住房負擔比率是指您的每月總收入中用於住房支出的比例，業界標準的 28/36 規則將前端比率上限設為 28%、後端比率上限設為 36%。貸款機構會利用此比率來判斷借款人是否能夠在負擔房貸之餘，仍能舒適地應付其他債務，並直接藉此決定每月最高還款金額、最高貸款額度，進而決定您能負擔的最高房屋價格。前端比率僅計算住房支出，也就是新房的房貸本金與利息，佔每月總收入的百分比；而後端比率則將住房支出與所有其他經常性債務合併計算，包括車貸、學貸以及信用卡最低應繳金額。您實際的住房預算會是這兩項上限中較低的那一個，這就是為什麼兩位收入相同的買家，可能因為現有債務不同，而面對截然不同的房價。
住房負擔比率衡量的內容
大多數首次購屋者走進貸款機構時，心裡都已有一個價格，但貸款機構審核的是借款人的收入與債務狀況，而非標價。負擔比率會將這些條件轉換為單一的每月上限：在不過度吃緊的情況下，借款人能夠負擔的最大住房還款金額。比率較低代表還款額較低、可貸額度較小；比率較高則代表有更多的彈性。兩位收入相同的買家可能因為一人揹著車貸與學貸、另一人沒有，而產生截然不同的比率，這個差距會直接反映在他們實際能負擔的房價上。
實務上，該比率是以每月總收入的百分比來表示。每月收入 $6,000、住房支出 $1,680 的買家，前端比率為 28%。若將住房支出提高到 $2,160，比率就會跳升至 36%，這也是大多數貸款機構的上限。一旦超過這個水準，當其他支出突然增加時，同一位買家統計上較可能發生繳款困難。
28/36 規則背後的兩項比率
28/36 規則實際上是由兩項比率組合而成。兩者都必須了解，因為哪一項會形成限制，取決於買家現有的債務。根據 Wikipedia 對債務收入比的整理，這兩項上限是傳統房貸核貸最常引用的準則。
| 比率 | 限制項目 | 公式 | 通常形成限制的時機 |
|---|---|---|---|
| 前端 (28%) | 僅住房成本(本金與利息) | 0.28 × 每月總收入 | 買家幾乎沒有或完全沒有其他經常性債務 |
| 後端 (36%) | 住房加上所有經常性債務 | 0.36 × 每月總收入 − 其他每月債務 | 買家已揹負車貸、學貸或信用卡最低應繳 |
前端比率是兩者中較簡單的一個。它規定每月總收入中，用於支付新房貸本金與利息的比例不得超過 28%。對於每月收入 $6,000 的買家而言，此上限正好是 $1,680。
後端比率涵蓋範圍較廣，但實務上較為嚴格。它規定所有經常性債務——未來的房貸加上車貸、學貸以及信用卡最低應繳——應維持在總收入的 36% 以下。單獨解出房貸部分，就會得到 0.36 × 收入，再扣掉每月現有的負債。若有 $500 的其他債務，後端上限就是 $2,160 − $500 = $1,660。
您的最高住房還款金額會是兩項上限中較低的那一個。在此例中，後端比率因為現有債務壓縮了空間，而以 $1,660 形成限制。沒有其他債務的買家，則會由 28% 的前端比率形成限制。
住房負擔比率公式
綜合起來，最高每月住房還款的公式相當單純：
最高住房還款 = min(0.28 × 每月總收入, 0.36 × 每月總收入 − 每月債務)
結果會被限制在零或以上——若現有債務已占每月總收入的 36% 以上，公式會回傳零，代表依此規則，沒有任何新房貸是可負擔的。
以每月總收入 $6,000、每月經常性債務 $500 為例：
- 前端上限：0.28 × $6,000 = $1,680
- 後端上限：0.36 × $6,000 − $500 = $1,660
- 最高住房還款：min($1,680, $1,660) = $1,660
