iPhone 上的房貸計算機是一個瀏覽器型工具，可在 Safari（或任何 iOS 瀏覽器）內執行，並將四個數字 — 房屋價格、首付款、年利率以及貸款年限 — 轉換成真正決定一棟房子是否符合你預算的數字：你固定的每月本息還款金額、貸款期間將支付的總利息，以及一份完整的逐年攤還表。你不需要從 App Store 安裝任何東西、也不需要建立帳號或登入。只要開啟網頁、輸入數字，計算機就會使用標準的固定利率攤還公式 M = P·r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)，在本機上為你完成所有運算；其中 P 是貸款本金（房屋價格減去首付款），r 是月利率（年利率除以 12），而 n 是每月還款總期數（年數 × 12）。由於運算是在你的瀏覽器分頁中進行，而非在遠端伺服器上，因此你的房屋價格、首付款和利率永遠不會離開 iPhone。

mortgage calculator on iphone
iPhone 上的房貸計算機：在 Safari 中免費執行

為什麼要在 iPhone Safari 中執行房貸計算機，而不是下載 App

iOS 使用者在搜尋「房貸計算機」時，通常會進入 App Store，那裡有數十款免費與付費 App 標榜能快速估算還款金額。瀏覽器型工具則能避開這些 App 帶來的幾項取捨：

  • 不佔用儲存空間。房貸計算機 App 通常從數 MB 到超過 40 MB 不等，而且幾乎不會在使用一次後就被刪除。
  • 無權限要求與追蹤。許多免費的財務 App 會要求資料追蹤權限或含有 App 內購買項目。瀏覽器網頁則不會提出這些要求。
  • 永遠是最新版本。計算機會在伺服器端更新；你永遠不會看到過時的介面或舊版的利率模型。
  • 與桌面版數字一致。其數學運算使用的是每一家合格貸款機構都採用的相同固定利率攤還公式，因此你在 iPhone 上算出的結果與在筆電上看到的結果一致。
  • 可在共用或公司手機上使用。不需要安裝，事後也不需要移除；當你在一台並非自己擁有的裝置上試算數字時，這一點很重要。

其核心限制與任何瀏覽器型工具相同：第一次開啟網頁時需要有網際網路連線。之後，這個網頁通常可以儲存到 iPhone 主畫面，以便一鍵取用，又不佔用 App Store 的空間。

如何在 iPhone Safari 中執行房貸計算機

整個流程在 iPhone 上不到一分鐘即可完成。下列每一步驟都可以在直向模式中單手操作。

  1. 開啟 Safari 並載入計算機網頁。在 Safari 中前往房貸計算機。不需要安裝 App 或註冊帳號。
  2. 輸入房屋價格。在價格欄位中輸入房屋的購買價格。請使用 iOS 上跳出的數字鍵盤。
  3. 輸入你的首付款。輸入你準備自掏腰包的金額。計算機會自動將此金額從房屋價格中扣除，以得出貸款本金。
  4. 輸入你的年利率。以百分比形式輸入利率，例如 6.5 代表 6.5%。請勿加上百分號。
  5. 選擇貸款年限。點選 15 或 30 年，或切換到自訂欄位，輸入貸款機構所提供的任何年限。
  6. 查看每月還款金額。主要數字會即時更新：一個固定的每月本息金額，加上整個貸款期間的總利息與總支付金額。
  7. 開啟攤還表。點選以展開逐年明細，查看每一期還款在本金與利息之間的分配。
  8. 加入財產稅、保險與管理費。展開選填欄位，輸入你當地的財產稅率、年度屋主保險費，以及任何每月 HOA 費用，即可查看完整的 PITI 每月總額。
  9. 將網頁儲存到主畫面。點選 Safari 的分享圖示，然後選擇「加入主畫面」，即可為計算機建立專屬的一鍵圖示，無需安裝 App。

由於所有運算都是在裝置端以 JavaScript 執行，每一次按鍵都會立即重新計算結果。沒有「計算」按鈕需要按，也不需要往返伺服器。

iPhone 房貸計算機需要的四個數字

不論在 iPhone 或其他任何地方，每一份房貸估算都來自相同的四個輸入項目。了解每個數字的意義 — 以及哪些是貸款機構真正會變動的 — 才能讓這個工具從黑盒子變成你可以質疑的物件。

輸入項目代表意義數字來源
房屋價格該不動產的總購買價格開價或你的出價
首付款事前以現金支付、未列入融資的部分你的存款、贈與資金或既有資產
年利率貸款機構收取的年度利率，以百分比表示你的貸款估算書或利率報價
貸款年限你分幾年償還貸款大多數美國房貸為 15 或 30 年

