購屋負擔能力指數透過比較您的收入與現有債務和貸款機構的債務收入比指引，量化您的收入可以支撐多少房貸。依據廣泛使用的 28/36 法則，住房成本應維持在每月總收入的 28% 以下，而總循環債務應維持在 36% 以下；您的每月住房預算上限為這兩個數字中較小者，計算方式為 min(0.28 × 收入, 0.36 × 收入 − 每月債務)。該上限接著會使用年金現值公式轉換為最高貸款金額 — 付款金額 × ((1+r)^n − 1) / (r × (1+r)^n)，其中 r 為月利率，n 為總期數 — 再加上您的自備款，即可得出您在實際範圍內的最高房價。購屋負擔能力計算機在您的瀏覽器中精確執行此計算，因此您輸入完畢後即可立即獲得答案，且每次更改輸入時都會更新。
大多數在搜尋欄輸入「購屋負擔能力指數」的買家，並不是要找由同業公會發布的產業基準。他們想要的是一個個人化的數字：與自己薪水、現有車貸、學貸餘額及為自備款所存現金相關的最高購屋價格。這正是下方計算機設計來回答的問題。
購屋負擔能力指數衡量的內容
購屋負擔能力指數是任何比較擁有房屋成本與可用支付所得的比率。由房地產同業公會發布的全國指數會比較家庭收入中位數與房價中位數，並在中等收入家庭恰好能負擔中等房價時賦予 100 的數值。個人化的購屋負擔能力指數則以您自己的薪水、現有債務及您預期符合資格的貸款條件進行同樣的比較，這也是為什麼個人版本有時被稱為買方負擔能力指數。
個人版本是貸款機構在預先核准抵押貸款時實際使用的版本。他們會取得您的每月總收入，合計您每月循環債務，並套用債務收入比 (DTI) 限制，找出他們願意承保的最高每月住房付款。該上限接著會反向轉換為貸款金額與購屋價格 — 與計算機為您執行的計算相同。
計算背後的 28/36 法則
28/36 法則是設定個人購屋負擔能力指數最常用的 DTI 框架。它定義了兩個上限，而計算機會以較嚴格的那個作為您的預算。
- 前端比率 (28%)。您預估的住房付款 — 僅本金與利息 — 必須維持在每月總收入的 28% 或以下。
- 後端比率 (36%)。您預估的住房付款加上所有其他循環債務（車貸、學貸、信用卡最低還款額）必須維持在每月總收入的 36% 或以下。
當您的其他債務較少時，28% 的前端比率通常是具約束力的限制。隨著這些債務增加，36% 的後端比率會取而代之，若您的其他債務單獨已超過收入的 36%，預算將降至零，計算機將會回傳等於您自備款的房價。您可以參閱這篇關於28/36 購屋負擔法則的逐步說明，了解這些比率在實務中的運作方式，或參考消費者金融保護局對債務收入比的平實說明，以及維基百科上關於債務收入比的基礎數學。
透過 3 個步驟計算您的購屋負擔能力指數
購屋負擔能力計算機會在您的瀏覽器中執行所有計算。您輸入的任何內容都不會被上傳或儲存，因此可以自由嘗試不同情境。
- 輸入您的總收入與現有債務。輸入您的每月或年度總收入，並選擇對應的頻率。接著加總您每月循環的義務 — 車貸、學貸、信用卡最低還款額 — 並輸入總額。
- 輸入您的自備款、利率與貸款期限。自備款是您計劃在交屋時支付的現金。利率是您預期可獲得的年利率。貸款期限通常為 15 年或 30 年。
- 查看最高可負擔房價。工具會立即回傳三個數字：最高房價、對應的貸款金額，以及支撐兩者的每月住房付款。任何輸入的變更都會立即重新計算所有三項。
同樣的三步驟工作流程也從稍有不同的角度在計算可負擔購屋價格指南中說明，若您想比較不同假設或了解較高的自備款如何改變結果，這份指南會很有幫助。
您可以自行重現的實作範例
