Windows 上的購屋負擔能力計算機是一款以瀏覽器為基礎的工具，只需輸入你的總收入、每月固定債務以及頭期款，就能依據 28/36 債務收入比法則，回傳你實際能負擔的最高房價。你可以直接在 Edge、Chrome、Firefox 或任何已安裝在 Windows PC 上的現代瀏覽器中開啟——無需下載、安裝或註冊任何東西。所有運算都在瀏覽器內本機完成，因此你的收入、債務及其他個人數字永遠不會離開你的裝置。這個工具並非從貸款金額出發去計算每月還款額(那是房貸計算機的工作)，而是反向運作:它從你的收入與債務著手，套用業界標準的 28/36 DTI 法則，找出你可持續負擔的最高每月住宅支出，再用反推式貸款攤銷法將該金額轉換為最高貸款額，最後再加上你的現金頭期款，得出實際可負擔房價的上限。整個過程只需幾分鐘，而且只要更動任何欄位，結果就會立即重新計算。
為何要在 Windows 上執行購屋負擔能力計算機
相較於手機或平板電腦，Windows 使用者通常擁有更快速、更靈活的個人財務規劃環境——螢幕更大、使用實體鍵盤、能更輕鬆地將物件頁面與銀行對帳單並列比較。以瀏覽器為基礎的負擔能力計算機正好契合這樣的工作流程。購屋負擔能力計算機以標準網頁形式提供，因此在 Microsoft Edge、Google Chrome、Mozilla Firefox、Brave、Opera 或任何其他已安裝的 Chromium 或 Firefox 核心瀏覽器中都能一致運作。不需要額外安裝擴充功能、不必下載 .exe 檔，也不用購買 Microsoft Store 上的應用程式。由於頁面本身僅由本機 HTML、JavaScript 和 CSS 組成，在首次載入後即使失去網路連線仍能持續運作，這對於想在遠離家中 Wi-Fi 的筆電上繼續規劃的人來說非常實用。這款計算機也不會留下任何紀錄:你輸入的每個數字都只停留在瀏覽器分頁中，因此沒有帳號可能被盜用，也沒有同步伺服器會保存你的薪資或債務資料。
28/36 法則如何決定你的最高購屋預算
28/36 法則是美國房貸核貸中最常被引用的債務收入比指南，也是本工具的運作核心。它為你的每月預算設下兩道上限，並以較嚴格的那一道為準。前端比率將住宅支出——具體而言即本金與利息——限制在每月總收入的 28%。後端比率則將所有每月固定債務(含未來的房貸、車貸、學生貸款及信用卡最低應繳額)限制在每月總收入的 36%。因此，你最高的每月住宅支出就是兩個數字中較小的一個:收入的 0.28 倍，或收入的 0.36 倍再扣掉現有每月債務。完整的框架說明請參閱維基百科的債務收入比頁面，以及消費者金融保護局的DTI 白話說明。
當你的其他債務不多時，28% 的前端比率通常是具有約束力的限制。隨著車貸、學生貸款或信用卡最低應繳金額增加，後端比率就會把你的購屋預算往下拉。在最極端的情況下，當現有每月債務單獨就已超過收入的 36% 時，購屋預算就會歸零——工具會回傳沒有可負擔房價的結果，因為沒有任何新的房貸能符合任一道上限。下表摘要列出計算的三個組成部分。
| 組成部分 | 計算公式 | 限制項目 |
|---|---|---|
| 前端比率 | 0.28 × 每月總收入 | 僅限房貸本金與利息 |
| 後端比率 | 0.36 × 每月總收入 − 每月債務 | 所有固定債務，含未來房貸 |
| 最高每月住宅支出 | 取前端、後端較小值，且不低於 0 | 你每月能永續支付 P&I 的金額上限 |
一旦得知這個每月上限，計算機就會以你所設定的利率與貸款年限，將其代入年金現值公式，找出該筆還款金額所能支撐的最高貸款額，再加上你的頭期款，得出可負擔的最高房價。
在你的 Windows 瀏覽器中執行計算機
