28/36 負債收入比規則是比較各種以收入計算購屋負擔能力方法時，最廣泛使用的起點，因為它會產生兩個清楚的數字——一個是 28% 的前端住房上限，一個是 36% 的後端總債務上限——然後讓這兩個上限中較小的那一個，驅動所有後續的計算。以收入計算的購屋負擔能力計算機從你的總收入開始，扣除已經被車貸、學貸和信用卡最低繳款額佔用的空間，並套用這些比率，算出你能負擔的最高每月住房付款。接著，它透過標準攤還法反向推算該筆付款所能支撐的最大貸款金額，再把你的頭期款加回去，得出你合理範圍內的最高房屋價格。由於每個輸入都可以調整，同一個工具實際上讓你能在不用重新輸入任何數字的情況下，測試純前端法、純後端法、混合的 28/36 法，以及任何加掛在上面的貸款機構附加規則。
貸款機構從收入計算負擔能力的不同方式
在幾乎所有與貸款機構的對談中，都會出現三種實用的方法，每一種都從不同角度回答「我買得起多少錢的房子？」。收入倍數法將你的年總收入乘以一個固定的倍數（通常是 2.5 到 3.5），並把結果當作一個快速的上限。比率法使用負債收入比上限，其中最常見的就是 消費者金融保護局所說明的 28/36 規則。核貸法則讓貸款機構的核貸系統，根據信用分數、儲備金、就業狀況以及特定貸款方案，計算出你實際上能被核可的最高貸款金額。每一種方法從相同的收入會得出不同的數字，這正是為什麼並排比較很重要。
一個有用的比較框架，是把每一種方法想成回答不同的問題。收入倍數法回答的是「合理的目標是多少？」。比率法回答的是「貸款機構的指引認為安全的上限是多少？」。核貸法回答的是「銀行實際上會借我多少？」。把它們視為三個獨立的估算，而不是一個可以互換的數字，是好好使用購屋負擔能力計算機的第一步。
為什麼 28/36 的前端和後端比率是大多數方法的錨點
28/36 規則不是法律，但它是大多數線上計算機——以及大多數貸款機構預審引擎——的起點，因為它一次平衡了兩個實際的考量。前端比率將純粹的住房支出（本金與利息）限制在每月總收入的 28%，以避免房貸排擠日常生活開支。後端比率將所有每月循環債務（包括未來的房貸）限制在每月總收入的 36%，以避免整體義務不斷膨脹。根據 維基百科的負債收入比條目，這兩個上限是大多數美國貸款機構在公布負擔能力範例時所引用的基本架構。
在計算機內部，前端和後端上限會依你現有債務負擔的高低而扮演不同角色。當你的車貸、學貸和信用卡最低繳款金額都很小時，28% 的前端上限通常會生效，你的住房預算就直接是每月總收入 × 0.28。隨著這些債務增加，後端上限會把數字往下拉，因為公式是收入 × 0.36 − 每月債務。如果你的債務已經超過收入的 36%，住房預算就會降到零，計算機會清楚地顯示這點，讓你明白先還債是第一個該動的槓桿。想更完整了解從比率到最高貸款額的數學推導，可參考購屋負擔能力計算機實際如何運作指南，其中有更深入的逐步說明。
如何使用購屋負擔能力計算機比較各種方法
把三種方法並列比較最快的方式，就是把它們都跑過同一個 購屋負擔能力計算機，因為每一種方法都能化為這套工具能接受的一小組輸入。
- 打開計算機，輸入你的總收入，並依你思考薪資的方式選擇月或年。
- 加總你每月循環的債務付款——車貸、學貸、信用卡最低繳款——並把總額輸入債務欄位。
- 輸入你能在過戶時支付的自備款現金、預期的利率，以及以年為單位的貸款年期。
- 讀取三項輸出：最高每月住房付款、可負擔的貸款金額，以及最高房屋價格。
- 若要比較 28% 前端法與 36% 後端法，把債務調為零，記下房屋價格，再把你的實際債務填回去，記下另一個房屋價格——兩者之間的差距，正好就是你目前債務負擔的成本。
- 若要比較 15 年期和 30 年期貸款，更改年期輸入並每次讀取新的房屋價格；較短的年期會得出較低的價格，因為相同的付款只能支撐較小的貸款。
- 若要比較保守的貸款機構附加規則與基本的 28/36 上限，提高你的頭期款或延長你的年期，並觀察最高房屋價格如何上移——這個差距就顯示了單一槓桿能帶來多少彈性。
整個比較過程都在你的瀏覽器中執行，你輸入的任何內容都不會被上傳、儲存或分享。
