Macerich 在期中報告中公布營收下滑，同時虧損收窄

先給答案的結論，加上報告期間身分與來源範圍

The Macerich Company 公布了喜憂參半的上半年概況：本季與六個月的年初至今期間營收均下滑，而歸屬於母公司的淨損及稀釋每股虧損較去年同期改善，但仍為虧損。此證據支持獲利能力的有限改善，而非重返獲利。

該申報文件為 fiscal period period-ended-2026-06-30 的 Form 10-Q 季報，依 accession 0000912242-26-000037 提交。涵蓋期間為 three months ended June 30, 2026 與 six months ended June 30, 2026，並提供 three months ended June 30, 2025 與 six months ended June 30, 2025 的對應去年同期比較數。公司身分為 MACERICH CO，CIK 0000912242，股票代號 MAC。

就三個月期間而言，營收為 $249,707,000 USD，較去年同季的 $249,793,000 USD 下滑。因此營收下降。歸屬於母公司的淨損為 -$27,071,000 USD，相較於 -$40,905,000 USD 的虧損。本季的淨損相較於去年的虧損有所改善，但仍為虧損而非獲利。稀釋每股虧損為 -$0.1 per diluted share USD/SHARES，相較於去年同季的 -$0.16 per diluted share USD/SHARES。兩期均呈報虧損，且稀釋每股虧損在年基礎上有所改善。

就六個月的年初至今期間而言，營收為 $491,245,000 USD，相較於去年同期的 $499,017,000 USD。營收在該比較中下滑。歸屬於母公司的淨損為 -$63,421,000 USD，相較於 -$91,029,000 USD 的虧損。本期仍處於虧損狀態，但淨損相較於去年同期比較數有所改善。稀釋每股虧損為 -$0.24 per diluted share USD/SHARES，相較於去年同期的 -$0.36 per diluted share USD/SHARES。兩個六個月期間均為虧損，稀釋每股虧損有所改善。

該申報文件的會計背景對詮釋至關重要。期中合併財務報表係依 GAAP 為期中報告所編製，未經稽核，並省略完整稽核財務報表所需的資訊及附註。管理階層表示已為公允表達進行一般經常性調整。公司以 REIT 方式營運，主要曝險於其營運合夥的資產與負債，營運合夥則合併變動利益實體。

該申報文件證據並未將此變動歸因於任何單一原因。

該申報文件證據未揭露此面向的分部層級細節。

該申報文件證據未包含同業或產業比較。

財務表現、會計背景與比較基準

- 就三個月報告期間而言，營收為 $249,707,000 USD，低於 three months ended June 30, 2025 的去年同期比較營收 $249,793,000 USD。 - 就六個月的年初至今期間而言，營收為 $491,245,000 USD，同樣低於 six months ended June 30, 2025 的去年同期比較營收 $499,017,000 USD。 - 三個月報告期間的稀釋每股盈餘為 -$0.1 per diluted share USD/SHARES 的虧損，相較於去年同季的 -$0.16 per diluted share USD/SHARES 的虧損；授權的比較將此標記為增加（虧損減少而非擴大），其轉變定為虧損至虧損。 - 六個月年初至今期間的稀釋每股盈餘為 -$0.24 per diluted share USD/SHARES 的虧損，相較於去年六個月期間的 -$0.36 per diluted share USD/SHARES 的虧損；授權的比較同樣指出增加，其轉變定為虧損至虧損。 - 三個月報告期間的歸屬於母公司淨利（損）為 -$27,071,000 USD 的虧損，相較於去年同季的 -$40,905,000 USD 亦為虧損；授權的比較將此標記為增加，其轉變定為虧損至虧損。 - 六個月年初至今期間的歸屬於母公司淨利（損）為 -$63,421,000 USD 的虧損，相較於去年六個月期間的 -$91,029,000 USD 亦為虧損；授權的比較同樣標記為增加，其轉變定為虧損至虧損。 - 與去年同期進行季對季的方向性解讀，營收頂線均下滑，而淨損與稀釋每股盈餘底線在方向上均改善 — 呈現營收放緩與虧損收窄的分化。該申報文件證據並未將此變動歸因於任何單一原因。 - 指引：所引述章節未出現前瞻量化指引；僅揭露對一項未決會計準則更新的評估性說明（公司目前正在評估採用所提及 ASU 的潛在影響），且轉換相關 ASU 的採用未產生重大影響。該申報文件證據並未將此變動歸因於任何單一原因。 - 預期：管理階層的敘述聚焦於期中 GAAP 表達、編製合併報表時所採用的估計與假設，以及合資企業融資事件，而非量化前瞻預期，因此申報文件本文未提供預期基準。該申報文件證據並未將此變動歸因於任何單一原因。 - 會計背景：期中報表未經稽核，依 Form 10-Q 與 Regulation S-X 期中規定編製，應與經稽核的年度報表一併閱讀；公司的唯一重大資產為其於營運合夥的投資，營運合夥持有合併的變動利益實體，包括 SanTan Village Regional Center。稀釋每股盈餘於三個月及六個月期間均排除視為反稀釋的 OP Units。在未合併的合資企業中，所引述附註描述 Flatiron Crossing 的 mezzanine 償付及第一抵押部分清償，餘額以與 SOFR 連動的利率展延，同時清償一筆與所引述附註提及的銷售事件相關的貸款（公司就淨收款所佔部分用於一般營運用途），以及就另一筆貸款持續與貸方協商。合資企業的會計政策與公司一致。 - 比較基準：該申報文件證據未包含同業或產業比較。；該申報文件證據未揭露此面向的分部層級細節。讀者將本期與前期進行比較時，可僅作為獨立申報參考交叉核對方向性模式與 [REINSURANCE GROUP OF AMERICA INC Posts Higher Revenue and Net Income in Filing](/insights/finance/reinsurance-group-of-america-inc-posts-higher-revenue-and-net-income-in-period/)，因為 MACERICH CO（CIK 0000912242，股票代號 MAC）於 accession 0000912242-26-000037、period-ended-2026-06-30 的申報文件證據未包含同業或產業比較。

