房屋負擔能力計算機是一項規劃工具，會從你的收入與現有債務反推，找出你實際能負擔的最高房價，並套用 28/36 債務收入比法則：住房支出上限為每月總收入的 28%，每月總債務上限為 36%，因此計算機會取兩個上限中較嚴格者，再透過反推攤還把每月還款金額轉換成最高貸款額，最後加上你的頭期款，得出你範圍內的最高房價。有別於從貸款金額出發計算還款的房貸計算機，這類工具是從你的收入與債務出發，推導出你能借多少。其輸出結果是規劃上的基準，而非預先核准 —— 但它能回答首次購屋者在與貸款機構洽談前最實用的問題：以這份收入，我到底能負擔多少錢的房子？
房屋負擔能力計算機能做（與不能做）什麼
負擔能力計算機的職責，是在得知你每月實際可負擔的金額之前，拒絕給你任何數字。你輸入總收入、固定每月債務、現金頭期款、預期利率與貸款期限。工具接著執行兩段運算 —— 28/36 法則與反推攤還 —— 並回傳最高貸款額、支撐該貸款的最大每月住房還款，以及你可瞄準的最高房價。你輸入的內容不會被上傳或儲存，整個運算完全在你的瀏覽器中執行。
與它最相近的工具是 房貸計算機，兩者容易混淆。關鍵差異在於運算的方向。
| 特色 | 房屋負擔能力計算機 | 房貸計算機 |
|---|---|---|
| 起點 | 你的收入、債務與頭期款 | 一筆貸款金額與利率 |
| 主要輸出 | 可負擔的最高房價 | 每月本金與利息還款 |
| 運算方向 | 反向 —— 由收入推導還款 | 正向 —— 由貸款推導還款 |
| 最佳用途 | 設定務實的購屋搜尋預算 | 在固定房價下比較不同貸款方案 |
房貸計算機樂於為你輸入的任何貸款金額產出還款數字，即使該金額已超出你的預算。負擔能力計算機則拒絕給出高於你收入所能支撐的價格 —— 這也是它在購屋搜尋中通常該作為第一站的原因。
28/36 法則：決定預算的兩道天花板
28/36 法則是計算機用來把收入轉換為住房預算的架構。它定義了兩個債務收入比，數十年來貸款機構一直將其作為篩選準則；消費者金融保護局亦將 28/36 框架描述為美國房貸核貸中最常被引用的 DTI 基準之一。
前端比規定你的住房還款 —— 在本計算機中僅計入本金與利息 —— 應維持在每月總收入的 28% 或以下。後端比則規定所有固定每月債務合計（含未來的房貸、汽車貸款、學生貸款與信用卡最低應繳額）應維持在每月總收入的 36% 或以下。計算機會算出這兩個數字，並取較小者作為你的最高住房預算。
| 比率 | 上限涵蓋範圍 | 公式 | 通常在下列情況下成為限制 |
|---|---|---|---|
| 前端 (28%) | 僅住房還款 | 0.28 × 每月總收入 | 其他債務偏低或為零 |
| 後端 (36%) | 住房還款 + 所有其他固定債務 | (0.36 × 每月總收入) − 其他每月債務 | 汽車或學生貸款還款偏高 |
一個簡單的算例。假設你的每月總收入為 $6,000，其他固定每月債務（汽車貸款、學生貸款、信用卡最低應繳額）合計 $500。
- 前端上限：0.28 × $6,000 = $1,680
- 後端上限：(0.36 × $6,000) − $500 = $2,160 − $500 = $1,660
- 最高住房預算：min($1,680, $1,660) = $1,660 每月
在此例中，後端比因 $500 的其他債務而成為限制，差距 $20。若這些債務歸零，則會由前端比成為上限。若你的債務非常高 —— 假設 $2,200 —— 後端上限實際上會變成負值，計算機會將住房預算夾在零，直到這些餘額還清為止。
