28/36 法則將您的每月房貸支出上限設為總收入的 28%，並將您的每月總債務上限設為總收入的 36%，而依收入計算房屋可負擔金額的計算機會套用該法則，並結合反推攤銷公式，將您的收入、債務與頭期款轉換為最高房屋價格。 在計算之前先規劃步驟，才能讓這個工具從一次性的小工具，變成在賞屋、議價及與貸款機構洽談時可靠的預算依據。一個完善的計畫涵蓋四個階段：蒐集計算機所需的所有輸入、依正確順序輸入數字、在情境中解讀每項輸出，以及在結果偏低或偏高時決定要調整哪些變數。把計算機當作一份檢查清單——而非單一按鈕——也能讓您在利率、債務負擔或儲蓄變動時快速重新運算。以下是依計算機所列輸入項目與 28/36 法則所產生輸出所整理出的逐步計畫。
為何在計算之前規劃步驟很重要
略過規劃步驟的買家，通常最後會用計算機兩次——一次是出於好奇，一次則是在已經愛上某個物件之後。事前規劃步驟與其說是為了精確，不如說是為了減少當下必須做的決策數量。當利率快速變動、當賣方市場壓縮您的決策時間，或當您要將自己的預算與另一半的預算相互比較時，遵循固定順序能讓不同情境下的計算保持一致。規劃也能提前暴露漏洞：您也許以為自己知道每月總收入，但獎金、佣金結構或副業可能默默拉高或壓低這個數字，進而改變結果。債務也是如此——一筆再過六個月就要還清的車貸，或一筆即將重新進入還款期的延後學生貸款，都可能顯著改變後端比率。把輸入當作一項計畫來逐步檢視，而非點擊流程，才能在這些時機問題扭曲您走進開放看屋時所依據的數字之前，先標記出來。
這項計畫也能讓計算機的結果具備可追溯性。如果您能說明使用了哪些輸入、假設了哪些輸入，以及略過了哪些輸入，抵押貸款專業人員就能在幾分鐘內重現這個數字。正是這種可重現性，讓計算機從業餘估算升級為您申請預審時可用的實用文件。
在開啟計算機前要準備的輸入
計算機要求五項輸入，並讓您自行決定第一項的表示方式。在您點擊任何按鈕之前，請先備齊以下數字，以免在操作中途還要猜測：
- 每月或每年總收入。 請使用扣除任何稅額、退休金或福利提撥前的數字——計算機會對這個數字套用自身的 28% 與 36% 比率，因此若使用較小的實領數字，將會低估您的預算。
- 每月固定循環債務總額。 將車貸、學生貸款、信用卡、個人信貸及其他任何分期付款債務的最低應繳金額加總。不要納入房租、水電、餐飲或訂閱服務——只計算會出現在信用報告上、屬於強制應繳的債務。
- 現金頭期款。 這是您在交屋時可動用、不需借貸而支付的美金金額。請排除贈與資金、目前自住宅預期出售所得，或任何無法即時提出證明的資金來源。
- 預期年利率。 以至少兩家貸款機構所提供的當前 30 年期固定利率報價作為合理的起點。您可在計算機中自由調整此數值，觀察半個百分點的變動會如何改變結果。
- 貸款年限。 多數買家預設使用 30 年，但輸入 15 或 20 年可讓您比較不同還款期限對可負擔房價的影響。
備齊這五項之後，計算機會處理其他所有項目。它不會詢問地產稅、屋主保險、HOA 管理費或 PMI；這些是刻意的省略，您應在取得初步結果後另行規劃補回這些項目。
逐步執行計算
備妥輸入後，計算本身是一段簡短且線性的流程。房屋可負擔金額計算機會在您變更任何輸入的瞬間重新計算所有輸出，因此下列每個步驟都會直接餞入下一步。
- 輸入您的總收入並選擇以月或年為單位。 在對應的欄位中輸入您所持有的數字，然後確認切換選項。如果您只知道年薪，請以年為單位輸入，計算機會在內部進行轉換；若您知道的是每月總收入，請以月為單位輸入，即可跳過轉換步驟。
- 輸入您的每月固定循環債務總額。 將車貸、學生貸款、信用卡最低應繳金額及其他任何強制每月分期付款金額加總，然後以單一數字輸入。請勿分項輸入——計算機預期的是單一的每月數字。
- 輸入您的現金頭期款。 輸入您在不借貸的情況下所能支付的金額。這筆金額會在最後加入最高貸款金額，以得出最高房屋價格。
- 輸入您的預期年利率。 請使用以百分比表示的當前貸款機構報價（例如 6.75）。計算機會在內部將其轉換為月利率。
- 輸入貸款年限。 標準 30 年期固定貸款請輸入 30，若要比較較短還款期則輸入 15 或 20。貸款年限決定了反推攤銷公式所假設的還款期數。
- 同時閱讀三項輸出。 計算機會顯示可負擔房屋價格、可負擔貸款金額，以及每月最高房貸支出。您只要調整上述任一輸入，這三項數字就會同步更新。
若您要為伴侶、貸款機構或自己的紀錄留存資料，請在每次有實質變動後擷取螢幕畫面，或複製輸入欄位與輸出內容。以上的操作順序也就是底層公式的套用順序，因此螢幕截圖能與計算過程呈現完全一致的結果。