營運驅動因素、分部證據及管理階層主張與獨立分析

該申報文件證據未揭露此面向的分部層級細節。 - 該申報文件將公司描述為從事區域零售中心及社區/大型購物中心的收購、持有、開發、再開發、管理與租賃，該等物業分布於全美各地，物業管理、租賃與再開發服務透過組織附註所述的管理公司提供。 - 三個月報告期間的營收為 $249,707,000 USD，低於去年同期的比較數字 $249,793,000 USD，符合授權的下降方向。 - 六個月年初至今報告期間的營收為 $491,245,000 USD，低於 six months ended June 30, 2025 的比較數字 $499,017,000 USD，同樣符合授權的下降方向。 - 組織附註將公司描述為依美國國內稅法設立以符合不動產投資信託（REIT）資格，並指出公司絕大部分資產與負債代表營運合夥的資產與負債，另透過合併的變動利益實體（包括 SanTan Village Regional Center）承擔額外曝險。 - 稀釋每股盈餘由前期虧損轉為本季及本六個月期間的虧損，反映兩個期間皆授權的虧損至虧損轉變；歸屬於母公司的淨利（損）於季對季及半年對半年比較中亦呈現相同的虧損至虧損轉變，且本六個月期間的普通股股利支付高於去年同期比較數。 - 會計政策附註標示管理階層依賴影響所報導營收與費用金額及或有資產與負債揭露的估計與假設，而所引述的物業（淨額）附註提及於申報文件所涵蓋期間內某七月日期完成的一項合資企業出售交易。 - 六個月比較的營運、投資及融資現金流量方向均在授權範圍內：營運現金流量於兩期均為正且年對年下滑，投資現金流量於兩期均為負且下滑，融資現金流量於兩期均為正且下滑。

該申報文件證據並未將此變動歸因於任何單一原因。

該申報文件證據未提供區域購物中心與社區/大型購物中心投資組合的分部層級利潤率細節、入駐率或租賃利差評論，亦未對較低的營收數字提供具體營運驅動因素歸因，故上述分部及利潤率標籤反映該範圍缺口，而非實質主張。欲取得跨發行人的營收與盈餘背景的讀者，可將本節所述趨勢模式與 [REINSURANCE GROUP OF AMERICA INC Posts Higher Revenue and Net Income in period-ended-2026-06-30 Filing](/insights/finance/reinsurance-group-of-america-inc-posts-higher-revenue-and-net-income-in-period/) 進行比較，該報告位於相同報告窗口，並就營收項目提供方向性對比。

