National Health Investors 在兩個中期區間的營收、淨利及稀釋每股盈餘皆同步成長

先給結論，再說明報告期間識別資料與資料來源範圍

在本份期中申報文件所涵蓋的兩個報告區間內，National Health Investors, Inc. 在授權基礎下於年對年比較中，營收、可歸屬於母公司的淨利及稀釋每股盈餘皆同步成長，每一項目相較於前一年度同期仍維持獲利狀態。

報告期間識別資料。本文件為該公司 fiscal year period-ended-2026-06-30 的 10-Q，期間結束日為 2026-06-30，由登錄身分為 NATIONAL HEALTH INVESTORS INC（CIK 0000877860、股票代號 NHI）之申報人提交，存檔編號為 0000877860-26-000199。同一份期中文件內呈現兩個報告區間：截至 2026 年 6 月 30 日止三個月之季度及其前一年度截至 2025 年 6 月 30 日止三個月之季度；以及截至 2026 年 6 月 30 日止六個月之年累計期間及其前一年度截至 2025 年 6 月 30 日止六個月之年累計期間。由於原始敘述明確指出期中結果未必能反映全年結果，本文所討論之數字僅限於上述兩個區間及其年對年方向性。

資料來源範圍與編製基礎。本節所引用之財務項目，源自依美國 GAAP 編製之未經審計期中財務報表中之合併簡明損益表，相關說明載於所引用之重大會計政策與編製基礎附註。文件指出，部分前一年度金額已重新分類，以符合本期之表達方式，並提醒讀者應將這些期中報表與公司先前向美國證券交易委員會（SEC）申報之經審計年度報告一併閱讀。所引用之業務說明附註，將 National Health Investors 定位為一家透過兩個應報導分部——不動產投資（Real Estate Investments）與高齡住房經營組合（Senior Housing Operating Portfolio）——運作之不動產投資信託（REIT），專注於美國境內之高齡住房社區及醫療設施，並將營運外包予第三方管理業者，且部分物業係以與非控制權益合併之合夥關係持有。申報文件中其他處所提及之物業與單元數量，已聲明不在獨立註冊會計師事務所之審查範圍內，故本文不將其視為經審計之事實。

三個月區間。截至 2026 年 6 月 30 日止三個月之季度，文件揭露客戶合約收入（不含評估稅）為 $44,779,000 USD、營收為 $121,319,000 USD、可歸屬於母公司的淨利（損）為 $55,671,000 USD、稀釋每股盈餘為每股稀釋股 $1.15 USD/SHARES，數值均高於前一年度截至 2025 年 6 月 30 日止三個月之季度比較值 $14,217,000 USD、$90,662,000 USD、$36,987,000 USD 及每股稀釋股 $0.79 USD/SHARES；在每股及淨利基礎上，由獲利轉為獲利之方向性仍維持不變。

六個年年累計區間。截至 2026 年 6 月 30 日止六個月之年累計期間，文件揭露客戶合約收入（不含評估稅）為 $81,839,000 USD、營收為 $236,449,000 USD、可歸屬於母公司的淨利（損）為 $95,773,000 USD、稀釋每股盈餘為每股稀釋股 $1.97 USD/SHARES，數值均高於前一年度截至 2025 年 6 月 30 日止六個月之年累計期間比較值 $28,156,000 USD、$179,958,000 USD、$71,152,000 USD 及每股稀釋股 $1.53 USD/SHARES；同樣再度維持由獲利轉為獲利之方向性。