若要將每月 $1,660 的上限轉換為貸款額度，下一步會用到利率與年期。標準房貸攤還的反向計算——也就是年金現值公式——可以完成這項工作。以月利率 r 與期數 n (月) 來看，最高貸款額等於還款 × ((1+r)^n − 1) / (r × (1+r)^n)。算出貸款額後，再將您預計的自備款加上去，就得到可負擔的房屋價格。計算過程涉及指數運算，使用工具處理會最快。Home Affordability Calculator 會在任一輸入變動時，立即套用完整公式計算。
如何透過 3 個步驟計算住房負擔比率
- 輸入您的總收入與每月經常性債務總額。先選擇收入數字是月收入或年收入，再將車貸、學貸與信用卡最低應繳金額加總。這兩個數字會分別帶入 28% 的前端比率與 36% 的後端比率。
- 輸入自備款、利率與貸款年期。自備款會加到最高貸款額上，以得出可負擔房價；利率與年期則透過反向攤還，將每月還款上限轉換為貸款額度。
- 讀取可負擔房價、貸款額度與最高每月住房還款金額。在 28/36 規則下，每個欄位都會即時重算，因此您可以比較 15 年期與 30 年期的差異、提高自備款、或縮減某筆債務還款，並即時看到房價如何調整。
住房負擔比率未涵蓋的部分
28/36 比率只是貸款機構的參考準則，而非核貸保證。實際審核還會衡量信用評分、結案後的現金儲備、就業紀錄，以及您選擇的貸款方案。FHA、VA 與傳統貸款各有不同的限制，部分貸款機構對於信用良好且儲備深厚的借款人，也會將比率放寬。
同樣重要的是，該比率僅涵蓋本金與利息。您實際的每月住房帳單還包括財產稅、屋主保險、HOA 費用，以及自備款低於 20% 時的私人房貸保險(PMI)。每一項成本都會壓低您能舒適負擔的房價，這也是為什麼此比率得出的數字只是起點的基準，而非最終答案。
當您使用 Home Affordability Calculator 時，所有運算都完全在您的瀏覽器中執行。您輸入的任何內容都不會被上傳、儲存或分享。
影響您比率的因素
有五項輸入會驅動比率，改動其中任何一項都會改變您的最高房價。
提前還掉一筆車貸或部分學貸，會立即提高後端上限。每月債務每減少 $100，36% 的後端空間就會增加 $100，進而透過攤還公式放大最高貸款額。
較高的自備款本身並不會改變比率，但它會以相同的金額擴大可負擔房價，因為自備款是直接加在最高貸款額之上的。
將貸款年期從 15 年延長到 30 年，會把同一筆還款分攤到更多月份，進而降低利率的影響。因此在相同的月還款下，30 年期能支撐較高的貸款額，但整體利息支出會大幅增加；15 年期總利息較少，但相同的貸款額會需要較高的月還款。
利率本身則會以相反方向影響結果。利率每上升 1%，30 年期能支撐的貸款額大約會被壓縮 10–12%，實際數字依利率水準而異。這也是為什麼即使比率已經確定，比價利率仍然很重要。
如何在實務上解讀結果
請將輸出視為搜尋的基準，而非合約。如果計算結果顯示 $380,000，那是 28/36 比率所允許的上限——並不一定是您應該花費的金額。一個常見的經驗法則是尋找低於此上限的房屋，以便為該比率忽略的非 P&I 成本保留空間。
有兩種特定用途最能發揮這個數字的價值。第一，在實際看屋前先用它檢驗一筆物件：如果開價遠高於您比率所算出的金額，您就是在挑戰您的收入與債務所能支撐的範圍，您的出價不會通過核貸。第二，試算各種情境：看看還掉一筆 $400 的車貸如何提高上限，或增加 $20,000 自備款如何將您的觸角延伸到更好的社區。
在提出出價前，與持照的房貸專業人士確認實際數字，是正確的下一步。比率提供的是快速、私密的估算；貸款機構則會根據您的完整檔案做出決定。
若想進一步了解，請參考 如何逐步計算房貸負擔能力。
若想進一步了解，請參考 如何在購屋前判斷房屋負擔能力。