現金流量、資產負債表與資本配置

- 報告事實。在本申報文件涵蓋的六個月期中，營運活動提供（使用）的淨現金為 144,248,000 美元，而去年同期比較期為 159,010,000 美元；授權的年對年方向為在正值基礎上減少。投資活動提供（使用）的淨現金為 -392,766,000 美元，而去年同期比較期為 -314,660,000 美元；授權的年對年方向為在負值基礎上減少，因此投資流出相較於去年同期擴大。融資活動提供（使用）的淨現金為 186,501,000 美元，而去年同期比較期為 203,644,000 美元；授權的年對年方向為在正值基礎上減少，意即公司持續籌集融資現金，但淨額較去年同期期間為小。- 於資產負債表日，按帳面金額列示的現金及約當現金為 227,028,000 美元，而應付帳款及應計負債為 131,585,000 美元；申報文件於資產負債表日 2026 年 6 月 30 日同時列示此兩項。- 資本配置。六個月期內普通股普通股的股利支付為 100,829,000 美元，去年同期比較期則為 96,165,000 美元；授權的年對年方向為在正值基礎上增加，故股利現金流出由前一期增加至後一期。投資活動於當期與前期皆為現金使用，與不動產經營模式中持續的物業層級投資一致；附註說明中所描述的合資企業融資事件即為投資項下資產層級交易的例證。- 管理階層說明。所引述附註敘述描述公司採用近期 FASB ASU 對於可轉換債務誘導性轉換的相關規定，並指出由於公司未從事與交換相關的結算、修改或誘導性交易，採用該規定對合併財務報表並無重大影響。同一敘述亦描述未合併合資企業的融資情形，包括一筆夾層貸款的清償以及某一物業的第一抵押貸款展期，公司將其分得之款項用於一般營運目的，並說明公司的利率上限估值在考量第三層級信用評價調整後，落於公允價值層級中的第二層級。該等內容為報告所列政策與活動之描述，而非前瞻性指引。- 分析師推論。綜合三項現金流量項目，年初至今的型態顯示營運現金流入、投資現金流出與融資現金流入（但淨額較去年同期期間為小），伴隨較高的股利支付。於所報告資產負債表上，手中現金相對於流動應付款項提供了短期流動性的快照，惟申報文件之證據並未量化所衍生的緩衝空間，亦未與前期期末進行比較。尋求更廣泛同業檢視的讀者可交叉查閱 [REINSURANCE GROUP OF AMERICA INC Posts Higher Revenue and Net Income in Filing](/insights/finance/reinsurance-group-of-america-inc-posts-higher-revenue-and-net-income-in-period/) 見解以取得非相關的盈餘對照，或於建立公司物業投資回收輪廓模型時重新檢視 [How to Calculate a Discounted Payback Period](/finance/guides/how-to-calculate-a-discounted-payback-period/) 的方法論。- 反證。除已摘要之政策附註外，申報文件摘錄中並未對所報告之現金流量與資產負債表數字提出反證。- 未知數。申報文件證據未將此變動歸因於任何單一原因。申報文件證據未包含同業或產業比較。申報文件證據未就該面向揭露分部層級細節。

同業與歷史性比較

本節說明當期與公司近期歷史之比較框架，並承認同業或產業比較無法單純自該申報文件中得出。

依 MACERICH CO 之 10-Q（涵蓋期間結束日 2026-06-30，依歸檔編號 0000912242-26-000037 申報）所列報告事實，呈現兩種明確的比較區間：三個月報導期間對比去年同期三個月期間，以及六個月期初至今對比去年同期六個月期間。以報告基礎觀之，當期三個月期間營收低於去年同期三個月期間，六個月年初至今營收亦低於去年同期六個月期間。目錄所擷取之授權方向反映此兩區間之減少；分析師對幅度不作進一步推論，因為相關數值係由機器代換。相對地，歸屬於母公司之淨損於兩個區間呈相反方向：去年三個月及去年六個月之金額皆為較當期三個月及當期六個月更大之虧損，故兩個區間之年對年轉變皆為虧損對虧損，且當期虧損為兩者中較小者。攤薄後每股盈餘遵循相同之虧損對虧損型態，相對於兩個去年同期比較期皆為授權之增加。

