Excel 使用 PMT 函數計算房貸還款金額，該函數會根據標準攤銷公式，傳回任何固定利率貸款在貸款期間內每月固定的本金加利息金額。精確的計算結果為 M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)，其中 P 為貸款本金，r 為月利率（年利率除以 12），n 為總還款期數（年數乘以 12）。以 30 年期、年利率 6%、本金 $300,000 的貸款為例，該公式計算出的每月還款金額為 $1,798.65。Excel 將這個數學運算封裝在 =PMT(rate, nper, pv) 中，您只需輸入四個參數，儲存格就會立即顯示答案。一旦您熟悉 PMT 函數，同樣的設定就能延伸到 IPMT 與 PPMT，這兩個函數會將每期還款拆解為利息與本金兩部分，並進一步建立攤銷表。需要注意的是，PMT 僅涵蓋本金與利息。實際的每月住房成本通常還包含財產稅、屋主保險與社區管理費（HOA），貸款機構將這四者合稱為 PITI。若要納入這些項目，您只能手動新增欄位，或改用專門處理 PITI 並逐年產生還款表的工具。
PMT 函數實際計算的內容
PMT 是 Excel 內建的財務函數之一。它接受每期利率、總還款期數與貸款本金，然後傳回在貸款期間內能完全清償貸款的固定每月金額。其背後的數學原理與所有標準房貸計算機所用的年金公式相同：每個月，系統會以剩餘餘額計算利息，其餘的還款金額則用以扣減本金。貸款初期，繳款金額中大部分是利息；到了後期，大部分則是本金。PMT 隱藏了這個拆分細節，但 IPMT 與 PPMT 可以在需要時即時顯示。有一點值得特別注意：PMT 中的 rate 參數必須是週期利率，因此房貸計算時，必須將年百分率除以 12。若直接傳入 6% 而非 0.5%，產生的數字雖然看起來合理，實際上會嚴重失準。
Excel 設定：輸入四個參數
在開始撰寫任何公式之前，請先設定四個已命名的儲存格。使用專屬儲存格表示，只要更改其中一個輸入，所有公式都會自動更新。輸入項目與其慣例如下：
| 儲存格標籤 | 輸入內容 | Excel 所需的值 |
|---|---|---|
| 年利率 | 6（代表 6%） | 原始年百分率，以數字或百分比格式表示 |
| 月利率 | =B1/12 | 週期利率 — 在公式中將年利率除以 12 |
| 年數 | 30 | 貸款年限 |
| 期數 | =B3*12 | 總還款期數 |
| 貸款本金 | =home_price - down_payment | 房屋價格扣除頭期款後的金額，而非完整的購買價 |
將利率與本金分別放在獨立的儲存格中，也方便將公式複製到整個攤銷表中而無需重新輸入，並讓模型在與他人共用時更容易閱讀。
逐步撰寫 PMT 公式
- 點選一個空白儲存格，輸入等號以開始撰寫公式。
- 輸入 PMT( 以啟動函數。
- 輸入月利率，即年利率儲存格除以 12。若年利率位於 B1，請輸入 B1/12。
- 輸入逗號，接著輸入總還款期數 — 也就是年數儲存格乘以 12，例如 B3*12。
- 輸入逗號，接著輸入貸款本金，以正值的儲存格參照表示。由於本金為正時 PMT 會傳回負值，請在參照前加上負號：-B5。
- 輸入右括號並按下 Enter。所得結果即為您的每月本金加利息還款金額。
套用上述輸入 — 年利率 6%、貸款年限 30 年、本金 $300,000 — Excel 會傳回 -$1,798.65。若要顯示為正數，請翻轉正負號。為了進行驗算，可將 $1,798.65 乘以 360 期，再扣除 $300,000 本金：$1,798.65 × 360 − $300,000 = $647,514 − $300,000 = $347,514。這就是您在利率完全不變的情況下，整個貸款期間所支付的總利息。相同的年金數學原理亦可參考攤銷計算機參考資料與房貸計算機參考資料。
建立簡易攤銷表
PMT 只能給您單一數字，但貸款機構提供的是一份將每期還款拆分為利息與本金的明細表。在 Excel 中，您可以透過兩個輔助函數來建立這份表格：IPMT(rate, period, nper, pv) 會傳回指定期數中利息的部分，PPMT(rate, period, nper, pv) 則會傳回本金的部分。若要填入 360 列的明細表，請新增一欄作為期數編號（1 到 360），接著將 =IPMT($B$1/12, A2, $B$3*12, -$B$5) 與 =PPMT($B$1/12, A2, $B$3*12, -$B$5) 往下拖曳填滿整張工作表。最後再加上一欄，用每期的本金部分扣減後追蹤剩餘餘額。第一次在 Excel 中從頭建立這份表格大約需要二十分鐘，但確實能讓人深入理解其運作。一旦完成一次，之後只需更動利率或年限就能機械式地重複操作 — 而這正是瀏覽器工具開始顯得更快的地方。
為何改用瀏覽器計算機
Excel 是絕佳的學習工具，但對於日常決策而言，它的速度其實可以更快。每次面臨新的情境時，都必須開啟檔案、更動四個儲存格、拖曳公式，再用肉眼查看明細表。基於瀏覽器的房貸計算機只需輸入相同的四個參數，就能直接給出與 PMT 相同的結果，並一併提供總利息、總支出金額，以及完整的逐年攤銷表，完全不需要撰寫任何公式。它還提供財產稅、年度保險與社區管理費等可選欄位，而這些項目在 Excel 中若不手動新增欄位就完全無法計算。所有運算都在您的瀏覽器本機執行，您輸入的房屋價格與利率絕不會離開您的裝置。在需要快速進行假設比較時 — 例如「如果我頭期款付 20% 而非 10% 會怎樣？」或「如果我選擇 15 年期會怎樣？」— 切換工具只需幾秒鐘，且能避免不小心將 PMT 指向錯誤儲存格的風險。
P&I 與 PITI：Excel 預設不會顯示的部分
PMT 傳回的數字是 P&I — 僅包含本金與利息。這是清償貸款所需的金額，但並非決定您是否符合貸款的依據。貸款機構是以 PITI 來評估借款人的資格，也就是在每月還款中加入財產稅與屋主保險。若再加上社區管理費，總額有時會寫成 PITIH，或簡稱為「每月住房總支出」。在 Excel 中模擬 PITI 最簡單的方式，就是再新增三個儲存格：每月稅額為 home_value × tax_rate / 12，每月保險為 annual_premium / 12，社區管理費則為固定金額。將這五個數字 — 本金、利息、稅額、保險、社區管理費 — 加總，就能看出您每個月實際需要支付的金額。房貸計算機將這些項目設為貸款輸入欄位旁的可選欄位，讓 PITI 總額能與 P&I 數字並列顯示，無需額外增列。
不可忽略的限制
PMT 與瀏覽器工具共用相同的簡化假設，因此無論使用哪一種，都應留意相同的注意事項。利率在整個貸款期間視為固定，且以月複利計算 — 這是美國固定利率房貸的標準慣例。兩者皆未納入私人房貸保險（PMI），而當頭期款低於 20% 時，許多購屋者都必須支付這項費用；同樣也未計入貸款手續費、成交成本或託管帳戶調整。調利率房貸（ARM）因為在優惠期過後利率會調整，無法透過單一 PMT 呼叫來模擬。這些輸出結果均非貸款報價，精確數字取決於貸款機構的審核、當地稅率與保險公司。請將這些數字視為規劃用的估算值，並在簽署任何文件之前，與持有執照的房貸專員確認最終的還款金額、總利息與 PITI 細項。
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