以收入計算的購屋負擔能力計算機只涵蓋貸款本金與利息——其主要估算結果並未納入財產稅、屋主保險或私人抵押貸款保險（PMI）。此工具從您的每月總收入與現有每月債務著手，套用 28/36 負債比規則，找出您能負擔的最高每月房貸支出，再以您輸入的利率與年限，透過反向貸款攤還，將該支出轉換為最高貸款金額。在該貸款之上加入您的現金頭期款，即可得出您實際可負擔範圍內的最高房價。財產稅、屋主保險、HOA 會費與 PMI 都會降低您能輕鬆負擔的房價，因為每一項都會從 28/36 規則已依您收入匡列的同一份每月預算中切走一塊。了解計算機將這些成本排除在數字之外，正是您能將其結果視為誠實的起點基準，而非誤導性上限的原因。
以收入計算的購屋負擔能力計算機的運作邏輯
多數抵押貸款工具從貸款金額出發，再算出對應的每月還款金額。以收入計算的購屋負擔能力計算機則以相反方向進行運算。您輸入真正描述您財務狀況的資料——總收入、每月經常性債務、現金頭期款、利率與貸款年限——它就會回答每位買家最先想問的問題：我能負擔的最高房價是多少？
此工具套用業界標準的 28/36 負債比（DTI）規則，將這些輸入轉化為單一的每月上限，再從該上限反推回貸款金額，最後加上您的頭期款。您可以直接在瀏覽器中使用 購屋負擔能力計算機 跑完整套計算；您輸入的內容不會被上傳、儲存或分享。
28/36 規則與兩道 DTI 上限
28/36 規則是幾乎所有貸款機構作為房貸申請初審的指引，它對同一份每月預算設下兩道獨立上限。
- 前端比率（28%）：居住成本——亦即抵押貸款的本金與利息——不得超過每月總收入的 28%。
- 後端比率（36%）：所有每月經常性債務，包含未來的抵押貸款加上車貸、學貸與信用卡最低應繳金額，總和不得超過每月總收入的 36%。
計算機將這兩道上限化為單一數字——最高每月房貸支出——方式是取兩者中較小者：min(0.28 × 每月總收入，0.36 × 每月總收入 − 每月債務)。當您的其他債務較少時，通常由 28% 上限主導；當債務較重時，36% 上限會把天花板往下拉，而若您的債務本身已超過收入的 36%，則住房預算將歸零。根據消費者金融保護局的說明，這種以負債比為架構的方式，正是貸款機構用來描述借款人可合理承擔多少債務的標準做法（CFPB：什麼是負債比？）。
分三個步驟跑出數字
為了將這些規則化為具體金額，計算機結合了反向貸款攤還。以下是您會依序操作的完整流程。
- 輸入收入與債務。輸入您的總收入，並選擇按月或按年；接著新增所有每月經常性債務——車貸、學貸與信用卡最低應繳金額。計算機會立即套用 28/36 上限，並以較小的結果作為您的住房預算天花板。
- 輸入頭期款、利率與貸款年限。輸入您預計的自備款、預期年利率，以及以年為單位的貸款年限。計算機會將住房天花板代入年金現值公式，反推在您的利率與年限下，該天花板所能支撐的最高貸款金額。
- 讀出可負擔的房價。畫面會更新顯示可負擔的房價（貸款 + 頭期款）、單獨的可負擔貸款金額，以及最高每月房貸支出。調整任何一個輸入，其餘數字都會重新計算，因此您可以比較 15 年期與 30 年期的差異，或測試車貸還清後會有什麼變化。
逐步演算範例。假設您的每月總收入為 $6,000（年薪 $72,000），其他每月債務合計 $300，預期利率為 6%，貸款年限為 30 年，現金頭期款為 $40,000。
- 前端上限：0.28 × $6,000 = $1,680
- 後端上限：0.36 × $6,000 − $300 = $1,860
- 最高房貸支出 = min($1,680, $1,860) = 每月 $1,680
- 在 6%、30 年的條件下，該還款金額可支撐約 $1,680 × 166.79 ≈ $280,200 的貸款
