在使用依收入計算的房屋負擔能力計算器之前，請先比較總收入、固定每月債務、預計現金頭款、預期年利率與貸款期限，因為前兩項決定了 28/36 DTI 上限，而所有項目則共同決定最高房屋價格。
這項計算器採反向計算，而不是從掛牌價格開始：先根據收入與債務找出每月住房支出上限，再將該上限轉換為貸款金額，並加上預計現金頭款。在輸入數字之前，請將每項假設統一採用相同基準，讓結果變動能反映有意義的情境。
以一致基準彙整輸入項目
請從總收入開始，而不是到手收入，因為 28% 與 36% 上限是套用於每月總收入。在收入控制項中選擇每月或每年，並確認金額代表你要模擬的收入期間。這可避免將年度數字與每月債務還款額相比。
接著，彙總你每月固定債務的還款總額。相關比較基準是每月應付金額，而不是每個帳戶的剩餘餘額。汽車貸款、學生貸款及信用卡最低還款額都會納入計算，因此漏掉任何一筆還款，都可能使負擔能力估計過於樂觀。
也要列出與貸款相關的假設：預計現金頭款、預期年利率及以年為單位的貸款期限。計算會將利率視為在整個期限內固定不變。比較不同情境時，請採用相同的利率基準與期限定義，讓唯一變動的變數清楚明確。
| 要比較的輸入項目 | 檢查事項 | 對估計值的影響 |
|---|---|---|
| 總收入 | 使用總收入，並選擇正確的每月或每年頻率。 | 決定兩項 DTI 上限所使用的收入金額。 |
| 每月固定債務 | 彙總汽車貸款、學生貸款及信用卡最低還款額。 | 使用固定還款額，縮減 36% 後端上限以下的可支配空間。 |
| 現金頭款 | 使用你預計投入的現金金額。 | 加到最高貸款金額，以得出最高房屋價格。 |
| 預期年利率 | 各項比較之間，請維持利率假設一致。 | 改變每月住房支出上限可支持的貸款金額。 |
| 貸款期限 | 若相關，可比較 15 年與 30 年等期限。 | 改變用於將還款上限轉換為貸款金額的攤還方式。 |
執行以收入為先的負擔能力計算
請依其底層方法的相同順序使用房屋負擔能力計算器：
- 輸入你的總收入，依需求選擇每月或每年，並加入汽車貸款、學生貸款及信用卡最低還款額所構成的每月固定債務還款總額。
- 輸入你預計支付的現金頭款、預期年利率及以年為單位的貸款期限。
- 讀取依 28/36 準則得出的可負擔房屋價格、可負擔貸款金額及最高每月住房支出。
- 記錄基準值，接著每次只變更一項輸入，以比較償還債務、提高頭款、變更利率或更換期限如何影響這三項輸出結果。
每次變更輸入都會立即重新計算結果。所有計算皆完全在你的瀏覽器中執行，你輸入的內容不會被上傳、儲存或分享。
找出主導預算的債務上限
最高每月住房支出 = min(0.28 × 每月總收入，0.36 × 每月總收入 − 每月債務)，且結果不得低於零。
28% 前端上限適用於住房本金與利息。36% 後端上限則包含未來房貸，以及汽車貸款、學生貸款與信用卡最低還款額等固定債務。兩者金額中較低者，就是計算器的每月住房支出上限。
請比較兩項上限，不要預先認定哪一項適用。當其他債務金額較低時，通常由 28% 前端上限主導。隨著債務增加，36% 後端上限以下剩餘的金額可能變得更低，進而拉低預算。極高的債務可能使每月住房預算降至零。如需了解此比率的相關背景，消費者金融保護局說明，債務收入比是將每月債務負擔與每月總收入進行比較。
將三項輸出視為彼此關聯的估計結果
這三項結果描述的是同一項負擔能力計算的不同部分：
- 最高每月住房支出：這是以 DTI 為基礎的本金與利息上限，並非擁有房屋的完整每月成本。
- 可負擔貸款金額：計算器會使用你選定的利率與期限，透過反向攤還將還款上限轉換為最高貸款金額。
- 可負擔房屋價格：計算器會將你的現金頭款加到最高貸款金額，以得出估計的最高房屋價格。
其關係是由還款金額推算貸款金額，再推算價格，因此不應將這三項輸出解讀為彼此獨立的答案。貸款計算假設利率在整個期限內固定不變。請將房屋價格視為預算基準，而不是物業估價，也不應視為貸款機構必定核准該金額的承諾。
選擇目標價格前，比較單一變數的情境
請維持基準輸入不變，接著每次只變更一項假設。這能讓每項決定的影響更容易理解，也能讓工具重新計算的數字具有明確用途。
- 償還債務：償還汽車貸款或學生貸款，可擴大預算，因為這會增加 36% 後端上限以下的可用空間。如果原本已由 28% 前端上限主導，結果可能維持不變。
- 現金頭款：較高的現金投入可提高最高房屋價格，因為它會加到貸款金額中。但它不會提高依 DTI 推得的貸款上限，也不會提高每月本金與利息的最高金額。
- 利率：在還款上限相同的情況下，較低的預期年利率可支持較高的貸款金額，而較高的利率則只能支持較低的金額。請比較確切結果，不要假定變動無關緊要。
- 貸款期限：在相同還款上限下，15 年與 30 年房貸會得出不同的貸款金額。請使用計算器比較確切取捨，不要逕自認定較長期限一定較好或較差。
請釐清計算方向。負擔能力計算從收入與債務開始，最後得出最高房屋價格；房貸計算器則從貸款金額開始，計算每月還款金額。如需詳細比較，請參閱依收入比較負擔能力計算器與房貸計算器。
考量估計值未包含的持有成本
負擔能力估計僅涵蓋貸款本金與利息，不包括房產稅、房屋保險、HOA 費用或可能適用的私人房貸保險。這些支出會降低你能夠輕鬆負擔的價格，因此請另外建立每月房屋持有預算，並將搜尋目標價設定低於計算器顯示的最高價格。
頭款會影響購買所需的現金及最高房屋價格，但不會支付每月本金與利息。計算器也沒有現金儲備輸入項目，因此不應將大額頭款視為你有足夠剩餘儲備的證明。
設定搜尋預算，並向貸款機構確認
請將結果作為房屋搜尋與預算討論的起始基準。28/36 準則雖被貸款機構廣泛採用，但並不構成核准保證。實際承作也會考慮信用評分、現金儲備、就業紀錄及特定貸款方案。FHA、VA 與傳統貸款可能有不同上限，部分貸款機構也可能允許較高的比率。
穩妥的流程是先計算基準值，再比較對你重要的情境，考慮估計值之外的成本，然後設定保守的目標價格。在提出要約之前，請向持有執照的房貸專業人員確認實際數字。
延伸閱讀：使用通膨計算器前應比較哪些項目。