要計算購屋負擔能力，請將 28/36 負債比規則套用到您的每月總收入與現有債務上：您的最高房貸支出是「毛收入的 28%」與「毛收入的 36% 減去其他每月債務」兩者中較小者，然後以該筆支出依您預期的利率與年限反推貸款攤還，得出您能承擔的最高貸款金額，再加上您的頭期款，即可得知您負擔範圍內的最高房價。這個結果是您實際能借到金額的合理上限，而非貸款機構在技術上可能核准的最高額度。
免費的購屋負擔能力計算機可在您的瀏覽器中執行整個計算過程。您輸入收入、債務、頭期款、預期利率與貸款年限，工具就會回傳可負擔的房價、可負擔的貸款金額以及最高的每月房貸支出。由於所有資料都不會離開您的裝置，您可以在瀏覽物件或權衡取捨時，反覆調整輸入值。
「購屋負擔能力」的真正含義
購屋負擔能力是指在考量您的收入、既有債務以及您能在過戶當日支付的自備款後，您實際能負擔的房價。這與「我能借到多少」不同——您在銀行符合資格的貸款額度是核貸規則所設的上限，而負擔能力則是指您能在不讓預算超出極限的情況下，每月穩定還款的房價。
大多數貸款機構以負債比（DTI）作為衡量負擔能力的基準，該比率會比較您的每月債務支出與每月毛收入（稅前收入）。兩個最常見的指標是前端比率（房貸支出占收入的比例）與後端比率（每月總債務占收入的比例）。當貸款機構提到 28/36 規則時，指的就是這兩個上限：前端 28%、後端 36%。
數字背後的 28/36 規則
28/36 規則是一項指導原則，而非法律，但它仍是購屋者預算中最常被引用的起點。根據Wikipedia 對負債比的概述，28% 的前端比率規定了您的毛收入中應用於住房支出的比例，而 36% 的後端比率則限制了包含房貸在內的每月總債務。消費者金融保護局（Consumer Financial Protection Bureau）也說明了貸款機構在審核申請時，如何運用您的 DTI 來核定房貸金額。
依該規則，您的最高房貸支出是以下兩個數值中較小者：
- 0.28 × 您的每月毛收入（前端上限）
- 0.36 × 您的每月毛收入 − 您的其他每月債務（後端上限）
當您的其他債務較低——例如只有一筆小額車貸——通常會由 28% 的前端比率主導，您就能將完整的 28% 用於住房。隨著債務增加，後端比率會把數字往下拉。如果您的既有債務已達到或超過收入的 36%，公式結果就會被限制為零，這就是計算機在提醒您：在承擔房貸之前，必須先還清部分債務。
如何計算購屋負擔能力
購屋負擔能力計算機遵循 28/36 規則，並為您執行反向貸款運算。為了得到準確的結果，請依序處理以下三項輸入。
- 輸入您的每月毛收入與每月經常性債務。輸入您的稅前收入，並選擇該數字是以月或年為單位。接著加總您的其他每月義務——車貸、學貸、信用卡最低應繳金額——然後輸入總額。這兩個數字決定了整個 DTI 計算。
- 輸入您的自備款、預期利率與貸款年限。自備款是您在過戶時會支付的現金。利率是您對將獲得報價的最佳預估。貸款年限通常為 15 年或 30 年。這三項輸入決定了最高每月還款額所能支撐的貸款金額。
- 讀取可負擔房價、可負擔貸款額度以及最高每月房貸支出。計算機會將三項輸出並列顯示，每次調整都會即時重新計算。房價是貸款金額加上自備款；貸款金額是反向攤還的結果；每月還款額則是 28/36 規則所設的上限。
解讀三個輸出數字
每個輸出回答的是不同的問題，而最有用的一個取決於您在搜尋過程中所處的階段。
| 輸出項目 | 它告訴您什麼 | 適用時機 |
|---|---|---|
| 最高每月房貸支出 | 28/36 規則所允許用於本金與利息的 DTI 上限 | 與物件預估的還款金額進行比較 |
| 可負擔貸款額度 | 在您的利率與年限下，最高還款額所能支撐的最大貸款金額 | 與貸款機構進行預審（pre-qualification）對話時 |
| 可負擔房價 | 貸款金額加上您的自備款——您搜尋範圍的實際上限 | 篩選物件與設定目標預算 |
