您的房貸利息扣除額等於您在該稅務年度內實際支付的利息中符合資格的部分，並以適用於您情況的 IRS 債務上限為限。您可以使用 房貸計算機，將每期還款中的本金與利息分開，精確估算扣除額。對於大多數在 2017 年 12 月 15 日之後取得的貸款，合併申報的夫妻和單身申報者的取得債務上限為 $750,000；而在該日期之前取得貸款、並採用舊制 $1,000,000 上限的納稅人，則可以繼續對現有餘額適用較高的上限。此扣除額列於 Form 1040 的 Schedule A 逐項扣除項下，僅在您的逐項扣除總額超過您申報身分的標準扣除額時，才會產生節稅效益。
由於房貸利息扣除額取決於實際支付的利息，而非被收取的利息，大多數屋主實際要處理的工作，是計算每月還款中包含多少利息，並加總落在該稅務年度內的所有還款。利息占比在貸款初期最大，因為攤還表會優先計入利息，隨著餘額減少而逐漸轉為本金。能顯示攤還表的工具可以省去您手動計算 360 個月的麻煩。
房貸利息扣除額實際涵蓋的範圍
此扣除額涵蓋以您的房屋作為擔保的貸款所支付的利息，前提是該貸款用於購買、建造或大幅改良該房屋（即所謂的「取得債務」）。用於其他用途的房貸利息，例如清償信用卡或支付大學學費，通常被視為房屋淨值債務，適用另一套不同的規則。依據 IRS 在 Publication 936 中發布的指引，該房屋必須是合格住宅，亦即您的主要住宅，或您在一年中居住其中一段時間的第二住宅；此外，該貸款必須是登記在該不動產上的擔保債務。
過戶時出現的若干費用，即使有時被稱為「房貸點數」或「貸款折扣費」，也不能作為利息扣除。開辦費、估價費、產權保險和登記費都不能扣除，但符合資格的房貸點數若符合 IRS 的特定條件，則可在支付當年度扣除。
您可以扣除多少房貸利息
可扣除利息的房貸債務最高金額，取決於貸款起始日期及適用於該貸款的美金上限：
| 貸款起始日期 | 債務上限（大多數申報人） | 計入上限的項目 |
|---|---|---|
| 2017 年 12 月 15 日之後 | $750,000 | 主要住宅及一戶第二住宅的取得債務 |
| 2017 年 12 月 15 日當天或之前 | $1,000,000 | 依據舊制規定保留的取得債務 |
| 房屋淨值債務（不限日期） | $100,000 | 僅在貸款資金用於購買、建造或改良該房屋時 |
如果您的貸款本金低於相關上限，您可以 100% 扣除您在年度內實際支付的利息。如果您的本金高於上限，可扣除部分會等比例減少。例如，針對 2017 年 12 月 15 日之後取得的 $900,000 貸款，只有支付利息的六分之五可扣除，因為 $750,000 是 $900,000 的六分之五。
使用房貸計算機計算您的可扣除利息
計算年度可扣除利息最快速的方式，是將您的貸款資訊輸入免費的房貸計算機，展開攤還表，並將落在您稅務年度內各月份的利息金額加總。該工具會自動處理逐月的利息分攤，因此您無需為每期還款手動套用攤還公式。
- 開啟房貸計算機，輸入房屋價格與您的自備款；該工具會扣除自備款後得出貸款本金。
- 輸入您的年利率並選擇貸款年期，可選 15、20 或 30 年，若您的貸款特殊也可自訂年數。
- 在結果面板中立即查看每月本金與利息還款金額、貸款期間的利息總額以及總支付金額。
- 展開攤還表，即可看到每月還款拆分為本金與利息兩部分，並顯示逐期遞減的貸款餘額。
- 若您希望得到完整的 PITI 每月金額，可加入房產稅、屋主保險和 HOA 費用，但要記得 PITI 中只有利息部分可扣除。
- 利用攤還表中的還款日期，找出落在該稅務年度內的 12 期還款，再將這些期的利息金額加總，即可得出您預估的可扣除利息。
- 將結果與相關債務上限（新款貸款為 $750,000，舊款貸款為 $1,000,000）進行比較，若本金超過上限則按比例適用上限。
取得該數字後，請與 Form 1098 進行核對，若您在年度內支付的房貸利息達 $600 或以上，貸款機構依法須寄發此表。Form 1098 第 1 格中的金額，即是 IRS 預期在 Schedule A 上看到的數字。
可手動驗算的簡易範例
若要檢查計算機的數字，可將單期還款代入標準攤還公式。針對一筆 $300,000、年利率 6%、年期 30 年的貸款，月利率為 0.06 除以 12，等於 0.005。代入公式 M = P × r × (1 + r)^n 除以 ((1 + r)^n − 1)，其中 P 為本金、r 為月利率、n 為總還款期數，可得出每月還款金額 $1,798.65。第一個月的利息為 $300,000 × 0.005 = $1,500，第一個月的本金為 $1,798.65 − $1,500 = $298.65，剩餘餘額為 $299,701.35。完整 360 期攤還最好交由工具處理，而不建議逐期手動計算，因為單月計算錯誤會在後續攤還表中累積放大。
會改變計算方式的常見情況
再融資會重置債務上限的計算基準。當您將主要房貸再融資為新貸款時，該新貸款自再融資日起被視為取得債務，原貸款所享有的舊制待遇不再延伸到再融資後的餘額。若屬於現金再融資，其超過原取得債務餘額的部分會被視為房屋淨值債務，而該部分只有在現金用於改良房屋時才可扣除。
房屋淨值信用額度（HELOC）適用另一套規則：只有在用於購買、建造或大幅改良作為擔保的該房屋時，該部分利息才可扣除；且取得債務加上符合資格的淨值債務合計，新款貸款仍不得超過 $750,000。若您將 HELOC 用於非房屋相關用途，該利息則完全不能扣除。
夫妻分別申報會將債務上限減半，各為 $375,000，這可能會在不知不覺中縮減那些預設採用此身分申報的夫妻可享有的扣除額。對於全年分開居住的配偶，規定較為彈性，但 IRS 仍要求仔細追蹤哪一方支付了哪一部分的利息。
過戶與結算費用中，常包含稱為「按日計息」的預付利息，也就是從過戶日起算到月底的利息。該筆預付利息可在過戶當年度扣除，但僅在貸款以您的房屋作為擔保，且該筆款項符合 IRS 對合格住宅利息的定義時，才得以利息名義扣除。許多其他的過戶費用，例如公證費和登記稅，則不能扣除。
取得數字後該怎麼處理
請將總額填入 Form 1040 的 Schedule A 中的房貸利息項，併附貸款機構提供的 Form 1098，並註明房屋地址。如果您是向個人而非貸款機構支付利息，或您的貸款是以行動房屋或合作公寓作為擔保，IRS 另有特定的申報表單（例如 mortgage interest credit 適用的 Form 8396）可能適用。若計算機估算的金額與 Form 1098 相差超過幾美元，請以貸款機構的數字為準，因為那是 IRS 留存的資料。
每年 1 月貸款機構公布前一年度總額後，請重新計算一次扣除額；任何利率變動、再融資或大額本金提前償還後，也要重新檢視估算，這些情況都會改變未來還款中的利息占比。將此與 如何計算房貸還款、利息與 PITI 一文中所介紹的完整 PITI 拆解搭配使用，即可全面掌握您的住宅稅務狀況；而 逐步計算房貸利息 一文則從不同角度呈現相同數字，供您再次檢視背後的計算過程。
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