每月房貸還款金額是根據貸款本金、每月利率，以及每月還款總期數，使用固定利率攤還公式計算而得。 實際而言，房貸還款計算工具會對剩餘餘額收取利息，將每期預定還款的一部分用於支付利息，其餘部分則用於償還本金。
使用房貸還款計算工具時，可將流程分為 4 個階段，最容易理解：找出融資金額、將年利率與年期轉換為每月數值、計算固定的本金與利息還款，以及建立攤還表。主要結果為 P&I。您也可以加入房屋稅、房主保險與 HOA 費等選用項目，以估算更完整的每月住房支出。
4 個欄位，3 個結果組成
計算工具從買房價格與融資金額開始，接著使用利率與年期來決定貸款如何隨時間償還。每個輸入項目都有特定用途：
| 輸入項目 | 在計算中的作用 | 變更後的影響 |
|---|---|---|
| 房屋價格 | 確定計入融資成本前的購買金額。 | 在頭期款維持不變的情況下，房屋價格越高，本金就越高，每月 P&I 還款金額通常也會增加。 |
| 頭期款 | 從房屋價格中扣除，以確定貸款本金。 | 頭期款越高，本金越低，每月 P&I 還款金額也越低；當利率高於 0% 時，利息總額也會減少；在 0% 時，利息總額仍為 $0。 |
| 年利率 | 從年百分比轉換為月利率。 | 利率越高，每月 P&I 還款金額與貸款年期內支付的利息總額就越高。 |
| 貸款年期 | 決定每月預定還款的期數。 | 年期越長，每月還款金額通常越低，但因利息會在更多期間內收取，利息總額會增加。 |
| 選用的稅費、保險與 HOA 輸入項目 | 加至更完整的每月住房支出估算中。 | 這些項目會增加每月所需的現金，但不會改變貸款餘額或清償時間表。 |
只有房屋價格、頭期款、年利率與貸款年期會影響 P&I 還款金額、利息總額、支付總額與攤還表。選用的住房成本輸入項目會另外產生完整還款金額檢視，以利預算編製。
將貸款條件轉換為每月數值
計算工具會將貸款條件轉換為 3 個數學值：
- 貸款本金： P = 房屋價格 − 頭期款。
- 每月利率： r = (年利率 % ÷ 100) ÷ 12。
- 還款期數： n = 年數 × 12。
當利率高於零時，固定的每月本金與利息還款金額為 M = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)。這是房貸計算工具用於固定利率貸款的標準年金計算方式。
在剛好為 0% 時，一般公式無法直接計算，因此計算工具會使用 M = P ÷ n。如此每月都會產生相同的本金還款金額，且不會收取利息。
由於利息是按遞減的餘額收取，當利率高於零時，還款金額並非單純以本金除以月數。這個公式會在借款成本與可用償還期間之間取得平衡。較低的每月還款金額可能源自較低的本金或較長的年期，但利息總額仍可能增加。這符合標準的固定利率攤還方法。
執行房貸還款計算工具
- 開啟房貸計算工具，並輸入房屋價格與頭期款。 計算工具會從房屋價格中扣除頭期款，以確定融資金額。
- 輸入年利率並選擇貸款年期。 您可以選擇 15 年、30 年，或輸入自訂的年數。計算工具會將年百分比轉換為月利率，並將年期轉換為每月還款期數。
- 查看每月還款金額、利息總額與支付總額。 每月結果為 P&I 金額。展開攤還表，即可逐年檢視本金與利息的分配情況。
- 如有需要，加入選用的住房成本。 輸入房屋稅率、年度房主保險費與每月 HOA 費，即可檢視更完整的每月 PITI 加 HOA 估算金額。
計算作業會在您的瀏覽器本機執行，因此不會上傳或儲存財務輸入資料。
追蹤時間表中的餘額
在計算工具的模型下，每月 P&I 金額維持固定，因為該模型假設利率在整個年期內均不變。隨著貸款餘額下降，每期還款內部的分配也會改變。當利率高於 0% 時，前期預定還款中的利息較多，而本金部分通常會在時間表後期變大。在 0% 時，每期還款都沒有利息，本金部分也相同。
就基礎貸款時間表而言，支付總額是所有預定還款的加總，利息總額則等於該總額減去原始本金。計算工具會顯示這兩個數字，方便您比較償還貸款的成本與原始融資金額。
攤還表中的每個月都遵循相同的順序。計算工具會將月利率套用至未償還餘額，以求出當月利息，再從固定的 P&I 還款金額中扣除利息，以求出本金部分，接著以該本金金額沖減未償還餘額。重複此程序後，最後一期預定還款完成時，餘額將歸零。
展開的時間表有助於查看不只一個月的總額。其逐年檢視可呈現本金與利息如何隨時間變化，而摘要數字則能更快協助您了解整體貸款成本。
加入稅費、保險與 HOA
P&I 是用於償還貸款的還款金額部分，但不一定等同於房主每月匯出的完整金額。計算工具的選用輸入項目可估算 3 項常見的附加支出：
- 房屋稅： 房屋價值 × 房屋稅率 ÷ 12。
- 房主保險： 年度保險費 ÷ 12。
- HOA 費： 依輸入金額加計每月費用。
| 還款金額檢視 | 包含項目 | 有助於評估的內容 |
|---|---|---|
| P&I | 僅包含本金與利息。 | 償還房貸的預定成本。 |
| PITI | P&I 加估算的房屋稅與房主保險。 | 包含稅費與保險的更完整每月住房還款金額。 |
| PITI 加 HOA | PITI 估算金額加每月 HOA 費。 | 計算工具可支援的最完整每月住房支出估算。 |
這些附加項目會改變每月所需的估算現金，但不會改變利率、P&I 還款金額、攤還表，或貸款歸零的日期。因此，在編製住房預算時應將其納入估算，但不應視為額外的本金還款。
房屋稅與保險數字仍屬估算值。計算不會納入託管款的變動，因此當這些成本調整時，貸款機構實際收取的金額可能有所不同。
依據假設與貸款機構條件檢核估算結果
此結果是根據 2 項核心假設建立的規劃估算：利率在完整年期內固定不變，且利息按月複利計算。這是美國固定利率房貸的標準慣例。利率可能變動的貸款不在計算工具支援的模型範圍內。
計算工具也不會納入以下項目：
- 私人房貸保險，也就是 PMI。
- 點數或其他結清成本。
- 浮動利率。
- 額外的本金還款。
- 房屋稅、保險或其他託管金額的變動。
做出財務決策前，請確認房屋價格、頭期款、年利率與年期均符合您預計申請的貸款條件。接著請在相同基準下比較：P&I 估算不應直接與貸款機構提供的 PITI 數字比較，而選用的 PITI 加 HOA 結果仍屬估算，並非最終還款通知。
本工具僅供一般資訊與規劃用途，並非財務建議。具備執照的貸款機構或房貸專業人員可確認適用於您情況的確切利率、還款金額、稅費、保險、結清成本與貸款條件。
如需深入了解，請參閱使用汽車貸款還款計算工具計算的最佳方式。