調整各項輸入時，數字如何隨之變動
每項輸入各自控制公式中的特定部分，這也是為何微小的變動會產生不成比例的波動。了解哪個槓桿會牽動哪個數字，有助於規劃您真正想做、而非隨意調整直到房價看起來合理的操作。
| 輸入 | 在輸出中改變的內容 | 為何會造成該輸出的變動 |
|---|---|---|
| 總收入（提高） | 每月最高房貸支出與可負擔房屋價格均會上升。 | 28% 前端與 36% 後端上限均隨收入等比例放大。 |
| 每月債務（提高） | 一旦後端比率達到上限，每月最高房貸支出就會下降。 | 更多債務會在 36% 上限下擠壓房貸支出；前端 28% 上限則不受影響。 |
| 頭期款（提高） | 可負擔房屋價格上升，但貸款金額維持不變。 | 頭期款會加到最高貸款之上；貸款金額本身則受每月支出上限所限制。 |
| 利率（提高） | 可負擔貸款金額下降；可負擔房屋價格以同等金額下降。 | 在固定還款金額下，較高的利率意味著更多利息，因此該還款金額所能支撐的貸款本金就會變小。 |
| 貸款年限（提高） | 可負擔貸款金額上升；可負擔房屋價格以同等金額上升。 | 將相同的還款金額分散到更多月份，能支撐較大的本金。 |
由於每項輸入都會影響相同的三項輸出，您可以將這個表格當作規劃地圖：當算出來的房價低於期望值時，請決定您真正想拉動哪個槓桿。還清信用卡可降低每月債務；提高頭期款能在不變動貸款的情況下拉高房價；30 年期與 15 年期之間的選擇，則是每月還款金額與總利息之間的取捨，應仔細思量，而非在最後一刻才倉促決定。
以一組數字為例的完整演算
若要從頭到尾檢視公式，請考慮一位買家：每月總收入 $7,000、每月固定循環債務 $400、頭期款 $40,000、預期利率 7%、貸款年限 30 年。28% 前端上限為 0.28 × $7,000 = $1,960。36% 後端上限在扣除既有債務後為 0.36 × $7,000 − $400 = $2,120。每月最高房貸支出取兩者中較小者，也就是 $1,960。接著將這 $1,960 代入以 r = 0.07/12 = 0.005833、n = 360 個月進行反推攤銷，得出最高貸款本金約 $294,500。加上 $40,000 頭期款後，可負擔房屋價格約為 $334,500。只要變更任何單一輸入——將利率調高至 7.5%、將貸款年限縮短至 15 年，或將信用卡餘額還清至零——所有輸出都會同步變動。
拿到結果後該怎麼做
這三項輸出應一併閱讀，而非單獨解讀。每月最高房貸支出是貸款機構最先檢視的數字；在您認真考慮任何物件時，都應將其與該物件的預估還款金額進行合理性檢驗。可負擔貸款金額是貸款機構將用來評估放款的依據，再扣除他們所套用的特定專案附加條件。可負擔房屋價格則是您應寫進物件篩選條件的搜尋上限，並應保留一小段緩衝，以容納地產稅、保險與 HOA 管理費——這些是計算機未納入的項目。
一個有用的下一步，是從每月最高房貸支出中扣除預估的每月地產稅與保險，再以心算重新推導：$1,960 的支出上限若扣掉每月 $300 的稅費與保險，僅剩 $1,660 可用於本金與利息，這意味著所能支撐的貸款與房價都比計算機所顯示的更小。如果您希望在還款面快速取得第二意見，房貸計算機可從貸款金額推算出每月還款金額，是用來交叉驗證的天然搭配工具。
何時該重新檢視您的步驟
這份計畫並非一次性的練習。計算結果只是一個快照，而生活中有四個常見的事件會讓您回到第一步:新的車貸或車貸結清、工作或收入變動、利率出現有意義的變動，或是隨著您儲蓄或有贈與資金進帳而改變您的頭期款目標。上述每一項都是重新依相同順序輸入資料並取得一組新輸出的理由。
另外，當貸款機構實際進行預審時，也值得重新檢視這些步驟。貸款機構會在 28/36 準則之上，疊加您的信用分數、現金儲備、就業紀錄，以及特定的貸款方案(FHA、VA、傳統貸款)，有些專案允許更高的比率，而有些則更為嚴格。根據消費者金融保護局的說明，債務對收入比是貸款機構在評估房貸申請時考量的關鍵因素之一，與信用紀錄及其他核貸標準並列。請將計算機的結果視為與貸款機構對話時的工作基準，然後在您提出要約之前，向有執照的房貸專業人士確認實際數字。
最後，請將這份計畫視為一項紀錄。如果您能指出所使用的輸入、所得的輸出，以及對稅款與保險所做的假設，您就擁有了一份經得起檢視的文件——無論是您自己、您的伴侶，還是您的貸款機構。
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