- 可負擔房價 = $280,200 + $40,000 ≈ $320,200
$320,200 這個數字，是 28/36 規則允許您在僅計算本金與利息的情況下，所能承擔的最高「貸款加頭期款」組合。您輸入後實際跑出的精確數字會直接來自工具本身，但其中的關係——前端上限主導、還款金額攤還為貸款金額、加上頭期款得出房價——在任何一組輸入下都成立。
估算中未涵蓋的項目
計算機的主要數字在設計上僅包含本金與利息。擁有房屋所衍生的其他所有成本，都必須從 28/36 規則依您收入所匡列的同一份每月預算中扣除，這正是將它們排除會產生上限而非目標價的原因。
| 每月成本 | 是否納入估算？ |
|---|---|
| 貸款本金 | 是 |
| 貸款利息 | 是 |
| 財產稅 | 否 |
| 屋主保險 | 否 |
| 私人抵押貸款保險（PMI） | 否 |
| HOA 或公寓管理費 | 否 |
| 過戶結算費用 | 否 |
| 維護與修繕 | 否 |
財產稅因地區而異，每年可能從占房屋價值不到 1% 到超過 2% 不等，以一戶 $320,000 的房屋而言，會成為每月帳單上相當可觀的一筆。屋主保險在一般住宅上通常每月數百美元。一旦頭期款低於房價約 20%，就會啟動 PMI，每年可能再增加貸款餘額的 0.5% 到 1.5%，直到您跨過該門檻為止。HOA 會費僅在部分社區適用，但也可能輕鬆達到每月數百美元。這些項目都不在計算機的數字裡，因此安全的做法是在您開始看屋前自行將它們扣除——或是把房價往下調整，直到包含所有成本的每月總支出符合 28% 上限。
如果您想更仔細檢視每月本金與利息的部分，搭配使用的 抵押貸款計算機 可接受一筆特定貸款金額，並拆解出可與負擔能力結果對照的精確每月數字。
為什麼貸款機構的核准結果仍可能與估算不同
28/36 規則是入門指引，並非保證。實際的核貸流程在核准貸款前還會權衡其他幾項因素。
- 信用評分：較高的分數能爭取到更好的利率，貸款機構也可能因此略為放寬 DTI 限制；較低的分數則會使限制趨嚴。
- 現金儲備：貸款機構希望在頭期款與過戶結算費用之外，看到儲蓄中仍有數個月的房貸支出作為後盾。
- 就業紀錄：穩定、可預期的收入，與金額本身同樣重要。
- 貸款方案：FHA、VA 與傳統貸款各自適用不同的 DTI 規則與 PMI 結構。
若想更深入了解計算機結果與實際核貸之間的貼近程度，請參閱 購屋負擔能力計算機到底有多準 這篇解析，內容涵蓋該指引與最終核貸通知之間的落差。
將估算結果作為務實的起點
由於計算機將稅費、保險與 PMI 排除在外，閱讀結果最有效的方式，是將它視為上限而非目標。以下幾個實際做法可將其轉化為可用的預算。
- 先扣除預估的稅費與保險。取得您所在縣市有效的財產稅率與一份典型的屋主保險報價，分別除以 12，從計算機的房貸支出中扣除合計的每月金額，再重新進行攤還計算。
- 把 PMI 視為過渡性成本。若您的頭期款低於 20%，請先將 PMI 納入計算，直到跨過該門檻後，再以 PMI 解除後的預算重新試算。
- 對利率進行壓力測試。在您預期的利率上多加 1 到 2 個百分點，觀察較高的每月還款會如何壓低可負擔的房價。
- 同時跑一次 15 年期。在相同還款金額下，15 年期貸款攤還出的貸款金額較小，因此比較不同年限可以看出您今天是能買貴一點的房子，還是早點把便宜一點的房子還清。
完整的底層數學——28/36 上限、將每月天花板轉化為貸款金額的年金現值公式，以及最後加上頭期款的步驟——都在 購屋負擔能力計算機究竟如何運作 這篇指南中以淺白文字完整說明。搭配貸款機構實際開出的預先核准通知一併使用，計算結果就能成為篩選物件時可信的依據，而非日後爭論不休的數字。