一款免費、無需註冊的購屋負擔能力計算工具，完全在您的瀏覽器中執行：輸入您的總收入、固定每月債務、頭期款、貸款年限以及預期利率，它會根據 28/36 債務收入比規則，回傳您實際能負擔的最高房屋價格。28/36 規則將住房成本上限設為每月總收入的 28%，並將所有固定債務總和上限設為 36%，計算工具會取兩者中較低的上限，透過反向貸款攤銷將該月付金額轉換為最高貸款金額，最後再加上您的頭期款，得出單一的可負擔房屋價格。由於運算全部在本機執行，您輸入的任何內容都不會被上傳、儲存或分享，也沒有帳號、Email 或註冊步驟需要解鎖結果。這讓此工具非常適合在看屋前做快速的合理性檢查、並列比較 15 年期與 30 年期的差異，以及在未來幾個月收入或債務變動時進行粗略的情境模擬。您可以開啟 購屋負擔能力計算機，輸入幾個數字，不必離開頁面就能讀取答案。
無需註冊的負擔能力計算機實際上在做什麼
負擔能力計算機的運作方向與多數買家常見的貸款工具相反。標準的房貸估算工具以房屋價格或貸款金額為起點，逐步推算出每月還款金額。負擔能力工具則反過來以買家的現實條件為起點：賺多少、目前每月欠款多少、已存多少頭期款、預期利率為何，以及希望貸款年限多長。接著工具反向求解，找出該月付金額所能支撐的最高貸款額，以及該貸款加上頭期款後能涵蓋的最高房屋價格。結果是一個單一、保守的基準點，將您的購屋搜尋錨定在您實際能負擔的數字上，而不是放款機構理論上可能核准的最高額度。
由於不涉及註冊步驟，也不需要與伺服器往返，您每次更動輸入都會立即重新計算。這讓您在同一個時段內執行多種情境變得實際可行：30 年期對比 15 年期、多 20,000 美元頭期款、利率低 1%，或是評估在申請前先還清車貸的效果。
用白話解釋 28/36 規則
28/36 規則是多數放款機構用來快速篩選房貸核准的債務收入比指引。其中「28」是前端比率：住房成本（在此計算工具中僅指本金與利息）應維持在每月總收入的 28% 或以下。「36」是後端比率：未來的房貸月付加上您目前所有的其他固定債務（包括車貸、學生貸款以及信用卡最低應繳金額）總和，應維持在每月總收入的 36% 或以下。您的最高住房預算取兩者中較低者——具體而言為 min(0.28 × 收入，0.36 × 收入 − 每月債務)。當您的其他債務很少時，前端上限通常會生效；當其他債務偏高時，後端上限會把數字往下拉，在極端情況下預算可能歸零。此規則被業界廣泛引用，包括消費者金融保護局在 債務收入比說明中的引用。
三步驟執行計算
- 輸入您的總收入與現有每月債務。輸入您的每月或年度總收入，接著加總住房以外的所有固定每月義務：每張信用卡的最低應繳金額、每筆車貸的當期還款金額、每筆學生貸款的最低應繳金額。這些債務就是讓後端 36% 上限比前端 28% 上限更早發揮約束作用的原因。
- 輸入您的頭期款、預期利率與貸款年限。頭期款是您將投入購屋的現金，不是貸款本身。利率是您預期會被報價的利率；利率小幅變動對結果的影響比多數買家預期的更大。貸款年限通常在追求預算平衡時選 30 年，若想比較更快還清貸款的方案則可選 15 年。
- 讀取可負擔房屋價格、貸款金額以及最高每月住房支出。三個數字會即時更新。最高每月住房支出是兩個 DTI 上限中較低者。貸款金額是該月付金額在您輸入的利率與年限下，透過反向攤銷所能支撐的本金金額。可負擔房屋價格則是該貸款金額加上您的頭期款。將此房屋價格視為您實際搜尋範圍的上限，再將稅金、保險、HOA 費用以及任何 PMI 納入考量，以看出您真正的每月成本。
每個輸入如何影響您的最高房屋價格