首付款不需要以百分比輸入 — 直接輸入金額即可，因為計算機會自動進行扣減。利率欄位接受以純數字表示的年度數字（6.5，而非 6.5%）；工具會在內部將其除以 12 以轉換為月利率。年限可以是任意整數年，這對於提供 20 年或 25 年選項的貸款機構（除了標準的 15 與 30 年之外）來說非常實用。

計算機如何將這四個數字轉換為還款金額

計算機使用的是標準的固定利率攤還（年金）公式：

M = P × r × (1 + r)n / ((1 + r)n − 1)

其中 M 是固定的每月本息還款金額，P 是貸款本金（房屋價格減去首付款），r 是月利率（年利率 ÷ 100 ÷ 12），而 n 是每月還款總期數（年數 × 12）。在整個貸款期間，利率被視為固定，且利息按月複利計算 — 這兩項都是美國固定利率房貸的標準慣例。

計算範例：一戶 $300,000 的房屋，頭期款 $60,000，利率 6.5%，貸款 30 年。

  • 本金 P = $300,000 − $60,000 = $240,000
  • 月利率 r = 6.5 / 100 / 12 = 0.00541667
  • 還款期數 n = 30 × 12 = 360
  • 固定每月本息 M = 240000 × 0.00541667 × (1.00541667)360 / ((1.00541667)360 − 1) ≈ $1,517

從這個單一還款金額，可以再衍生出兩個數字：

  • 總支付金額 = $1,517 × 360 個月 = $546,120
  • 總利息 = $546,120 − $240,000 = $306,120

如果利率剛好為 0%，公式會簡化為 M = P ÷ n，這只是將本金平均分配到每一個月 — 在極端情況下可用於檢驗工具的合理性。

攤還表本身是一次一個月建立起來的：當月利息為「未償還餘額 × 月利率」，從固定還款金額中扣除該利息後即為本金部分，餘額則依此遞減，直到最後一期還款時歸零。在 iPhone 上，展開這份攤還表是觀察 30 年貸款期間本金與利息比例如何劇烈變化的最快方式。

iPhone 房貸計算機中的 P&I 與 PITI

計算機預設顯示的主要數字是 P&I — 僅含本金與利息，亦即償還貸款本身的金額。實際的住房成本幾乎總是高於此數，這就是為什麼貸款機構會以一個更大的數字（稱為 PITI）來評估借款人的資格。

組成項目涵蓋內容計算機的估算方式
P — 本金每期還款中用於降低貸款餘額的部分已內建於攤還表中
I — 利息支付給貸款機構的借貸成本已內建於攤還表中
T — 稅金當地財產稅房屋價值 × 稅率 ÷ 12
I — 保險屋主保險費年度保費 ÷ 12
HOA（選填）屋主協會管理費以固定的每月金額輸入

在選填欄位中加入財產稅、保險與管理費，並不會改變貸款的清償速度 — 只是會提高你每月必須支付的現金。表面上看似負擔得起的 P&I 房貸報價，在疊加稅金與保險後仍可能對預算造成壓力。如果你想知道在你的實際預算下能負擔的最高房屋價格，購屋負擔能力計算機能反方向運算：根據收入與債務，運用 28/36 原則推算出一個價格上限。

這個 iPhone 房貸計算機未涵蓋的項目

這個計算機是用於規劃，而非用於取代貸款估算書。了解它省略了哪些項目，才能避免你將結果視為定案。

  • 私人房貸保險 (PMI)。如果你的首付款低於 20%，大多數貸款機構會加收 PMI，這部分在此模型中並未納入。
  • 過戶費用與點數。事前費用以及為了降低利率而購買的任何折讓點，並未計入每月還款金額中。
  • 可調利率貸款。此公式假設你的利率在整個貸款期間都是固定的。對於在介紹期後利率會變動的 ARM，並不支援。
  • 提前或加速還款。雙週還款或額外的本金支付會縮短貸款年限並降低總利息，標準公式無法反映這些情況。
  • 代管帳戶調整與稅負轉嫁風險。財產稅與保險可能逐年上升；計算機會以你目前的輸入值，作為一個固定的每月估算。

若想更深入了解這四個輸入項目實際上控制了什麼，以及貸款機構如何看待它們，請參考指南房屋貸款計算：決定貸款的四個數字，其中以更多貸款機構端的觀點涵蓋了相同的範疇。

攤還方法以及 P&I 與 PITI 的區分在整個產業中已是公認的標準做法，相關標準公式記載於維基百科的房貸計算機條目以及更廣泛的攤還計算機參考資料中。

請將計算機所顯示的每一個數字都視為規劃用的估算值。在簽署任何文件之前，請務必向有照的貸款機構或房貸專業人士確認利率、貸款年限、稅金、保險、HOA 與 PMI。

延伸閱讀：iPhone 上的 ROI 計算機：在 Safari 中計算報酬率。