iPhone 上的購屋負擔能力計算機完全在您的行動瀏覽器中運作，並採用 28/36 負債收入比法則 —— 住房支出上限為總收入的 28%、總債務上限為 36% —— 根據您的收入、債務和頭期款，估算您能負擔的最高房屋價格，而無需從 App Store 安裝任何應用程式。計算機會從您的財務狀況反向推算您能負擔的最大房貸月付，然後透過反向攤銷將這個上限轉換為最高貸款額，再加上您的現金頭期款，從而得出可負擔的房屋價格。由於所有輸入都保存在您的瀏覽器分頁中，您可以嘗試不同的收入、債務總額、利率、貸款期限和頭期款，並觀察三個輸出數字 —— 可負擔房屋價格、可負擔貸款額和最高每月住房支出 —— 在您更改任何欄位時立即重新計算。無需更新應用程式、沒有應用程式內購、無需建立帳號、無需授予任何權限，您輸入的內容也不會被上傳、儲存或分享給第三方。
為何基於瀏覽器的購屋負擔能力計算機勝過 iPhone 應用程式
大多數在 iPhone 上搜尋購屋負擔能力計算機的使用者，最後都會進入 App Store，那裡有數十款應用程式宣傳同樣的三個數字。這取捨是實實在在的：許多這類應用程式會要求您建立帳號、推播通知、訂閱，或您實際上並不需要的位置和聯絡人權限來估算房貸月付。基於瀏覽器的計算機則完全跳過這些步驟。在 Safari 中開啟頁面、填寫表單，就能得到答案，而無需交出任何權限、您的電子郵件，或手機上的儲存空間。
在行動裝置上這件事很重要的兩個實際原因。首先，運算完全在本機進行，這表示您的薪資、債務餘額和儲蓄數字永遠不會離開裝置。如果您正在看屋，又不想讓您的收入被廣告網路或第三方 SDK 分享，這種純本機處理就是真正的隱私勝利。其次，沒有任何東西需要更新。房貸利率會變動、貸款規定會調整，而超過一年沒更新的應用程式可能悄悄過時；瀏覽器頁面每次造訪都會重新整理，因此運算反映的是頁面當下的運作方式，而不是應用程式上次核准時的狀態。
另一個好處是可攜性。如果您從 iPhone 換到 iPad，再到朋友的筆電繼續搜尋，同一個頁面會以相同方式呈現。沒有同步、沒有平台綁定，也不會因為清除 Safari 快取而遺失記錄。對於買房子這種一次性的財務決策，這比在主畫面上多一個圖示更有用。
如何在 iPhone 上使用購屋負擔能力計算機
在 Safari 中開啟計算機，表單就在一個可捲動的單一頁面上。點選每個欄位，用 iPhone 鍵盤輸入，切換到下一個輸入框時結果就會立即更新。以下是依序操作的步驟。
- 在 iPhone 的 Safari 中開啟購屋負擔能力計算機，並點選收入欄位。輸入您的總收入（稅前），並使用切換鈕將其設為月或年 —— 計算機會自動將年轉換為月。
- 在下一個欄位中加總您每月定期的債務：車貸、學貸最低還款額，以及所有信用卡的最低還款總額。請跳過一次性餘額或不屬於您每月固定支出的醫療帳單。
- 進入貸款區段。輸入您準備好的現金頭期款、您預期的房貸利率百分比（例如 6.5），以及以年為單位的貸款期限 —— 通常是 15 或 30 年。
- 讀取計算機回傳的三個數字：可負擔房屋價格、可負擔貸款額和最高每月住房支出。只要您更改任何輸入，每個數字都會立即重新計算，因此您可以調整並重新讀取，而無需離開頁面。
- 若要比較不同情境 —— 15 年期對 30 年期、較大的頭期款，或先償還一筆債務 —— 一次更改一個輸入，觀察可負擔房屋價格的變動。沒有儲存按鈕，因為運算存在於瀏覽器中，而非伺服器上。
數字背後的 28/36 法則
螢幕上的數字是兩個比率和一個反向房貸計算的輸出結果。理解這兩部分有助於將結果視為預算，而非目標。
28/36 法則為您的每月預算設定兩個上限，皆以您的總收入（稅前）月收入百分比表示。前端比率將住房成本上限設為 28%。後端比率將所有每月定期債務 —— 包括未來的房貸 —— 上限設為 36%。您的最高住房預算取這兩個數字中較小者：min(0.28 × 收入，0.36 × 收入 − 其他每月債務)。
當您的其他債務較低時，28% 的前端比率通常是限制因素。當債務較高時（例如車貸加上學貸），36% 的後端比率會把上限往下拉。如果您的現有債務已經超過收入的 36%，上限就會降至零，計算機就不會回傳可負擔房屋價格 —— 這代表償債應該先於購屋。