方向歸因。文件中之證據並未將此項變動歸因於任何單一原因。

財務表現、會計背景與比較基準

- 申報結果架構。10-Q（期間結束日 2026-06-30，存檔編號 0000877860-26-000199、CIK 0000877860、股票代號 NHI）下之文件，呈現兩個報告區間：截至 2026 年 6 月 30 日止三個月之報告期間，以及截至 2026 年 6 月 30 日止六個月之年累計期間。管理階層於所引用之附註中提醒，期中結果未必能反映全年結果，且簡明報表應與附註 2 所提及之經審計年度報告一併閱讀。實體說明載於附註 1，附註 4 涵蓋不動產物業之會計處理，附註 6 與附註 17 則說明文件中其他處提及之權益法及變動利益實體（VIE）相關事項。 - 年對年變動（申報數）。在兩個區間內，主要衡量指標相較前一年度同期皆呈上升趨勢。稀釋每股盈餘無論在季度或年累計基礎上皆高於前一期間；針對截至 2026 年 6 月 30 日止三個月對截至 2025 年 6 月 30 日止三個月、以及截至 2026 年 6 月 30 日止六個月對截至 2025 年 6 月 30 日止六個月，皆記錄為由獲利轉為獲利（依序為每股稀釋股 $1.15、每股稀釋股 $0.79、每股稀釋股 $1.97、每股稀釋股 $1.53）。可歸屬於母公司的淨利（損）同樣呈現成長，且在兩個區間中皆為由獲利轉為獲利（依序為 $55,671,000、$36,987,000、$95,773,000、$71,152,000）。客戶合約收入（不含評估稅）及整體營收項目，相較於其前一年度同期，在兩個區間中皆同步成長（依序為 $44,779,000、$14,217,000、$81,839,000、$28,156,000、$121,319,000、$90,662,000、$236,449,000、$179,958,000）。本節未獲授權進行季對季之連續性比較。 - 會計背景。附註 2 之會計政策確立期中報表係依美國 GAAP 編製、未經審計，並採用與前期相同之合併原則及權益法處理方式。所引用之附註亦指出，部分前一年度金額於簡明資產負債表及營運現金流量中已重新分類，以符合本期之表達方式；此一因素可能影響讀者對比較數據之調節，但不會改變其基礎合計數。收入認列政策說明不動產租賃採直線法認列租金收入，以及 SHOP 分部之居民費用與服務收入；或然租金僅於門檻達成時始予認列，並定期重新評估可收回性。 - 指引與前瞻預期。所引用之敘述未提供營收、盈餘或股利之量化前瞻指引，亦未提供同業或產業基準。文件中之證據並未將此項變動歸因於任何單一原因。 - 未知項目與反證。未提供同業資料。文件中之證據並未包含同業或產業比較。文件中亦無任何反證與本節兩個區間主要衡量指標之授權方向相左；本節不涵蓋季度連續性方向之範圍。希望將期中閱讀慣性與其他可比期中結果相互對照之讀者，可參閱近期發布之 [Lizely Finance Earnings Analysis — Veru Inc. (VERU) Interim Filing: Losses Persist With Mixed Year-over-Year Direction](/insights/finance/lizely-finance-earnings-analysis-veru-inc-veru-interim-filing-losses-persist/) 一文，該文所呈現之獲利相對虧損型態與本節所遭遇之情況不同。

