新手應將按收入計算的住宅負擔能力工具視為 28/36 負債收入比的規劃估算基準，而不是貸款機構一定會核准所顯示房價的承諾。
在開始看房之前，這項結果最為實用，因為它會將總收入與既有負債轉換成基準房價、貸款金額及每月住房支出上限，方便您與房源比較。與房貸計算器不同，這項工具採反向計算：先根據您的收入與債務，確定 28/36 規則所支持的付款金額，再利用該付款金額估算您能負擔的貸款額度與購買價格。
輸入數字前先正確定義
請從總收入開始，而不是實領收入。計算器會將兩個 DTI 上限套用至每月總收入，因此請輸入稅前及扣除項目前的收入，並選擇與您的數字相符的每月或每年選項。如果選擇每年，請提供年度總收入；如果選擇每月，請提供一個月的總收入。
接著，加總工具要求的每月經常性債務付款：汽車貸款、學生貸款及信用卡最低還款額。這些義務會降低後端 DTI 額度，並可能對住房預算造成重大影響。請勿以信用卡帳單餘額或主動多付的金額取代必要的最低還款額。
| 輸入項目 | 應輸入的內容 | 影響估算的原因 |
|---|---|---|
| 總收入 | 每月或每年總收入，並選擇對應的期間 | 構成兩個 DTI 上限的基礎 |
| 每月債務 | 汽車貸款、學生貸款及信用卡最低還款額 | 減少 36% 總債務額度 |
| 現金頭期款 | 您預計投入購屋的現金 | 加到最高貸款額度，以得出房價 |
| 利率 | 您預期的年利率 | 決定每月付款可支持的貸款額度 |
| 貸款期限 | 以年為單位的期限 | 決定反向攤還後的貸款金額與房價 |
您的頭期款、利率及貸款期限都是規劃假設。請採用您能實際與貸款機構討論的金額與融資結構。調整任一輸入項目都會重新計算估算結果，讓您比較不同可能性，而不必將任一利率或期限視為有保證。
瞭解 28/36 上限
計算器使用兩項限制，並採用限制較嚴格者。其每月住房預算上限為 max(0, min(0.28 × 每月總收入，0.36 × 每月總收入 − 每月債務))。第一個部分是前端住房上限，第二個部分則是在後端上限下，為未來房貸與既有經常性債務保留空間。
- 前端上限：住房本金與利息應維持在每月總收入的 28% 或以下。
- 後端上限：房貸加經常性債務應維持在每月總收入的 36% 或以下。
- 實際適用上限：當其他債務金額較低時，通常由 28% 上限主導。當債務金額較高時，則改由 36% 減去這些債務主導，而非常高的債務總額可能使預算降至零。
這就是為何僅有高收入不一定會產生高負擔能力結果。消費者金融保護局對負債收入比的說明將 DTI 描述為每月債務義務與每月總收入的比較。計算器會將更具體的 28/36 指引套用於這些義務。
依正確順序計算估算結果
- 開啟計算器並輸入總收入。使用住宅負擔能力計算器，輸入您的總收入，並選擇每月或每年。選錯期間會扭曲 DTI 上限與最終估算結果。
- 加上每月經常性債務。輸入汽車貸款、學生貸款及信用卡最低還款額的付款總額。這些是後端計算所使用的債務，因此請納入所有應計入總額的經常性付款。
- 加入購屋與融資假設。輸入您預計支付的現金頭期款、預期年利率及以年為單位的貸款期限。這些輸入項目會將住房預算連結至可支持的貸款金額，再連結至負擔得起的房價。
- 一起閱讀三項輸出結果。工具會回傳 28/36 規則下負擔得起的房價、可負擔的貸款金額及每月住房付款上限。請一併閱讀完整結果，因為每一項都回答住宅負擔能力問題的不同面向。
- 每次只變更一項假設。償還汽車貸款或學生貸款可提高預算，較高的頭期款可擴大您的購屋範圍，而比較 15 年與 30 年期限則會產生不同的貸款金額與房價估算。請使用工具取得確切數字，不要自行假設哪個期限的整體成本較低。
依此順序輸入資料，可讓估算結果更容易說明：收入決定 DTI 上限，債務減少可用的住房付款額度，而融資假設則將該付款額度轉換成價格範圍。
正確閱讀三項輸出結果
每項結果都描述計算的不同部分：
- 負擔得起的房價是最高可支持的貸款額度加上現金頭期款。這是依輸入假設得出的最高價格，而不是計入房產稅、保險、HOA 費用或可能需支付的 PMI 後的全額預算。
- 負擔得起的貸款金額是按輸入的利率與期限進行反向攤還後，由每月住房付款上限支持的房貸本金。
- 每月住房付款上限是計算中使用的 DTI 推導付款上限。它代表經模型估算的本金與利息負擔能力，而不是以所顯示價格承購任何物業時的房貸報價。
請將房價作為比較房源的基準。價格低於估算值的房源，可能為其他住房成本留有餘裕；價格高於估算值的房源則會產生需要查明的差距，而不能直接判定遭到拒絕。該差距可能反映假設、未納入的支出或貸款機構採取的不同決定。
如果每月債務是主要限制因素，既有債務如何影響您的住宅負擔能力會更深入說明後端計算如何改變結果。
考量估算結果未納入的成本
計算器的估算結果僅涵蓋房貸本金與利息，不包括下列常見住房支出：
- 房產稅
- 房屋保險
- HOA 費用
- 可能需支付的私人房貸保險，也就是 PMI
由於這些成本未納入，所顯示的價格看起來可能比加入每月帳單後的實際感受更容易負擔。設定舒適的購買價格範圍時，請在計算器外另行考量這些成本。接近計算所得上限的房源，在其完整住房成本已知後，可能需要較低的預算。
確定目標價格或貸款金額後，房貸計算器可用於查看每月貸款付款。它回答的是從貸款金額推算付款金額的正向問題，而住宅負擔能力工具則是從收入與債務反向計算。
區分指引與貸款核准
28/36 規則是廣泛使用的貸款機構指引，並非貸款保證。實際承保也可能考量您的信用評分、現金儲備、就業紀錄及貸款方案。FHA、VA 與傳統貸款可能有不同限制，有些貸款機構也可能允許比此處基準更高的比率。
請將結果視為一般規劃資訊，而不是財務建議或核准決定。在提出出價前，請向持有執照的房貸專業人員確認實際付款額度、貸款金額、必要現金及方案限制。這項審查可確認是否有更適合的貸款方案、頭期款或債務清償方式能改變實際預算。
將估算結果轉換成實用的搜尋範圍
檢查假設與排除項目後，請依循下列順序使用結果：
- 以您目前的總收入與經常性債務執行基準估算。
- 將計算所得房價視為基準，而不是自動花到上限的目標。
- 選擇舒適的上限前，另外加上稅項、保險、HOA 費用及可能的 PMI。
- 清償債務、提高頭期款或採用不同利率與期限後，重新檢視估算結果。
- 確定購買前，將最終範圍與貸款機構提供的數字比較。
所有計算都在您的瀏覽器中執行，您輸入的內容不會被上傳、儲存或分享。這有助於私密地進行初步規劃，但無法取代承保審查。新手最重要的習慣，是將計算器視為一致的起始基準、檢驗各項假設，並在將房源轉為出價前核實數字。
若要進一步瞭解，請參閱通膨率預測計算器新手檢查清單。