CBL & ASSOCIATES PROPERTIES INC 在期中申報中發布兩期營收與獲利同步成長的消息

先給結論的答覆，加上報告期間身分與來源範圍

- 在兩個期間的表現中，獲利能力均較去年同期有所改善。稀釋每股盈餘在三個月報告期較前一年同期走高，且兩端均維持獲利區間。年初至今的六個月期間同樣授權採用此一由獲利到獲利的轉折。歸屬於母公司的淨利（淨損）亦在三個月期間及六個月期間較前一年同期上升。- 在合約收入指標與合併營收項目上，營收面表現於兩者均見增強。本季與客戶合約收入（不含評估稅）高於前一年同期，年初至今期間亦高於前一年六個月。另一獨列的營收項目於兩期均與該方向一致。

本份期中文件為 10-Q 表格類型的申報，存取號碼為 0001193125-26-339651，發行人編號 0000910612 / CBL，涵蓋本會計期間 period-ended-2026-06-30，並依據報導基礎說明附註中所引用的 SEC 規則，按美國 GAAP 編製為未經查核之簡明合併財務報表，作為期中財務資訊之用。本節之資料來源範圍為申報本文中所呈現之未經查核期中財務資訊；本處所引之附註包括重大會計政策彙總附註、營收附註、租賃附註、公允價值衡量附註（含所報價格與可觀察輸入等級），構成整體一部分之隨附附註聲明、報導日公允價值衡量附註，以及分部與合約收入背景附註。其他事項部分涵蓋法律訴訟、風險因子更新、未註冊權益銷售、優先證券違約、控管與程序，以及申報中所列六項參考所涵蓋之量化與質化市場風險揭露。

申報證據未將此變動歸因於任何單一原因。

期中格式指出，本期間之結果未必代表整個會計年度，管理階層仍在依重大會計政策彙總附註所討論之費用分解 ASU 進行評估。

申報證據中除期中非指示性警示外，未發現其他事項。

未知：申報證據未包含同業或產業比較。申報證據未包含同業或產業比較。

財務表現、會計背景與比較基準

- 針對三個月報告期間（截至 2026 年 6 月 30 日之三個月），稀釋每股盈餘為每股 $1.47 USD/SHARES，相較於截至 2025 年 6 月 30 日之三個月前一年同期每股 $0.08 USD/SHARES 為授權之增加。兩期之轉折皆為獲利至獲利。- 針對六個月的年初至今期間（截至 2026 年 6 月 30 日之六個月），稀釋每股盈餘為每股 $2.95 USD/SHARES，相較於截至 2025 年 6 月 30 日之六個月每股 $0.35 USD/SHARES 為授權之增加。兩期之轉折皆為獲利至獲利。- 歸屬於母公司的淨利（淨損）為 $46,444,000 USD，係截至 2026 年 6 月 30 日之三個月，相較於截至 2025 年 6 月 30 日之三個月 $2,759,000 USD 為授權之增加。其轉折為獲利至獲利。- 歸屬於母公司的淨利（淨損）為 $92,931,000 USD，係截至 2026 年 6 月 30 日之六個月，相較於截至 2025 年 6 月 30 日之六個月 $11,548,000 USD 為授權之增加。其轉折為獲利至獲利。- 截至 2026 年 6 月 30 日之三個月，與客戶合約收入（不含評估稅）為 $3,965,000 USD，相較於截至 2025 年 6 月 30 日之三個月 $3,862,000 USD 為授權之增加。- 截至 2026 年 6 月 30 日之六個月，與客戶合約收入（不含評估稅）為 $8,254,000 USD，相較於截至 2025 年 6 月 30 日之六個月 $7,472,000 USD 為授權之增加。- 營收（申報中第二條營收項目）為 $146,479,000 USD，係截至 2026 年 6 月 30 日之三個月，相較於截至 2025 年 6 月 30 日之三個月 $140,905,000 USD 為授權之增加。- 截至 2026 年 6 月 30 日之六個月，營收為 $292,447,000 USD，相較於截至 2025 年 6 月 30 日之六個月 $282,673,000 USD 為授權之增加。- 申報證據未將此變動歸因於任何單一原因。- 管理階層將期中報表定位為依 GAAP 之期中財務資訊所編製，僅含正常經常性調整，並警示截至 2026 年 6 月 30 日之三個月之結果未必能反映全年之結果。所引重大會計政策彙總附註中提及 FASB 最近發布之費用分解更新，於未來 12 月截止日後開始之會計年度生效，公司仍在評估中。- 所引公允價值附註將衡量分為三個等級：Level 1 為相同項目於活躍市場之所報價格；Level 2 涵蓋可觀察但非完全相同之輸入；Level 3 則涵蓋需仰賴重大假設與技術（如折現現金流）之不可觀察輸入。項目之公允價值係歸於具重大性之最低等級。- 所引租賃附註說明兩期之租金收入組成，所引營收附註則將三個月及六個月期間之收入進行分解。所引與客戶合約收入附註說明不可取消合約中將收取固定營運費用補償之未履行履約義務。- 管理階層對應收帳款之說明，係於投資組合層級進行可收回性評估，考量零售商類型、計費爭議、租賃協商狀態、已執行之延後或減讓協議、最近租金收取情形，以及依評估時可得資訊所進行之租戶破產評估。該評估之任何變動均反映於租金收入之調整。- 申報證據未包含同業或產業比較。- 申報證據中並未提供未來期間之指引、營運目標或管理階層預測，故本處無法支持申報所揭露範圍以外之預期。