營運驅動因素、分部證據，以及管理階層說法與獨立分析之對照

- 描述了兩個可報告分部：不動產投資與高齡住宅營運組合（"SHOP"），其中租金收入歸於不動產投資分部，居民費用與服務歸於 SHOP 分部。- 不動產投資分部包含三淨租賃，通常設有固定年度租金調增條款，以及在超過租戶收入門檻時的或然租金；SHOP 收入則是透過自有高齡住宅社區中以獨立單元級協議所產生。- 敘述中揭露的物業組成包括：協助生活設施、入會費社區、高齡生活園區、技術性護理設施、醫院及獨立生活設施，另含一小部分待出售資產，以及透過與管理者關聯的非控制權益之合併合夥所持有的一組資產。- 損益表中出現兩條平行的營收序列，皆標示為三個月報導期間與六個年初至今期間，各自附有去年同期比較數："客戶合約收入（不含評估稅）"（取自客戶合約細項）以及另一條獨立的"收入"序列，顯示兩個期間之間存在重新分類活動，讀者應將其視為呈現方式的調整，而非新業務的產生。- 在客戶合約收入序列與重新分類後的收入序列上，本季與上半年的營收數值，於兩個報導期間皆較去年同期上升，六個月與季度的方向性走高支持穩定的頂線成長步調。- 管理階層將營運模式框定為在美國擁有、租賃與營運高齡住宅社區與醫療設施，其中 SHOP 物業由第三方以收費方式代管，不動產投資則出租給醫療營運業者，同時部分 SHOP 物業透過與管理者關聯的非控制權益持有人之合併合夥持有。- 管理階層說明收入科目時，將租金收入連結到三淨租賃下的直線法認列，或然租金在租戶收入跨越合約門檻時始予認列，並將居民費用與服務連結到每個 SHOP 住宅單元的獨立協議，並引用出租人實務便捷措施，將租賃與非租賃組成部分依所引用的租賃會計準則合併。- 會計政策討論提及對若干資產負債表細項與營運現金流量細項進行重新分類，使前期符合當期呈現方式，這是對當期與前期同時出現平行"客戶合約收入"與"收入"序列最合理的解釋。- 物業數量敘述中明確載明，該等數量不在獨立註冊會計師事務所的審查範圍內，在衡量任何以單元數量為基礎的營運驅動因素主張時應予考量。- 就營收變動本身而言，本檔案證據未將此變動歸因於任何單一原因。- 本檔案證據未呈現任何同業或產業基準，因此無法在此支持相較競爭者之毛利壓力解讀：本檔案證據未包含同業或產業比較。- 讀者在交叉檢視期中財報時，若收入與平行收入列同時重新呈現，可對照其他 REIT 風格的報導週期，例如[Lizely Finance 盈餘分析 — Veru Inc.（VERU）期中財報：虧損持續且年增方向不一](/insights/finance/lizely-finance-earnings-analysis-veru-inc-veru-interim-filing-losses-persist/)，觀察重新分類效應如何在相鄰的醫療與高齡住宅個案中顯現。

現金流量、資產負債表與資本配置

報告事實：- 六個年初至今期間的「營運活動提供（使用）之淨現金」報導為低於 $118,413,000 的正值，相較於去年同期六個月期間低於 $106,295,000 的正值；報導比較顯示較前期增加。- 當期六個月期間的「投資活動提供（使用）之淨現金」報導為低於 -$147,300,000 的負值，相較於去年同期六個月期間的 -$123,785,000 負值；報導比較顯示較前期減少（即淨流出擴大）。- 當期六個月期間的「融資活動提供（使用）之淨現金」報導為低於 $59,697,000 的正值，相較於 $10,311,000 的正值；報導比較顯示較前期增加。- 當期六個月期間的「股利支付」報導為低於 $89,021,000 的正值，相較於 $83,143,000 的正值；報導比較顯示較前期增加。- 於資產負債表日 2026 年 6 月 30 日的資產負債表中，現金及約當現金（按帳面金額）報導為 $30,388,000，應付帳款與應計負債報導為 $46,437,000。

管理階層說明：- 所引用敘述聚焦於會計政策，而非對現金流量表本身的管理階層評論。附註 2 與附註 4 涵蓋的主題包括租賃激勵資本化、依居民協議實務便捷措施之居民費用認列、應收抵押貸款及其他票據之利息收入應計、不動產購買之資產取得會計，以及長期資產之減損監控。所引用摘錄皆未提供期間現金流量變動的管理階層理由。

分析師推論：- 當期六個月期間顯示營運現金流量走高、投資流出擴大、融資流入上升，且股利支付相較去年同期六個月期間增加。在融資流入升高的同時投資流出擴大，與以外部來源持續投入不動產投資相符，股利上升亦與股利支付科目較高一致。本檔案證據未將此變動歸因於任何單一原因。

反向證據：- 本檔案證據未將此變動歸因於任何單一原因。

未知事項：- 本檔案證據未提供融資流入在債務發行、償還或權益活動之間的細分，亦未將投資流出劃分為收購、開發或抵押融資活動。股利支付相較前期的組成在所引用摘錄中亦未詳述。同業或產業現金流量比較不可得：本檔案證據未包含同業或產業比較。