為了讓計算更具體，以一個每月總收入 $6,000、每月現有債務 $500、自備款 $40,000、利率 7%、貸款期限 30 年的家庭為例。將這些數字代入上述公式：
- 前端上限：0.28 × $6,000 = $1,680。
- 後端上限：0.36 × $6,000 − $500 = $2,160 − $500 = $1,660。
- 具約束力的付款金額：$1,660（後端比率是較嚴格的上限）。
- 月利率 r = 0.07 ÷ 12 ≈ 0.005833，n = 360 個月。
- 貸款金額 = $1,660 × ((1.005833)^360 − 1) ÷ (0.005833 × (1.005833)^360) ≈ $249,500。
- 可負擔房價 = $249,500 + $40,000 ≈ $289,500。
這就是該家庭的個人購屋負擔能力指數：約 $289,500。若同一家庭還清車貸並將每月債務降至 $200，後端上限將上升至 $1,960，可負擔價格會增加數萬美元 — 這有助於說明為什麼貸款機構如此重視抵押貸款以外的債務餘額。
將計算機與其他財務工具比較
購屋負擔能力計算機並非您在購屋搜尋中會使用的唯一工具。網站上的每個計算機都回答不同的問題，下表將合適的工具與合適的工作配對起來。
| 您需要回答的問題 | 最佳工具 | 它告訴您的內容 |
|---|---|---|
| 我最高可以負擔多少房價？ | 購屋負擔能力計算機 | 在 28/36 法則下的最高房價與貸款金額，從收入與債務反推計算 |
| 給定貸款金額，我的每月抵押貸款付款是多少？ | 抵押貸款計算機 | 選定貸款金額的每月付款、總利息與攤還表 |
| 15 年期貸款與 30 年期貸款相比如何？ | 抵押貸款計算機 | 在相同利率下，不同期限的每月付款與總利息並列比較 |
| 在不影響購屋預算的情況下，我可以負擔多少車貸？ | 汽車貸款計算機 | 選定貸款金額的每月汽車貸款付款與總利息 |
| 以固定還款金額還清一筆債務需要多久？ | 貸款還清計算機 | 在選定每月還款金額下，還款所需的月數與利息總額 |
先執行購屋負擔能力計算機以設定上限，然後使用抵押貸款計算機查看該上限在您首選期限下轉換為每月付款的樣貌。若您正在權衡是否在申請抵押貸款前先還清車貸，請將預估的車貸付款輸入貸款還清計算機，以估算在加速還款的情況下餘額多快能消除。
28/36 估算的限制
28/36 法則是起始基準，而非貸款決策。實際的核貸程序還會考量您的信用評分、交屋後的流動性儲備、就業歷史，以及您申請的特定貸款方案。FHA、VA 與傳統貸款各自允許不同的 DTI 上限，且在補償因素較強時，部分貸款機構會將比率提高至 36% 以上。請將計算機的結果視為範圍中較保守的一端，而非最終定論。
此估算也僅涵蓋本金與利息。您實際的每月持有成本還包括財產稅、屋主保險、HOA 費用，以及 — 若您的自備款低於 20% — 私人抵押貸款保險。一旦將這些項目納入考量，您能舒適負擔的價格將低於計算機回傳的數字。對於初步搜尋來說，這是可以接受的：計算機會告訴您實際範圍的上限，而您每月住房成本的其他部分應單獨編列預算，並在提出要約前與持照的抵押貸款專業人士確認。
最後，所有計算都在您的瀏覽器中本機執行，因此您看到的數字只屬於您自己。這讓壓力測試結果變得容易：提高收入、減少一筆債務、延長期限、提高利率，並即時觀察可負擔房價的變動。質性方向是可預測的 — 還清債務與提高自備款都會提高您的上限；較高的利率會降低可負擔價格，而較長的期限則會提高可負擔價格，無論具約束力的比率為何 — 但精確的數字始終來自工具本身。