介面分為三個邏輯區塊，各區塊包含其所需的輸入欄位與輸出結果。請依照下列步驟在 Windows PC 上操作。
- 在 Edge、Chrome 或 Firefox 中開啟購屋負擔能力計算機。輸入你的總收入，並選擇該數字是以月還是以年為單位，以便工具將其統一換算為每月金額。接著新增你的每月固定債務總額——車貸、學生貸款及信用卡最低應繳額都應列入計算。
- 輸入你實際打算在交屋時支付的現金頭期款、預期的年利率(以 6.5% 或 7% 這類整數作為起點相當合適)，以及以年為單位的貸款年限——通常為 15 年或 30 年。
- 讀取立即顯示的三項結果:可負擔房價、可負擔貸款額，以及最高每月住宅支出。只要調整上方任一輸入欄位，每項結果都會即時更新。
透過一個簡短的計算範例，可看出整個運算如何環環相扣。假設每月總收入為 $7,000、每月債務為 $500、頭期款為 $20,000、利率為 7%、貸款年限為 30 年。前端比率:0.28 × $7,000 = $1,960。後端比率:0.36 × $7,000 − $500 = $2,520 − $500 = $2,020。取較小值，因此最高每月住宅支出為 $1,960。將此金額代入反推式攤銷公式，其中 r = 0.07 / 12、n = 360，可得出最高貸款額約為 $294,600。加上 $20,000 頭期款後，可負擔房價約為 $314,600。精確數字會依你選定的利率與年限而異，因此請以自己的數字重新計算，以取得貼合你情況的確切金額。
如何解讀結果
三個數字各自訴說不同的故事。可負擔房價是看屋時最關鍵的指標——一旦超過這個上限，幾乎肯定無法通過貸方的核貸。可負擔貸款額則是計算機依你所設定的利率與年限，隱含假設你能承擔的本金。最高每月住宅支出才是真正驅動結果的關鍵變數:若它等於前端比率，代表你的購屋預算僅受收入限制;若它等於後端比率，則代表你的其他債務才是約束條件。了解是哪一道比率在發揮作用，就能判斷出提前還清車貸或學生貸款，究竟比增加收入更能提高你的房價上限。
你可以在頁面上測試的取捨
由於每個輸入欄位一經變動就會立即重算，這個工具非常適合用於「假設情境」的探索。在開始實際看屋之前，有三種替換值得一試。
首先，把貸款年限從 30 年縮短為 15 年。由於 28/36 法則並未依年限區分，每月還款上限維持不變，但反推式攤銷公式會因為相同的還款金額在更短的年限內攤還更快，而回傳較小的貸款額——最高貸款額會下降，這也符合直覺:在相同還款金額下，15 年期貸款所能支撐的本金本就小於 30 年期。其次，提高頭期款。每增加 $20,000 現金，可負擔房價幾乎會一比一同步增加，因為頭期款是直接加在最高貸款額之上，並不會被利息放大。第三，透過降低每月債務輸入欄位，模擬還清車貸或學生貸款的情境。36% 的後端上限將隨之放寬，你的購屋預算就有機會回升到 28% 的前端上限——幅度往往可達每月數百美元。
本估算未涵蓋的範圍
頁面上的數字刻意保持精簡:僅限於固定利率貸款下的本金與利息，不包含稅費、保險、HOA 社區管理費或私人房貸保險(PMI)。這些額外支出會進一步壓低你能輕鬆負擔的房價，在高稅率的州有時甚至會減少 20% 以上。28/36 法則畢竟只是指南，並非保證——實際核貸結果仍取決於信用評分、現金儲備、就業紀錄以及所申請的特定貸款方案。FHA、VA 與傳統房貸各自採用略有不同的上限，部分貸方在申請條件較佳時，也會將比例上限稍微放寬。請將本工具的結果視為規劃上的參考基準，並在下定之前，向持有執照的房貸專業人士確認你的實際上限。如需深入了解這個首頁數字不足之處，請參閱《購屋負擔能力計算機:實際準確度究竟如何?》。
若你正在權衡各種選項，《購屋負擔能力計算機:使用技巧與常見錯誤》對此有詳細說明。