同業與歷史比較

- NATIONAL HEALTH INVESTORS INC 截至 2026-06-30 期間的 10-Q 本檔案證據未包含同業或產業比較，因此無法僅由本檔案推論至其他醫療不動產投資信託或三淨租賃營運商。本檔案證據未包含同業或產業比較。- 內觀公司自身報導歷史，三個月期間（截至 2026 年 6 月 30 日止三個月）之「客戶合約收入（不含評估稅）」為 $44,779,000 美元，相較於截至 2025 年 6 月 30 日止三個月之 $14,217,000 美元；上半年（截至 2026 年 6 月 30 日止六個月）為 $81,839,000 美元，相較於截至 2025 年 6 月 30 日止六個月之 $28,156,000 美元。兩個期間方向皆高於前期，且當期與前期收入皆保持正值。- 既有收入列以不同呈現方式述說相同故事：截至 2026 年 6 月 30 日止三個月為 $121,319,000 美元，相較於截至 2025 年 6 月 30 日止三個月之 $90,662,000 美元；截至 2026 年 6 月 30 日止六個月為 $236,449,000 美元，相較於截至 2025 年 6 月 30 日止六個月之 $179,958,000 美元，皆高於前期。- 歸屬於母公司之淨利（損）呈現相同型態，三個月（截至 2026 年 6 月 30 日止三個月）為 $55,671,000 美元，高於截至 2025 年 6 月 30 日止三個月之 $36,987,000 美元；上半年（截至 2026 年 6 月 30 日止六個月）為 $95,773,000 美元，高於截至 2025 年 6 月 30 日止六個月之 $71,152,000 美元。兩者在當期與前期皆為獲利，且由獲利轉為獲利。- 現金產生與該獲利圖像一致：「營運活動提供（使用）之淨現金」於截至 2026 年 6 月 30 日止六個月為 $118,413,000 美元，高於截至 2025 年 6 月 30 日止六個月之 $106,295,000 美元，比較兩端均維持正值。- 所引用附註中的會計政策討論說明收入科目如何構成 — 依所引用收入認列準則認列居民費用與服務，應收抵押貸款及其他票據之利息收入按賺得認列 — 但未分離出年增變動背後的單一驅動因素。本檔案證據未將此變動歸因於任何單一原因。- 所引用附註中並無重新框定比較數字之處；所提及之重新分類，於兩種收入呈現下皆未逆轉成長方向。

基準、上行與下行情境條件

以下條件情境是根據申報證據已授權的方向性變動所建構，並以 NATIONAL HEALTH INVESTORS INC（NHI）依提交編號 0000877860-26-000199 提交之 10-Q 中所呈現的營收與淨利項目為依據，涵蓋截至 2026 年 6 月 30 日的三個月期間及截至 2026 年 6 月 30 日的六個月期間。

已申報事實：- 與客戶合約收入（不含評估稅）在兩個申報區間均高於前一年度同期，其中截至 2026 年 6 月 30 日的六個月期間為 $81,839,000 USD，截至 2025 年 6 月 30 日的六個月期間為 $28,156,000 USD；截至 2026 年 6 月 30 日的三個月期間為 $44,779,000 USD，截至 2025 年 6 月 30 日的三個月期間為 $14,217,000 USD。- 第二條營收項目在兩個區間同樣較高，其中截至 2026 年 6 月 30 日的六個月期間為 $236,449,000 USD，截至 2025 年 6 月 30 日的六個月期間為 $179,958,000 USD；截至 2026 年 6 月 30 日的三個月期間為 $121,319,000 USD，截至 2025 年 6 月 30 日的三個月期間為 $90,662,000 USD。- 歸屬於母公司的淨利（損）在兩個區間均高於前一年度同期，其中截至 2026 年 6 月 30 日的六個月期間為 $95,773,000 USD，截至 2025 年 6 月 30 日的六個月期間為 $71,152,000 USD；截至 2026 年 6 月 30 日的三個月期間為 $55,671,000 USD，截至 2025 年 6 月 30 日的三個月期間為 $36,987,000 USD。兩個期間均維持獲利。