現金流量之比較僅就年初至今區間提供。於去年六個月期初至今期間，營運現金流量、投資現金流量及融資現金流量皆為正值；於當期六個月期初至今期間，營運與融資現金流量維持正值，而投資現金流量為負值。三條項目相對於去年年初至今之授權方向皆為減少，此與當期年初至今營運現金產生低於一年前、以及當期投資現金流量為較去年同期比較區間更大負值之現金使用情形一致。普通股普通股利於當期及去年年初至今期間皆有支付，授權方向下，當期年初至今股利總額高於去年同期年初至今總額。

評估此等年對年變動之讀者亦應權衡同業或產業基準。申報文件證據未包含同業或產業比較。因此，有關 MAC 當季及年初至今與既定同業集合（例如其他區域型購物中心業者）比較之任何推論，皆無法於本申報文件內取得，需借助外部來源。一項近期盈餘分析見解（涵蓋於同一大致報導區間內公布較高營收與淨利之不同發行人）所描述之外部型態，可作為對照點，詳見 [REINSURANCE GROUP OF AMERICA INC Posts Higher Revenue and Net Income in Filing](/insights/finance/reinsurance-group-of-america-inc-posts-higher-revenue-and-net-income-in-period/)，雖其並非直接可比對象。

另有三項保留值得強調。第一，年對年營收下滑伴隨虧損收窄，意謂營運成本吸收較一年前改善，但申報文件證據未將此變動歸因於任何單一原因。第二，所引述附註所述合資企業融資活動——包括 Flatiron Crossing 夾層貸款償還、第一抵押貸款展期及另一筆合資企業貸款之重新協商——屬質性背景，申報文件並未將其直接連結至年對年之毛利率或虧損變動。第三，申報文件未就該比較提供營收或虧損變動之分部層級細節，故申報文件證據未就該面向揭露分部層級細節。

基本、上行與下行情境分析

- 在基本情境下，營收走勢即如授權比較所界定者：三個月及六個月兩個區間之營收均低於其去年同期比較期，而損益則於兩個區間均呈虧損收窄（歸屬於母公司之淨利（損）於當期及前期皆為虧損，惟授權方向為較高）。- 支撐基本情境解讀之報告數字：截至 2026 年 6 月 30 日止三個月之營收為 249,707,000 美元，對比截至 2025 年 6 月 30 日止三個月之 249,793,000 美元；截至 2026 年 6 月 30 日止六個月之營收為 491,245,000 美元，對比截至 2025 年 6 月 30 日止六個月之 499,017,000 美元；歸屬於母公司之淨利（損）截至 2026 年 6 月 30 日止三個月為 -27,071,000 美元，對比截至 2025 年 6 月 30 日止三個月之 -40,905,000 美元；歸屬於母公司之淨利（損）截至 2026 年 6 月 30 日止六個月為 -63,421,000 美元，對比截至 2025 年 6 月 30 日止六個月之 -91,029,000 美元。- 申報文件證據未將此變動歸因於任何單一原因。- 申報文件證據未包含同業或產業比較。- 申報文件證據未就該面向揭露分部層級細節。

- 上行情境要求營收與盈餘同步轉折。對照授權比較，此意謂三個月及半年度之營收不再低於去年同期比較期，且兩個區間之歸屬於母公司淨利（損）虧損金額絕對值皆小於對應區間之去年同期虧損，延伸授權於損益之「較高」方向。- 申報文件證據未包含同業或產業數據以衡量相對零售 REIT 群體之上行幅度，故本情境僅以相對於前述同一公司比較之方向性方式描述。- 申報文件證據未包含同業或產業比較。- 申報文件證據未就該面向揭露分部層級細節。

- 下行情境為上行情境之鏡像：截至 2026 年 6 月 30 日止三個月及截至 2026 年 6 月 30 日止六個月之營收延續其相對於截至 2025 年 6 月 30 日止三個月及截至 2025 年 6 月 30 日止六個月之授權下滑，且兩個區間之歸屬於母公司淨利（損）虧損擴大而非收窄，縱使當前損益之授權年對年方向為較高。- 申報文件並未逐項列出將任一區間推入虧損擴大配置之驅動因素，故下行情境僅以方向性方式勾勒，而非作為有來源依據之驅動清單。- 申報文件證據未將此變動歸因於任何單一原因。- 申報文件證據未包含同業或產業比較。- 申報文件證據未就該面向揭露分部層級細節。