從每月上限到房價
計算機得出最高每月住房還款後，必須將該數字轉換為最高貸款額。它透過標準攤還公式的反向運算來達成 —— 財務教科書稱之為年金現值公式。給定以月表示的年利率 r、以月為單位的貸款期限 n，以及每月還款金額 P，該還款所能支撐的最大貸款額為：
貸款 = P × ((1 + r)n − 1) / (r × (1 + r)n)
若利率輸入為零，公式會簡化為 P × n，也就是還款金額乘以月份數。將你自己的收入、債務、利率與期限代入此公式相當繁瑣，因此最可靠的做法是將數字代入 房屋負擔能力計算機，讓它代為執行反推攤還。將預定頭期款加到所得貸款額上，即可得出 28/36 架構下你可承擔的最高房價。
計算機無法直接回報「你的貸款額是 X」的原因，在於還款與貸款規模之間的關係同時取決於利率與期限。同樣的每月還款金額下，6% 利率的 15 年貸款所能支撐的餘額，小於 6% 利率的 30 年貸款，因為借款人的還款時間只有一半。每次你更改利率或期限欄位時，計算機都會自動處理這項取捨。
如何使用房屋負擔能力計算機
- 輸入你的總收入 —— 稅前總額 —— 並選擇該數字是月或年。若選擇年度，計算機會在內部轉換為月度數字。
- 加總你所有的固定每月債務還款：汽車貸款、學生貸款與信用卡最低應繳額。不要納入雜貨或水電這類變動支出；28/36 法則僅適用於會出現在貸款機構信用查詢中的債務。
- 輸入你實際可動用的現金頭期款，而非你希望擁有的頭期款。該數字會加到貸款額上以得出可負擔的房價，因此高估會連帶高估你的預算。
- 輸入你預期會被報價的利率 —— 或以當前市場利率作為代理 —— 並選擇以年為單位的貸款期限（常見為 15 或 30）。
- 讀取三項結果：最高可負擔房價、計算機推導出的最高貸款額，以及驅動這兩者的最高每月住房還款。任何輸入的變更都會立即重新運算，因此你可以試驗更長的期限、更大的頭期款或已償還的債務，觀察數字如何變化。
這個數字少了什麼
計算機的估算僅涵蓋貸款本金與利息。你的實際每月支出還包含工具刻意未納入的項目：
- 財產稅，因州與郡而異，在高稅負地區每月可能增加數百美元。
- 屋主保險，通常與稅款一併納入代管帳戶支付。
- 私人房貸保險 (PMI)，當頭期款低於房價 20% 時，多數傳統貸款都會要求投保。
- HOA 或公寓管理費，僅適用於部分物業，但金額可能相當可觀。
由於這些項目都不會從住房預算中扣除，計算機所回傳的房價最適合解讀為「貸款所能支撐部分」的上限。實務上的工作流程是：請貸款機構對目標房屋提供稅款、保險與 PMI 的概略估計，自計算機的每月上限中扣除後，再用較小的數字自行重做反推運算。想深入了解每項輸入如何影響結果，請參閱 以收入為基礎的房屋負擔能力計算機運作原理 指南。
為何結果是基準而非承諾
28/36 法則是準則，而非合約。實際核貸會納入計算機無法看到的額外因素：你的信用評分、結案後的現金儲備、就業年資的長度與穩定性，以及你申請的特定貸款方案。FHA、VA 與傳統貸款各自公布其 DTI 容差，部分貸款機構對於具備豐厚儲備或長期任職於同一雇主等條件的借款人，會將比率放寬。
若想更完整地了解此架構本身，可參考消費者金融保護局針對 債務收入比 所撰寫的白話文說明，以及維基百科關於 28/36 法則 的條目，作為有用的交叉參考。計算機的數字是購屋搜尋中合理的初步篩選 —— 既足以設定務實的上限，也保留空間讓貸款機構在你正式申請時做出最終決定。
延伸閱讀：運用 28/36 法則找出你的最高房價。