管理階層說明與揭露之會計立場：- 所引述之會計附註說明建築物及改良之直線折舊架構、將不動產重分類為待出售資產之條件、於該分類時進行成本與公允價值孰低之重新衡量，以及採用市場法之評價方法，該方法參考具約束力之出售協議、已收取之購買要約、經紀商報價及第三方鑑價。抵押及其他應收票據之信用損失準備被描述為於成立時提列並每季重新評估，其中抵押及建築貸款採用集體模型，夾層貸款及循環信用額度則採用個別或借款人之專屬模型，納入付款狀態、借款人財務強度、過往沖銷歷史、擔保品涵蓋範圍以及當前經濟與預測之調整。- 申報證據並未將此變動歸因於任何單一原因。

分析師推論（僅基於授權方向建構之條件情境）：

- 營收與淨利在兩個申報區間持續呈現走高走勢，與 $81,839,000 對 $28,156,000、$44,779,000 對 $14,217,000、$236,449,000 對 $179,958,000、$121,319,000 對 $90,662,000、$95,773,000 對 $71,152,000 及 $55,671,000 對 $36,987,000 之比較一致。- 不動產帳面價值受所引述附註所述之成本與公允價值孰低重新衡量政策及所述建築物與改良之耐用年限區間所錨定。- 抵押及其他應收票據之信用暴險依所揭露之準備方法建模，其中建築貸款採集體基礎評估，其他則採個別或借款人之專屬基礎評估。

- 兩條營收項目延續其高於前一期間之走勢，淨利項目亦延續其高於前一期間之走勢，維持三個月及六個月區間之獲利至獲利轉換。- 與待出售資產相關之重新衡量事件及任何後續重分類回持有並使用之情形，相對於所揭露之市場法架構均獲有利解決，支撐所持有之不動產基礎。- 隨著所揭露之信用品質指標及違約機率調整相較於前一期間假設改善，抵押及其他應收票據之準備予以迴轉或上調。

- 兩個區間之營收成長相較於前一年度同期減速或反轉，於所述之 $81,839,000 對 $28,156,000、$44,779,000 對 $14,217,000、$236,449,000 對 $179,958,000 及 $121,319,000 對 $90,662,000 等項目。- 淨利於 $95,773,000 對 $71,152,000 及 $55,671,000 對 $36,987,000 之比較區間中受到壓縮。- 所引述附註所述之潛在減損指標�發未折現現金流量對帳面金額之測試，並於必要時於貸款及不動產處分損益淨額中認列減損金額；抵押及其他應收票據之準備依違約機率調整以及擔保品涵蓋範圍與付款狀態輸入項而擴增。- 申報證據並未將此變動歸因於任何單一原因。

反證：- 申報證據未呈現分部層級之細節，故上檔與下檔路徑無法於各營運分部間重新分配。申報證據未揭露此面向之分部層級細節。- 申報證據未包含任何同業或產業比較以重新框定此等方向性變動。申報證據未含同業或產業比較。- 所引述之會計附註並未將營收或淨利之年度變動歸因於任何單一原因。申報證據並未將此變動歸因於任何單一原因。

未知事項：- 兩個所申報營收項目於各區間之拆分方式並未以使讀者能將高於前一期間之結果歸因於其中一個組成項目而非另一個之方式揭露，且申報證據並未說明該差距之原因。申報證據並未將此變動歸因於任何單一原因。- 任何季度信用損失準備變動之規模及方向並未於申報證據中揭露，故準備迴轉之上檔路徑與準備提列之下檔路�仍屬條件性而非量化結果。

風險、反證、未知事項及下期觀察指標

- 取自申報文件、管理討論、分析師詮釋、文件中之任何反證以及真實未知事項之前瞻性風險。下列讀者導向之敘述係奠基於占位符目錄所列之 FACT、PERIOD、IDENTITY 及 REFERENCE 鍵；數字由機器於起草後插入。