上述三項情境係以本申報文件中之兩個授權構面（營收與歸屬於母公司之淨利（損），橫跨三個月與六個月區間）為基礎所建構之條件性架構，且刻意受限於申報文件證據實際揭露之範圍。本處並未釋出物業層級、租戶層級或合資企業層級細節，故進駐率、租賃價差或處分時點之情境敏感度無法僅由本申報文件表達；尋求跨發行人背景之讀者可於權衡曝險前與諸如 [REINSURANCE GROUP OF AMERICA INC Posts Higher Revenue and Net Income in period-ended-2026-06-30 Filing](/insights/finance/reinsurance-group-of-america-inc-posts-higher-revenue-and-net-income-in-period/) 等申報文件進行比較。利率衍生工具之相關敘述（包括第二層級之歸類及第三層級信用價差輸入值）並未納入本處所使用之情境軸線，故予以提及但並未用以調整任何基本、上行或下行解讀。

風險、反向證據、未知項及下一期應關注的指標

- 第 1A 項的風險因子討論與第 1 項中的法律訴訟更新，為本次 MACERICH CO (MAC, CIK 0000912242，檔案編號 0000912242-26-000037) 之 10-Q 申報中所列的主要前瞻性揭露；兩者共同說明了在截至 2026 年 6 月 30 日止三個月與下一個報告期間之間，應予以監控的主要下行風險曝險。- 在申報文件內部，對營收頂級線呈現惡化趨勢的反向證據有限：在截至 2026 年 6 月 30 日止六個月及截至 2026 年 6 月 30 日止三個月之期間，營收均呈正向數字，且在去年度同期比較期間——截至 2025 年 6 月 30 日止六個月及截至 2025 年 6 月 30 日止三個月——亦維持相同的正向態勢。儘管如此，申報文件仍記載營收於兩段期間均低於去年度同期比較數字，故頂級線雖仍為正，但年對年表現趨軟。- 對無法掌控之底級線的反向證據同樣有限。歸屬於母公司之淨損，於截至 2026 年 6 月 30 日止六個月及截至 2026 年 6 月 30 日止三個月之期間均有記載，且於去年度同期比較期間——截至 2025 年 6 月 30 日止六個月及截至 2025 年 6 月 30 日止三個月——亦均呈報虧損。依核准之比較口徑，截至 2026 年 6 月 30 日止六個月之虧損及截至 2026 年 6 月 30 日止三個月之虧損，其絕對金額均小於各該去年度同期比較期間——年對年方向為改善，雖然轉折仍是由虧損走向虧損。因此，任何關於結果已轉為盈餘之說法皆無法獲得支持。- 申報文件之原始敘述於所引用附註中點出已完成之合資企業出售，此為本期間內就資產周轉所引述證據中唯一內嵌之交易層級訊號；其對營運現金流量之具體貢獻於所引用資料中並未敘明。- 避險揭露說明利率上限合約整體上於公允價值階層之 Level 2 內浮動，而信用評價調整則採用 Level 3 輸入值進行評估，例如對目前信用價差之估計——此為一項結構性敏感度，值得於下一期重新審視，以衡量違約風險假設是否穩定。- 未知項：年對年淨損縮小之明確原因並未敘明；依機器自有因果歸屬規則，申報文件之證據未將此變動歸因於任何單一原因。適用之，且任何驅動因子之評論係刻意省略。- 未知項：該維度下之營收或淨損之分部層級細項並未揭露；依機器自有規則，申報文件之證據未揭露此維度之分部層級細節。適用之。- 未知項：同業或產業基準並未於申報文件內提供；依機器自有規則，申報文件之證據未包含任何同業或產業比較。適用之，故任何相對性解讀必須來自外部來源，而非本 10-Q。- 下一期應關注之指標：下季相同之營收及淨損項目——$249,707,000 及 -$27,071,000——連同其年對年同期比較數字，因為目前「頂級線趨軟但虧損縮小」之格局係需確認或反轉之關鍵擺動。- 下一期應關注之指標：半年度累計營收項目 $491,245,000 對 $499,017,000，以及對應之淨損配對 -$63,421,000 對 -$91,029,000，因為任何「虧損持續改善伴隨營收下滑」格局之延續，將使頂級線疲軟與底級線復甦之間之張力更加鮮明。- 下一期間之治理與控制態勢，可透過第 4 項（控制及程序）以及第 5 項下之附件清單與第 6 項下之簽署區塊進行追蹤；市場風險揭露位於第 3 項，證券出售揭露則位於第 2 項。