設定每月上限後，計算機會使用反向攤銷將其轉換為貸款金額：其中 r = 年利率 ÷ 12，n = 年數 × 12，最高貸款額 = 月付 × ((1 + r)^n − 1) ÷ (r × (1 + r)^n)。該貸款加上您的現金頭期款，就是可負擔房屋價格。這兩個比率被廣泛引用為貸款機構的指導方針；美國消費者金融保護局將其描述為大多數房貸核保人員使用的標準基準（請參閱CFPB 對負債收入比的說明），而維基百科的負債收入比條目也追溯了相同的 28/36 前端和後端定義。
一個使用簡單輸入的快速試算範例。假設每月總收入為 $4,000，且無其他每月債務。前端上限是 0.28 × $4,000 = $1,120。後端上限是 0.36 × $4,000 − $0 = $1,440。較小的數字是 $1,120，因此最高每月住房支出是 $1,120。以 5% 的利率分 30 年計算，該月付可支撐約 $208,600 的貸款 —— 再加上 $20,000 的頭期款，可負擔房屋價格約為 $228,600。更改任何輸入，整個結果都會跟著變動。
輸入與輸出一覽
計算機刻意將輸入欄位保持簡短。三個數字描述您的財務狀況，兩個數字描述貸款，並回傳三個輸出結果。下表說明每個欄位的用途及其控制項目。
| 類型 | 欄位 | 控制項目 |
|---|---|---|
| 輸入 | 總收入（月或年） | 驅動 28% 和 36% 兩個上限 |
| 輸入 | 每月定期債務總額 | 存在時降低 36% 上限 |
| 輸入 | 現金頭期款 | 直接加到貸款上以構成房屋價格 |
| 輸入 | 年利率 (%) | 設定反向攤銷的折現率 |
| 輸入 | 貸款期限（年） | 設定每月期數 |
| 輸出 | 可負擔房屋價格 | 貸款 + 頭期款；標題數字 |
| 輸出 | 可負擔貸款額 | 在此法則下您能負擔的房貸 |
| 輸出 | 最高每月住房支出 | 計算機所套用的上限（28% 或 36%） |
結果未涵蓋的部分
可負擔房屋價格是一個乾淨的數字，但它僅涵蓋貸款的本金和利息。您實際的每月住房帳單通常會再加上其他四個項目，而其中任何一項都可能壓低您能輕鬆負擔的價格。
房屋稅因縣市而異，從每年數百美元到較貴住宅的數千美元不等。屋主保險通常按年報價，並併入每月的託管付款中。當頭期款低於房屋價格的 20% 時，大多數貸款機構會要求私人房貸保險 (PMI)，它會在每月帳單中加上一筆貸款金額的特定百分比。許多公寓、住宅和規劃社區適用 HOA 費用，這完全在房貸計算之外。
快速的合理性檢查：如果您的貸款機構報價的房屋稅和保險合計每月 $300，而您處於 $1,120 的住房上限，本金與利息的部分就會降至 $820，這支撐得起較小的貸款和較低的可負擔價格。計算機不知道您當地的稅率，因此無法為您扣除這部分。將結果視為本金加利息的上限，並在您確定搜尋範圍之前，再加上其他成本。
數字何時會變動（以及如何在 iPhone 上重新計算）
可負擔房屋價格不是固定的事實 —— 它是您當前財務狀況在特定假設下的快照。以下是會改變它的六個常見做法。
較高的頭期款會直接增加可負擔價格，而不會提高每月支出。償還車貸或信用卡餘額會消除一筆定期債務，這可以提升 36% 後端上限，釋放出更多住房預算。從 30 年期切換到 15 年期會降低最高貸款額，因為相同的月付金額必須在較少的期數內攤還。較低的利率會在相同月付下拉高貸款金額，進而提高可負擔價格。較高的收入顯然會同時提升兩個比率。而將定期債務降至零，則可能將限制因素從 36% 後端轉回 28% 前端。
由於每個欄位都會立即重新計算，您可以在同一個 Safari 分頁中執行全部六項實驗。最快的工作流程是更改一個輸入、讀取新的可負擔價格、將其改回，然後移到下一個輸入。沒有儲存狀態、無需提交、無需等待 —— 若要更深入了解單靠收入如何驅動結果，根據收入計算購屋負擔能力的指南從略微不同的角度說明相同的比率。
在縮小範圍之後，請將這三個輸出數字交給持牌的房貸專業人員進行確認。28/36 法則是指導方針，而非保證 —— 實際的核保還會考量您的信用評分、現金儲備、就業歷史，以及特定的貸款方案（FHA、VA 和傳統貸款各有不同的限制，部分貸款機構會將比率拉得更高）。計算機提供的是可靠的初步基準；貸款機構提供的是實際的核准數字。
若要進一步了解，請參閱Mac 上的汽車貸款計算機：在 Safari 或 Chrome 中執行。