已申報事實僅限於 NATIONAL HEALTH INVESTORS INC 之合併損益表中可見之比較營收及淨利數字，該報告為期間結束日 2026-06-30 之 10-Q（提交編號 0000877860-26-000199、CIK 0000877860、股票代號 NHI）。- 與客戶合約收入（不含評估稅）申報為截至 2026 年 6 月 30 日三個月期間 $44,779,000 及截至 2026 年 6 月 30 日六個月期間 $81,839,000，前一年度同期比較數為截至 2025 年 6 月 30 日三個月期間 $14,217,000 及截至 2025 年 6 月 30 日六個月期間 $28,156,000。- 第二條營收項目（標題為營收）亦申報為截至 2026 年 6 月 30 日三個月期間 $121,319,000 及截至 2026 年 6 月 30 日六個月期間 $236,449,000，對比前一年度同期之截至 2025 年 6 月 30 日三個月期間 $90,662,000 及截至 2025 年 6 月 30 日六個月期間 $179,958,000。- 歸屬於母公司的淨利（損）申報為截至 2026 年 6 月 30 日三個月期間 $55,671,000 及截至 2026 年 6 月 30 日六個月期間 $95,773,000，對比前一年度同期之截至 2025 年 6 月 30 日三個月期間 $36,987,000 及截至 2025 年 6 月 30 日六個月期間 $71,152,000。

管理階層對抵押及其他應收票據信用損失準備之說明載於附註 5，涵蓋遞延承諾費、折價及溢價之認列；按有效利息法之攤銷；提前還款之處理；以及按季之集體或個別基礎提列準備模型，包括借款人之專屬指標及對當前經濟狀況之違約機率調整。- 編製基礎（包括財報中其他處所提及之重分類）說明於附註 2。- 支撐該投資組合之不動產會計政策說明於附註 4。- 影響本期合併範圍之權益法投資及合併揭露說明於附註 6 及附註 17。- 構成合併個體之業務描述載於附註 1。

於目錄中之每一項授權比較中，當期結果均高於前一期間：與客戶合約收入、營收及歸屬於母公司之淨利（損）於三個月及六個月區間均呈授權增加；稀釋每股盈餘於兩區間維持獲利至獲利之轉換；營運及融資現金流量項目亦呈授權增加，而投資現金流量呈授權減少，股利支付亦較高。- 附註 5 中之信用損失政策將貸款損失準備模型與當前付款狀態、借款人強度、沖銷歷史、擔保品涵蓋範圍及前瞻性經濟調整連結，此為管理階層判斷可於季度間移動申報結果之主要領域。

申報文件中未出現反證：於營收、淨利及每股盈餘比較中，每一授權方向均為增加，目錄中未列示任何負面方向。- 兩條並行營收項目（與客戶合約收入（不含評估稅）及營收）之存在，相較於前一期間可能意味著重分類或表達差異，與附註 2 及附註 6 中所標示之重分類註記一致。

申報證據並未將此變動歸因於任何單一原因。- 申報證據未含同業或產業比較。- 申報證據未揭露此面向之分部層級細節。- 對任何單一借款人之具體暴險、附註 5 所提及已擔保貸款之地理集中度，以及任何個別信用損失準備變動之規模，均未於申報證據中陳述，且無法自可得之 FACT 鍵量化。

下期觀察指標 - 與客戶合約收入（不含評估稅）及營收之季度變動，以確認雙線表達是否持續，以及各項目相較於前一年度同期之變動情況。- 三個月及六個月區間之歸屬於母公司淨利（損），考量其授權之獲利至獲利轉換。- 兩區間之稀釋每股盈餘，目錄同樣記錄為授權之獲利至獲利增加。- 六個月比較之營運、投資及融資現金流量項目，包括股利支付，其中目錄記錄營運、融資及股利為授權增加，投資為授權減少。- 附註 5 所述政策下抵押及其他應收票據之信用損失準備，因其變動將透過貸款及不動產處分損益淨額反映。- 載於第 1A 項及第 1 項之風險因子及法律程序更新，以及第 3 項、第 4 項、第 5 項及第 6 項所參照之控管、市場風險及附件章節中之任何新揭露。- 跨產業比較期中報之讀者可將本期間與 [Lizely 財務盈餘分析 — Veru Inc.（VERU）期中申報：虧損持續且年度方向分歧](/insights/finance/lizely-finance-earnings-analysis-veru-inc-veru-interim-filing-losses-persist/)所描述之期中軌跡進行對比。