請留意這個順序：還款金額排第一，因為 28/36 規則設定了它；貸款金額排第二，因為利率與年限將該還款金額轉換成本金；房價排最後，因為它是在本金之上疊加您的現金。以這個順序瀏覽計算機，是最快理解每個上限所在位置的方式。
計算範例
為了讓公式更具體，以一位買家為例：每月毛收入 $6,000、其他每月債務 $400、自備款 $40,000、預期利率 6.5%、貸款年限 30 年。
- 計算最高每月還款額。前端上限為 0.28 × $6,000 = $1,680。後端上限為 0.36 × $6,000 − $400 = $1,760。最高房貸支出為兩者中較小者：$1,680。
- 執行反向攤還。令 r = 0.065 / 12 ≈ 0.005417，n = 30 × 12 = 360 期，則最高貸款額為 $1,680 × ((1.005417)^360 − 1) / (0.005417 × (1.005417)^360) ≈ $1,680 × 158.2 ≈ $265,800。
- 加上自備款。可負擔房價 ≈ $265,800 + $40,000 ≈ $305,800。
這三個數字——$1,680 的還款上限、$265,800 的貸款上限，以及 $305,800 的房價上限——正是計算機在這些輸入下所回傳的結果。
此預估值與房貸計算機的差異
標準的房貸計算機是從貸款金額開始，計算每月還款額。購屋負擔能力計算機則相反：它從您的收入與債務出發，套用 28/36 規則找出您能承擔的最高還款額，再透過反向攤還反推出該還款額所能支的貸款金額與房價。
| 計算機 | 起始輸入 | 運算方向 | 典型用途 |
|---|---|---|---|
| 購屋負擔能力計算機 | 收入、債務、自備款 | 收入 → 還款額 → 貸款 → 房價 | 在看屋前設定一個務實的預算 |
| 房貸計算機 | 貸款金額、利率、年限 | 貸款 → 每月還款額 | 為您正在考慮的特定貸款定價 |
若要獲得完整的全貌，請兩個都使用。負擔能力工具設定您的上限；房貸計算機則讓您能在該上限內模擬貸款條件。
自備款、利率與年限如何影響您的預算
由於每個輸出都會即時重新計算，計算機是比較各種取捨最快的方式。
- 較高的自備款。較高的自備款會直接增加房價，但不會改變您的每月還款上限，因為貸款金額減少，還款額卻維持不變。在其他條件相同的情況下，自備款增加一倍，房價的擴張幅度也大約增加一倍。
- 較低的利率。較低的利率讓相同的每月還款額能支撐較大的貸款，進而提高可負擔的房價。跳升幅度取決於利率變動與年限——30 年期貸款降息 1 個百分點，對預算的影響比 15 年期貸款降息 1 個百分點更大。
- 較短的年限（15 年 vs. 30 年）。較短的年限會降低最高貸款額，因為還款額必須在更少的月份內攤還餘額。在相同利率下，15 年期通常會產生比 30 年期更小的可負擔房價，但在貸款期間內支付的利息總額會大幅減少。
- 償還其他債務。減少車貸、學貸或信用卡最低應金額，會直接提高後端上限，進而提高最高房貸支出與房價。除了增加收入之外，這通常是最有力的調整手段。
請先單獨測試每一項調整，再組合使用實際可行的選項。變動的趨勢比任何單一的概略數字更重要，而工具會在您調整時即時重新計算。
此預估值未涵蓋的部分
購屋負擔能力計算機僅涵蓋貸款本金與利息。當您的自備款低於 20% 時，財產稅、屋主保險、社區管理費（HOA）及私人房貸保險（PMI）都會增加您每月的實際支出。這些都未計入輸出，因此計算機回傳的房價，是您在 28/36 規則下能舒適承擔的上限，而非完整的每月支出。
28/36 規則本身是一項指導原則，而非保證。實際的核貸還會考量您的信用評分、現金儲備、就業史以及特定的貸款方案。FHA、VA 與傳統貸款各有不同的限制，而部分貸款機構對優質借款人會採用較寬鬆的比率。請將計算機的輸出視為搜尋的起點基準，然後在您提出報價前，向持有執照的房貸專業人士確認實際數字。
如需更完整的說明，以淺顯易懂的方式將相同的輸入與 28/36 規則連結起來，請參閱如何依據收入計算購屋負擔能力。
延伸閱讀：房貸利息扣除上限：如何計算。