營運驅動因子、分部證據與管理階層主張相對於獨立分析

附註 3 所揭露之分解後營收項目，分別填入兩個期間之兩條平行營收標題：「與客戶合約收入（不含評估稅）」及「營收」。於三個月報告期間，$3,965,000 高於 $3,862,000；於六個月的年初至今期間，$8,254,000 高於 $7,472,000。對應之「營收」標題於兩期亦呈現相同方向，$146,479,000 高於 $140,905,000，$292,447,000 高於 $282,673,000。兩條標題於所引附註中係分別列示而非相互抵銷，故兩者間之差額本身即為一項分部證據——與客戶合約之項目為總營收之子集合，而非重複列示。附註 4 說明構成更廣泛營收標題之租賃收入組成，包括固定與變動租賃對價及租賃無形資產攤銷；附註 3 則涵蓋捕捉非租賃補償、管理費及其他服務收入之與客戶合約子流量。附註 10 之分組附註指出，營運結果係於合併層級進行審閱，區域購物中心暢貨中心及生活型/開放式購物中心平台與「其他」類別（含企業辦公大樓及部分權益法投資）共同彙整為單一可報告分部；物業層級之分部利潤明細於申報中並未單獨揭露。

管理階層將營收方向歸因於附註 3 之分解及附註 4 所列之租賃組成，並透過附註 10 之分部說明來勾勒投資組合活動。所引揭露內容將與租戶營業額相關之變動對價履約義務描述為受限制者，並討論於投資組合層級，運用未結清餘額、歷史收款情況及當前經濟趨勢評估營運租賃應收款項。管理階層亦聲明營運合夥企業將部分權益法投資入帳，兩棟企業辦公大樓合併列於「其他」類別之下，而非列為獨立之可報告分部。

現金流量、資產負債表與資本配置

報導事實：在申報書所涵蓋的年初至今六個月期間，營運活動所提供（使用）的淨現金列報為 $133,188,000 美元，相較前一年度同期的 $99,947,000 美元，兩期皆為正值基礎。投資活動所提供（使用）的淨現金於本期六個月期間為 $51,576,000 美元，前一年度同期為 $98,055,000 美元，兩者皆為正。融資活動所提供（使用）的淨現金於本期為 -$135,096,000 美元，前一期為 -$147,310,000 美元，兩者皆為負。在融資項下，普通股之普通股利支付於本期六個月期間為 $38,681,000 美元，前一年度為 $49,497,000 美元，而普通股買回支付則為 $1,336,000 美元，相較於 $0 美元。

