備、就業紀錄與所選貸款方案。FHA、VA 與傳統貸款可能有不同的限制，而且部分貸款機構可能允許較高的比率。請將計算器輸出視為預算與和貸款機構溝通的起點，並在出價前向持有執照的房貸專業人員確認實際貸款條款、現金要求與每月成本。