為了讓輸入與輸出之間的關係更具體，我們用一個單一範例走一遍。假設一個家庭的年度總收入為 80,000 美元，其他每月債務 500 美元，可用頭期款現金 40,000 美元，預期利率 6.5%，貸款年限 30 年。每月總收入為 80,000 ÷ 12 = 6,666.67 美元。28% 上限為 0.28 × 6,666.67 = 1,866.67 美元，36% 後端上限為 0.36 × 6,666.67 − 500 = 1,900.00 美元。較小的數字是前端的 1,866.67 美元，因此這成為最高每月住房支出。
接著將該月付金額代入反向攤銷公式：r = 6.5% ÷ 12 ≈ 0.005417，n = 30 × 12 = 360 個月，乘數為 ((1 + r)n − 1) ÷ (r × (1 + r)n) ≈ 158.2。將上限乘以乘數得出最高貸款金額約為 1,866.67 × 158.2 ≈ 295,300 美元。再加上 40,000 美元頭期款，可負擔房屋價格約為 335,300 美元。將相同輸入代入工具，即可看到您自身情境的精確小數位數。收入更高、現有債務更低、利率更低或年限更長，都會拉高上限；相反方向的變動則會拉低上限。
為什麼這與房貸計算機不同
負擔能力工具與房貸計算機互補，但無法互相取代。房貸計算機回答的是：「一筆 400,000 美元的貸款，我的每月還款是多少？」負擔能力計算機回答的是：「以我現在的收入與債務，我實際能負擔多少房價？」這個區別在購屋搜尋的最前期、在您還沒有具體物件之前特別重要，因為若只盯著某個物件的還款金額而不與您的 DTI 上限核對，正是買家最終被核准超過自己舒適負擔能力的典型路徑。許多買家會將兩者搭配使用：以 房貸計算機計算特定物件，再以負擔能力工具劃定實際搜尋範圍的上限。
| 工具 | 方向 | 起始輸入 | 典型輸出 |
|---|---|---|---|
| 購屋負擔能力計算機 | 反向 | 收入、債務、頭期款 | 最高房屋價格與貸款金額 |
| 房貸計算機 | 正向 | 貸款金額、利率、年限 | 每月本金與利息 |
此估算未涵蓋的項目
您看到的數字是純粹的本金與利息估算。實際持有房屋還會產生幾項刻意排除的成本，目的是讓基準在不同買家與地區之間仍具可比性。財產稅、屋主保險、HOA 或公寓管理費，以及私人房貸保險（PMI，通常在頭期款低於房屋價格 20% 時要求）都會增加每月現金流出。每一項都會壓低您能舒適負擔的房屋價格。其關係很直接：每月持有成本越高，同樣收入所能支撐的貸款額就越小。將本金與利息數字視為加上這些額外項目之前的最高上限，並與您考慮中社區的當地稅率及保險報價一併使用。
| 每月成本 | 是否納入估算 |
|---|---|
| 本金與利息 | 是 |
| 財產稅 | 否 |
| 屋主保險 | 否 |
| HOA 或公寓管理費 | 否 |
| 私人房貸保險（PMI） | 否 |
在下訂前應留意的限制
28/36 規則是被廣泛使用的放款指引，並非核准保證。實際審核還會考量您的信用分數、結案後的現金儲備、工作年資，以及特定貸款方案（FHA、VA 與傳統貸款各有其上限，部份放款機構在優質案件上會放寬比率）。此估算也是一個快照：加薪、新增車貸或還清學生貸款都可能實質移動上限。若想進一步了解 28/36 規則可能誤導之處，購屋負擔能力計算機：它到底有多準？的逐步說明是值得延伸閱讀的下一步。將此計算機作為您搜尋與預算討論的起始基準，再在實際下訂前，向持牌房貸專業人士確認實際貸款額度、利率與完整每月成本。估算僅供一般參考，並非財務建議。
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