房屋負擔能力計算器：輸入疑難排解

依收入評估住宅負擔能力時，最快的疑難排解方式是核對收入單位、固定負債、首付款、年利率與貸款期限，然後判斷是哪一個 28/36 負債收入比上限在控制結果。 數字令人意外，並不自動表示計算器運作失敗；它可能只是依輸入的假設正確計算。目標是區分輸入或單位錯誤，以及受負債、融資假設或計算器刻意排除的成本影響的有效結果。住宅負擔能力計算器會反向回答這個問題：先從收入與現有負債開始，找出每月住宅支出上限，將該上限換算成貸款金額，再加上現金首付款，以得出可負擔的住宅價格。這套流程提供了一條實用的診斷路徑。不要一次變更多個數值；請先建立一個基準，讀取全部三項輸出結果，然後只變更你要檢查的欄位。

建立明確的收入基準

請從總收入開始，而不是實得收入，因為 28/36 指引使用每月總收入。如果數字是年度金額，請選擇年度頻率；如果是每月金額，請選擇每月頻率。在每月模式下輸入年度金額，或在年度模式下輸入每月金額，都會使所有後續結果失真。

無論選擇哪一種收入頻率，請將負債輸入為每月固定付款。請納入汽車貸款、學生貸款與信用卡最低還款額的每月金額。這個欄位填的是付款額，而不是貸款或信用卡餘額，而且每筆付款都只能計算一次。

執行完整的收入基礎計算

1. 輸入總收入並選擇其頻率。 請依照所提供的數字選擇每月或年度。如果想重現計算器的負債收入比計算，就不要使用淨收入估算。
2. 新增每月固定負債總額。 請納入計算所用的每月實際付款，例如汽車貸款、學生貸款與信用卡最低還款額。確認沒有把餘額輸入成付款額。
3. 輸入現金首付款。 這應是你預計投入購屋的現金金額，而不是估計售價或每月住宅預算。
4. 新增預期年利率與以年為單位的貸款期限。 確認年利率沒有被輸入成月利率，而且貸款期限是以年而不是月表示。
5. 讀取全部三項輸出結果。 先看每月住宅支出上限，再檢查可負擔貸款金額，最後比較可負擔住宅價格。調整任何輸入項目都會立即重新計算結果。
6. 一次只變更一個假設。 記錄基準數值，變更一個欄位，並注意哪些輸出結果发生變化。這種隔離方法更容易區分收入單位問題，以及負債、利率、期限或首付款所造成的影響。

從付款額追溯至價格

計算器會套用以下負擔能力上限：每月住宅支出上限 = min(0.28 × 每月總收入，0.36 × 每月總收入 − 每月固定負債)。結果會維持在零或零以上。負債較低時，通常由 28% 的前端上限控制；負債較高時，36% 的後端上限會降低可用的住宅支出。

該付款額會依預期利率與期限，透過反向貸款攤還換算成貸款上限。實作方式是先將年百分比除以 100，再除以 12，以取得月利率；付款期數則是以年為單位的貸款期限乘以 12。利率為零時，可容許的貸款等於付款額乘以月數。最後，可負擔住宅價格等於計算所得的貸款加上現金首付款。

輸出結果	代表意義	首先應核對的項目
每月住宅支出上限	28% 與 36% 上限所允許的較小住宅支出額度。	每月總收入與每月固定負債總額。
可負擔貸款金額	依輸入利率與期限，該每月付款額可支持的貸款金額。	年利率與以年為單位的貸款期限。
可負擔住宅價格	貸款上限加上現金首付款。	首付款金額與估算中排除的成本。

依症狀找出可能原因

先從看似有誤的輸出結果開始，然後透過計算過程反向追查，不要直接變更住宅價格。

症狀	可能原因	修正檢查
住宅付款額或貸款金額為零。	固定負債已用盡 36% 上限內的可用空間。	重新核對每月負債總額。如果數字準確，零付款額就是依規則得出的結果；輸入的任何首付款仍會加到最終價格。
新增負債付款額後，結果下降。	後端上限成為較小的負擔能力上限。	依每月汽車貸款、學生貸款與信用卡最低還款額重新加總負債。
可負擔價格看起來高於預期。	負債較低時，可能仍由 28% 上限控制，而較高的首付款會直接加到最終價格。	檢查比率、利率、期限與首付款，另外將排除的持有成本納入考量。
結果與房貸付款額估算不符。	這些工具解決的問題不同：本計算器從收入與負債開始，房貸計算器則從貸款金額開始，逐步算出每月付款額。	確認比較的是正確的輸出結果，而且使用相同的利率、期限與本息基礎。
收入部分看似有誤。	收入金額可能與所選的每月或年度頻率不符。	確認輸入的是總收入，而且其頻率與輸入數字相符。

透過一次計算找出具有約束力的上限

假設每月總收入為 $6,000，每月固定負債為 $700。前端上限為 0.28 × $6,000 = $1,680。後端允許額為 (0.36 × $6,000) − $700 = $1,460。由於 $1,460 是較小的金額，因此它會成為每月住宅支出上限，而這個範例由後端上限控制。

這項診斷計算只會解釋住宅支出上限。如果你的前端金額是兩者中較小的一個，代表總收入決定了初始住宅支出上限；如果後端金額較小，則是固定負債降低了該上限。接著，利率與期限會決定付款額可支持多少貸款，而現金首付款則會形成可支持貸款與最終住宅價格之間的差額。

區分省略的成本與計算錯誤

估算結果只包含本金與利息。房屋稅、房東 homeowner 保險、社區管理費，以及可能存在的私人房貸保險，都不會從顯示的住宅價格中扣除。這些支出可能使計算器的最高價格高於實際上舒適的預算。請將這些支出另列於住宅成本預算中，必要時採用較低的目標價格。

計算也假設在整個期限內使用固定利率。28/36 規則是廣泛使用的貸款機構指引，並非放款保證。消費者金融保護局對負債收入比的說明將 DTI 描述為每月負債義務與每月總收入的比較。實際承銷作業還可能考慮信用評分、現金儲備、就業歷史與貸款方案。FHA、VA 與傳統貸款可能有不同的上限，而且部分貸款機構可能允許較高的比率。

如果有人擔心在疑難排解過程中處理敏感數字，請注意每項計算都完全在瀏覽器中執行。輸入的內容不會上傳、儲存或分享。估算結果僅供一般資訊參考，提出出價前應向持有執照的房貸專業人士確認。

依價格採取行動前先確認基準

如果輸出結果符合公式，但仍然顯得不切實際，問題可能是省略的成本，而不是計算錯誤。請進行一次完整的確認流程：

• 記下總收入金額，以及輸入時使用的是每月或年度頻率。
• 確認負債數字只包含每月付款額。
• 重新計算負債扣除後，28% 住宅上限與 36% 上限中較小的一個。
• 確認利率為年利率，而且貸款期限是以年輸入。
• 檢查顯示的住宅價格是否等於可負擔貸款加上現金首付款。
• 選擇舒適的價格前，先在計算器之外加上稅項、保險、社區管理費與可能存在的 PMI。

如需在第一次計算後進行獨立檢查，請依照以收入數字確認住宅負擔能力計算器重新核對來源數字與輸出順序，不要一次變更多個假設。如果基準仍與貸款機構的數字不一致，請要求貸款機構確認如何處理貸款方案、信用概況、儲備、稅項、保險與房貸成本。