於 2026 年 6 月 30 日資產負債表日的資產負債表快照中，現金及約當現金之帳面金額為 $101,280,000 美元，扣除信用損失準備後之應收帳款為 $41,833,000 美元，資產負債表日的應付帳款及應計負債項目為 $180,968,000 美元。

管理階層說明：管理階層指出，現金及約當現金、應收款項以及應付帳款及應計負債之帳面金額，由於該等金融工具之短期性質，係屬合理之公允價值估計值；至於抵押貸款及其他債務之公允價值，則藉由使用可觀察輸入值下類似貸款之估計市場利率，折現未來現金流量予以計算。長期資產之可回收性，係透過使用機率加權情境，比較預期剩餘持有期間內未折現之未來現金流量與帳面金額進行測試。

分析師推論：營運現金流量經核定高於前一年度六個月期間，且兩期皆為同號正值基礎。投資現金流量經核定低於前一年度六個月期間，但仍為正。融資現金流量經核定為較高（由於兩期皆為負，故流出規模較小）。股利現金流出經核定低於前一年度六個月期間。股票買回現金流出由前一年度期間之零，移轉至本期之正值。

反向證據：該申報書未提供同業或產業之現金流量基準，用以衡量營運現金之擴張或轉向買回之情形，因此方向性之判斷無法與外部可比對象進行三角驗證。

未知事項：申報書中之證據未將此項變動歸因於任何單一原因。

對跨期追蹤資本回報變動之讀者而言，相同的六個月期間營收與利潤成長模式，可於諸如 [REINSURANCE GROUP OF AMERICA INC Posts Higher Revenue and Net Income in Filing](/insights/finance/reinsurance-group-of-america-inc-posts-higher-revenue-and-net-income-in-period/) 等申報書中見得，該申報書提供一個對比性之參考點，而非對本資產負債表之直接同業解讀。

同業及歷史比較

- 本申報書內並未提供與其他公開上市之購物中心及露天零售 REIT 業者之有意義同業或產業比較。 - 本申報書本身所提供之唯一比較證據，為此處可見之季對季及年對年關係。

報導事實（取自該申報書之簡明合併報表及分部附註，所有數字均以目錄替代符號取代）： - 客戶合約收入（不含評定稅）於截至 2026 年 6 月 30 日止三個月為 $3,965,000 美元，相較於截至 2025 年 6 月 30 日止三個月之 $3,862,000 美元。 - 客戶合約收入（不含評定稅）於截至 2026 年 6 月 30 日止六個月為 $8,254,000 美元，相較於截至 2025 年 6 月 30 日止六個月之 $7,472,000 美元。 - 收入於截至 2026 年 6 月 30 日止三個月為 $146,479,000 美元，相較於截至 2025 年 6 月 30 日止三個月之 $140,905,000 美元。 - 收入於截至 2026 年 6 月 30 日止六個月為 $292,447,000 美元，相較於截至 2025 年 6 月 30 日止六個月之 $282,673,000 美元。 - 歸屬於母公司之淨利（損）於截至 2026 年 6 月 30 日止三個月為 $46,444,000 美元，相較於截至 2025 年 6 月 30 日止三個月之 $2,759,000 美元。 - 歸屬於母公司之淨利（損）於截至 2026 年 6 月 30 日止六個月為 $92,931,000 美元，相較於截至 2025 年 6 月 30 日止六個月之 $11,548,000 美元。 - 營運活動所提供（使用）之淨現金於截至 2026 年 6 月 30 日止六個月為 $133,188,000 美元，相較於截至 2025 年 6 月 30 日止六個月之 $99,947,000 美元。

由機器設定之年對年方向（每一項均為該標示衡量之唯一獲准變動陳述）： - 客戶合約收入（不含評定稅）：於三個月及六個月兩期均高於前一期間；收入（較廣義之項目，包含上述合約收入及所引用租賃及收入附註中所詳述之其他營運組成）：於兩期亦均高於前一期間。 - 歸屬於母公司之淨利（損）：於兩期均高於前一期間，於本期及前一期間皆維持獲利。 - 營運活動所提供（使用）之淨現金：於六個月基礎上高於前一期間，於兩期皆維持正值。 - 申報書中之證據未將此項變動歸因於任何單一原因。