會讓不同方法之間結果不同的輸入
在任何購屋負擔能力的比較中，五項輸入幾乎決定了所有結果，而且每一項都值得在計算機上至少跑兩次。
| 輸入項目 | 它控制的是什麼 | 會影響哪些方法 |
|---|---|---|
| 總收入（每月或每年） | 28/36 比率的分子 | 收入倍數法、比率法、核貸法 |
| 每月循環債務 | 36% 之下還剩下多少空間 | 後端比率法與貸款機構附加規則 |
| 頭期款 | 加在可負擔貸款之上 | 收入倍數法與核貸法 |
| 利率 | 相同付款能支撐多少貸款 | 比率法與核貸法 |
| 貸款年期（年） | 攤還長度與付款分攤 | 所有三種方法 |
調整貸款年期往往是出乎意料的比較。在 15 年期下，相同的最高每月住房付款只能支撐明顯較小的貸款金額，而在 30 年期下則能支撐較大的貸款。因此，希望每月付款盡可能低的買家，會在 30 年期看到較高的可負擔房屋價格；而在意總利息的買家，則會在 15 年期看到較低的價格。兩者來自相同的收入、相同的債務和相同的頭期款——只有年期不同。
利率輸入的重要性也是同樣的道理。預期利率變動半個百分點，就會改變計算機回傳的最高貸款金額，進而改變最高房屋價格。把計算機跑兩次——一次用保守的利率，一次用你實際拿到的報價利率——就能得到一個真實的範圍，而不是單一的點估計。
如何解讀輸出並挑選適合你的數字
計算機會回傳三個數字，而它們之間的關係就是整個比較的目的。最高每月住房付款是 28/36 規則為你的情況所產生的上限；可負擔貸款金額是該上限透過以你的利率和年期進行的反向攤還所換算出的金額；可負擔房屋價格則是該貸款加上你的頭期款。
一個實用的做法，是把這三個數字拿去跟你考慮中的任何物件價格比較。如果房屋價格低於你計算出來的最高上限，比率法在紙面上是說得通的；如果房屋價格等於或高於那個上限，這就是一個明確的訊號，代表你應該先減少其他債務、增加頭期款，或在承諾去看屋之前考慮較低價的物件。即使只把頭期款提高 10%，再重跑一次相同的比較，就能精確看出答案對這個單一槓桿的敏感度。
一個具體的範例可以讓這個關係更清楚。假設每月總收入 $7,000、其他每月債務 $400、頭期款 $40,000、利率 7%、年期 30 年：28% 的前端上限是 0.28 × $7,000 = $1,960，36% 的後端上限則是 0.36 × $7,000 − $400 = $2,120。由於前端上限生效，所以最高每月住房付款是 $1,960。以 7% 利率、30 年期進行反向攤還，這筆付款大約可支撐一筆 $294,500 的貸款。加上 $40,000 的頭期款後，可負擔房屋價格約為 $334,500。把債務設為零再重跑計算機（以單獨檢視 28% 前端法），會得到相同的數字，因為本來就是前端上限在生效。若把債務從 $400 提高到 $1,000 再重跑，後端上限會降到 $1,520，這時後端上限就會生效，可負擔房屋價格也會隨之下降。
每種方法的不足之處
沒有任何單一方法能涵蓋真正的核貸人員會看的所有項目，而計算機會讓這些限制一目了然。28/36 規則忽略了財產稅、屋主保險、HOA 費用和私人房貸保險，因此它鎖定的每月付款只包含本金與利息。你實際的每月成本會更高，而你為了替這些項目留出餘裕，應該把可舒適負擔的房屋價格往下調。
貸款機構附加規則是計算機無法完整模擬的另一層。FHA、VA 和傳統貸款各有其適用的負債收入比門檻，而個別貸款機構可能會依信用分數、儲備金和就業紀錄，把後端比率調高或調低。把計算機的輸出當作你尋屋和預算討論時的基準，再在實際出價之前，與有執照的房貸專業人士確認實際的貸款額度和價格上限。
最後，收入倍數法很適合作為快速的合理性檢查，但它並不知道你的債務、利率或年期。把它得出的結果跟基於比率的計算機相比，是判斷某個開價究竟真的在你能力範圍內、還是只是被粗糙的倍數推算出來的最清楚方法之一。
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