貸款成數（LTV）是房貸金額除以房屋鑑價價值，以百分比表示的結果。公式是 LTV = 貸款金額 ÷ 鑑價價值 × 100。所以如果你借款 320,000 美元購買一間 400,000 美元的房子，你的 LTV 就是 80%。這單一個百分比，決定了你是否需要支付私人房貸保險、貸款機構會提供的利率，甚至決定這筆貸款會不會被核准。大多數傳統房貸方案，希望 LTV 落在 80% 或以下，不過 FHA、VA 與 USDA 方案，能接受更高的 LTV，但會附帶房貸保險費。計算 LTV 從你腦中很可能已經有的兩個數字開始：房屋價格（或鑑價價值），以及你打算支付的頭期款。貸款金額就是兩者之間的差額，這正是mortgage calculator在第一步執行的運算。從那裡開始，把這個貸款金額除以房屋價格，就得到承保人員會用來評估這筆交易的 LTV 數字。

calculate loan to value ratio
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貸款成數實際上衡量的是什麼

LTV 比較的是你在一項不動產上所欠的金額，與這項不動產的價值。分子——貸款金額——是扣除任何頭期款之後的房貸餘額。分母——鑑價價值——是貸款機構對房屋市場價值的估計，通常是由持有執照的鑑價師在購屋或再融資時或前後所訂出的。因為兩個數字都以美元表示，這個比率本身沒有單位，慣例上會以百分比呈現。

貸款機構在乎 LTV，是因為它衡量的是他們承擔的風險。高 LTV 代表借款人自己投入的本金較少，如果借款人違約，貸款機構承擔的風險就更大。LTV 越低，代表借款人已經累積的權益越多，這能保護貸款機構的部位。這正是為什麼相同金額的貸款，會因為不動產的價值不同而拿到非常不同的利率：一筆 300,000 美元的貸款，用於一間 400,000 美元的房子，LTV 是 75%，而同樣一筆 300,000 美元的貸款，用於一間 350,000 美元的房子，LTV 則大約是 86%，通常會被套用更高的利率。

對買方來說，LTV 也決定了是否需要私人房貸保險（PMI）。傳統貸款通常在 LTV 超過 80% 時要求 PMI，而這筆保費，通常會在貸款攤還到 LTV 低於 78% 時自動取消。政府擔保貸款有自己的房貸保險結構，但能接受高得多的起始 LTV，這正是為什麼首購族方案能行銷「零頭期款」貸款，卻不會顯得魯莽。

LTV 公式與一個實際計算範例

這個公式本身簡短到可以一行記住：

LTV = （貸款金額 ÷ 鑑價價值）× 100

因為貸款金額幾乎永遠被定義為房屋價格減去頭期款，同一個公式也可以改寫成：

LTV = （（房屋價格 − 頭期款）÷ 房屋價格）× 100

實際計算範例：一間定價 400,000 美元的房子，頭期款為 80,000 美元。貸款金額是 400,000 美元 − 80,000 美元 = 320,000 美元。代入公式：

LTV = （320,000 美元 ÷ 400,000 美元）× 100 = 0.80 × 100 = 80%

這個 80% 的數字，正是大多數傳統貸款機構用來決定是否要求 PMI 的門檻。把頭期款降到 60,000 美元，會把 LTV 拉高到 85%——超過門檻，因此通常會需要 PMI。把頭期款提高到 200,000 美元，會把 LTV 降到 50%，這在與貸款機構協商時是更有利的位置，在整個貸款期間，每月要繳的金額也會明顯較低。

如何用 Mortgage Calculator 計算 LTV

Mortgage Calculator 不會顯示「LTV」這個標籤，但只要你輸入兩個數字，它就會立即算出 LTV 的分子。它推導出來的貸款本金——房屋價格減去頭期款——正是你要拿去除以房屋價格，藉此得出 LTV 的那個數字。以下是逐步流程。

  1. 在第一個欄位輸入房屋價格。新貸款請使用購買價格，再融資請使用鑑價價值；LTV 的分母，取決於貸款機構會依賴哪一個數字。
  2. 在第二個欄位輸入你計劃的頭期款。計算機會從房屋價格中扣除這筆金額，得出貸款本金，也就是 LTV 的分子。
  3. 輸入你的年利率，並選擇貸款期限（15 或 30 年，或輸入自訂的年數）。這些輸入內容不會改變 LTV 本身，但會決定 LTV 間接影響到的月付金額。
  4. 拿計算機所使用的貸款本金（房屋價格減去頭期款），依照上面的公式除以房屋價格。舉例來說，320,000 美元 ÷ 400,000 美元 = 0.80，也就是 80% 的 LTV。
  5. 如果你在傳統貸款上的結果是 80% 或以下，你很可能不需要 PMI。如果更高，請在下決定之前，先把 PMI 保費算進你的規劃中，因為它可能會讓每月房屋支出的比例明顯增加。

想更深入了解同樣的四個輸入值，如何決定你的月付金額與總利息，請參閱Calculate Loan for Home: The Four Numbers That Decide It。

各貸款類型的 LTV 門檻

不同的房貸方案，對 LTV 的處理方式各不相同。下表整理了美國最常見貸款類型，在承作時的標準最高 LTV，以及超過這個門檻會發生什麼事。

貸款方案 承作時的最高 LTV 房貸保險要求
傳統合格貸款 部分方案最高可達 97%；95% 較為常見 超過 80% 需要 PMI；通常在 78% 時取消
FHA 96.5% 大多數 LTV 都需要預繳加上年度 MIP
VA 100% VA 融資費用，通常會併入貸款中
USDA Rural Development 100% 預繳加上年度擔保費

這些是大多數貸款機構所採用的傳統起始點；特定的合格貸款上限、FICO 分數下限，以及儲備金要求，可能會對個別借款人降低最高 LTV。如果你想模擬某個 LTV 所對應的月付金額，請把房屋價格與頭期款輸入房貸計算機，直接讀出總結數字，而不要反推公式。

LTV 如何與你的每月房貸還款產生關聯

LTV 不會出現在房貸還款公式中，但它塑造了公式中的每一個數字。較大的貸款金額——也就是較高的 LTV——會提高攤還公式中的本金 P，這會提高月付金額。同一間房子，95% LTV 與 80% LTV 相比，P 會明顯較大，因此在相同利率與期限下，每月的本利合計金額也會明顯較大。貸款機構通常也會對較高 LTV 的貸款收取較高的利率，因為這筆貸款風險更高，這會進一步拉大付款金額的差距。再加上房貸保險費，每月的房屋支出又會再往上升。

這正是為什麼任何在找房子的人，通常會從每月預算反推回去。先決定你能負擔多少月付金額，再選擇一個能讓 LTV 落在支援你目標利率、並在傳統貸款上避開 PMI 的水準的頭期款。想清楚了解本金、利率與期限如何互相作用，房貸計算機中的攤還明細區段——展開在總結付款金額下方——會顯示逐年的利息與本金攤還分配，這是一個實用的健全性檢查，能確認貸款確實照預期在減少。

最後，請記得 LTV 會在貸款存續期間隨著你攤還本金，以及房屋價值的變動而改變。你在成交時算出的數字，只是你的起始 LTV，而不是永久不變的。請每年重新檢查一次，特別是在任何可能提高鑑價價值的重大房屋整修之後，或在還款好幾年、本金餘額已經明顯減少之後。

如需更深入的說明，請參閱Calculate ROI for a Loan-Funded Investment。