同一申報書內兩期間之內部比較： - 三個月之結果本質上為六個月年初至今結果之子集；該關係屬結構性而非方向性，本身並非加速或減速之證據。 - 本申報書內並未提供其他歷史期間（例如整個前一會計年度，或本會計年度內連續季對季），故任何超出兩個報導期間之比較均無法由所引用之證據支持。

同業比較（零售 REIT 之讀者通常希望取得此項資訊）： - 該申報書並未指明或納入任何同業 REIT、零售 REIT 指數、購物中心業者群體或產業彙總之數字。 - 該申報書之證據未包含同業或產業比較。

基準、上行及下行條件情境

- 以該申報書中年初至今及三個月之報導數字為基礎，中間情境假設為現行軌跡之延續：客戶合約收入（不含評定稅）於截至 2026 年 6 月 30 日止六個月為 $8,254,000 美元，於截至 2026 年 6 月 30 日止三個月為 $3,965,000 美元，前一年度比較數字分別為 $7,472,000 美元及 $3,862,000 美元。較廣義之收入項目於 $292,447,000 美元及 $146,479,000 美元，對比前一年度之 $282,673,000 美元及 $140,905,000 美元，呈現相同之模式。 - 損益底線基礎：歸屬於母公司之淨利（損）於截至 2026 年 6 月 30 日止六個月為 $92,931,000 美元，於截至 2026 年 6 月 30 日止三個月為 $46,444,000 美元，相較於前一年度期間之 $11,548,000 美元及 $2,759,000 美元，且該節所核定之關係確認兩條收入線及淨利於年對年比較中均向上移動。 - 在本情境下，所引用附註所述之合資企業在無需賣方追索之情況下持續為租賃及收購活動提供資金，且所引用附註所述之已減損長期資產於第 3 級下之等級分類，與本季之報導數字保持一致。

- 相同之報導對預期之建構方法。 - 樂觀情境係源自相同之起點 — 客戶合約收入（不含評定稅）於截至 2026 年 6 月 30 日止六個月為 $8,254,000 美元，於截至 2026 年 6 月 30 日止三個月為 $3,965,000 美元，收入為 $292,447,000 美元及 $146,479,000 美元 — 但假設各項核定比較之上行年對年方向，於所引用附註中所記錄之近期收購帶動下，進一步延伸至下半年。 - 歸屬於母公司之淨利（損）於截至 2026 年 6 月 30 日止六個月為 $92,931,000 美元，於截至 2026 年 6 月 30 日止三個月為 $46,444,000 美元，亦延伸核定比較中所記錄之上行轉變，所引用附註第 3 級下之較高公允價值等級分類維持穩定，且附註 5 未出現進一步之非經常性減損。 - 限制此情境達到高信心度之反向證據：產生本期減損之同一筆 Greenbrier Circle 出售案，確認長期資產價值可能反向動動之短期風險；第 3 級分類之質性輸入值 — 淨營業收入、出租率、銷售水準及租戶組合 — 均須轉為正向。

- 悲觀情境自相同之報導數字起 — 營收於 $8,254,000 美元及 $3,965,000 美元（或較廣義之收入項目於 $292,447,000 美元及 $146,479,000 美元），損益底線於 $92,931,000 美元及 $46,444,000 美元 — 並假設該等核定比較之年對年方向於下一期間持平或反轉。 - 在所引用附註中，基於所引用物業較弱之淨營業收入、出租率或銷售水準對長期資產於第 3 級下進行重新評等，將使方向中立之起點轉化為報導淨利之收縮；該申報書附註 5 中 Greenbrier Circle 出售案之減損先例，係此類調整於本期為可能發生而非遙遠尾部事件之所引用證據。 - 限制下行空間之反向證據：客戶合約收入（不含評定稅）、收入及歸屬於母公司之淨利（損）之核定年對年方向於兩期皆為上行，且前一年度比較數字 $11,548,000 美元及 $2,759,000 美元位於正值獲利基礎，若該情境實現，該基礎須被跌破。 - 申報書中之證據未將此項變動歸因於任何單一原因。 - 該申報書之證據未包含同業或產業比較。

風險、反向證據、未知事項及下一期觀察指標

- 報告事實：3 個月與 6 個月年初至今期間，與相應的去年同期區間相比，在兩個區間的「客戶合約收入（不含評議稅）」及兩個區間的「收入」均較高，同時兩個區間的「歸屬於母公司之淨利（損）」也較高——此外，兩個區間的「稀釋每股盈餘」較高，半年區間的「營業活動提供（使用）之淨現金」也較高。半年區間的「普通股股利支付」較低，且「普通股回購支付」由前期為零轉為正值。$46,444,000、$92,931,000、$3,965,000、$8,254,000、$146,479,000 及 $292,447,000 的權威數值，加上去年同期比較值 $2,759,000、$11,548,000、$3,862,000、$7,472,000、$140,905,000 及 $282,673,000，勾勒出截至 June 30, 2026 的 3 個月、截至 June 30, 2026 的 6 個月及其去年同期類比期間的報告走勢。- 管理階層說明：附註 5 指出，長期資產的估值取決於重大不可觀察的估計與假設——市場情況、房產年齡與狀況、租戶組合、未折現與折現現金流量模型所使用的最終資本化率，以及折現現金流量模型所使用的折現率。該申報將這些長期資產歸類為第 3 級，第 3 級輸入值主要取自銷售與市場資料、獨立估值及折現現金流量模型。已確認的不確定性亦延伸至收購：購買價格的分配依賴相對公允價值，並由第三方估值專家協助；最具主觀性與判斷性的假設為預測現金流量、資本化率及折現率，並以成本法、銷售比較法及收益資本化法提供估價佐證。- 反向證據：在截至第二季截止日的 3 個月與 6 個月期間，公司以低於帳面價值的價格出售所述 Greenbrier Circle 資產，並於該區間認列減損——此項已實現的資產減記與整體同比改善的論述相左，並顯示即使合併營收與淨利改善，個別資產仍可能實現虧損。- 分析師推論：讀者應將同比增益與長期資產衡量反覆使用第 3 級輸入值一併衡量，同時考量附註 2 所揭露的不可觀察購買價格分配輸入值，以及附註 10 的部門與客戶拆分架構；由於這些輸入值不可觀察，估值變動可能獨立於營運績效，進而放大或壓抑報告結果。- 未知事項：該申報未揭露同業或產業比較群組，因此無法僅憑這些證據解讀相對於購物中心 REIT 業者的表現——申報證據未包含同業或產業比較。文件中未提供各期間變動的詳細歸因，因此無法確認營收與淨利改善的驅動因素——申報證據未將此變動歸因於任何單一原因。- 下一期間應關注的指標：3 個月與 6 個月兩個區間的「客戶合約收入（不含評議稅）」及「收入」；兩個區間的「歸屬於母公司之淨利（損）」；兩個區間的「稀釋每股盈餘」；半年區間的「營業活動提供（使用）之淨現金」及相關投資與融資現金流；「普通股回購支付」與「普通股股利支付」各項。亦應關注 CBL & ASSOCIATES PROPERTIES INC (CBL) 在 0001193125-26-339651 項下於下一份定期申報中與第 1 項、第 3 項及第 4 項相關的揭露，屆時本報告未涵蓋的任何市場風險、訴訟或控管事項將會浮現。- 交叉參照：如需查看一項截然不同的期中概況，瞭解在營收上升之際淨利仍下滑的情況，請參閱 [Lizely Finance 盈餘分析 — Veru Inc. (VERU) 期中申報：虧損持續，同比走勢分歧](/insights/finance/lizely-finance-earnings-analysis-veru-inc-veru-interim-filing-losses-persist/)。

LINKS: /insights/finance/lizely-finance-earnings-analysis-veru-inc-veru-interim-filing-losses-persist/